库存压力考验楼市 20强房企购地“消沉”

　　核心数据

　　2551亿元

　　截至11月底，20强房企购地金额合计为2551亿元，与去年同期的4740亿元相比，少花了2189亿元，同比降幅高达46%。而2013年20强房企全年拿地金额为5613亿元。

　　看点

　　临近年底，楼市的走势再度引发关注。

　　除了近段时间由于政策利好而逐渐回暖，楼市面临的库存压力也明显加大。在更早的源头，土地市场呈现出的消极和分化，似乎预示了明年房地产市场的面貌。

　　对此，业界和分析人士都认为，明年楼市将面临进一步下滑的压力。对于市场竞争本身而言，行业集中度会进一步提高。很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。

　　库存压力考验楼市

　　距年底不到半月，各地房企在放松首套房认定标准、降息等一系列政策利好下，加大销售力度，不少城市的去库存速度正在加快。

　　有数据显示，11月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为14.6、15.0和23.1个月，相比10月份15.7、16.0和23.9个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。

　　销售的回暖带动了房价的企稳。根据中国指数研究院的百城价格指数报告，11月全国主要城市住宅价格跌幅继续收窄，十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出现微幅上涨。

　　然而，加快销售的步伐仍不能缓解库存的巨大压力。上海易居房地产研究院12月14日发布的 《11月份新建商品住宅库存报告》显示，截至11月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米，环比增长0.3%，同比增长18.5%。而11月份，这35个城市新增供应量大于新增成交量，部分未消化的新增供应转化成为库存，使得11月份的库存出现环比上升。

　　同时，11月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月，这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存，而10月份，该存销比数值为16.7个月。

　　中原地产首席分析师张大伟也对媒体表示，11月份新房市场成交量走高，提高了库存去化率。除了市场交易氛围在政策及信贷等利好因素刺激下逐步活跃外，不乏房企为冲刺年底业绩而纷纷加大推盘力度的因素。由此来看，楼市库存依然大量积压，大部分企业完成年度销售目标难度大，楼市依然处于调整过程中。

　　20强房企购地“消沉”

　　楼市销售的压力在加大，众多房企的购地热情也在减退。有分析人士透露，多数房企都一改今年年初定下的扩张计划，紧急启动了缩减拿地的保守经营模式。

　　房企的态度可从数据中见到端倪。据中原地产监测数据显示，20家标杆房企购置土地金额已经连续8个月低于去年同期，且从4月份以来，仅有9月份和11月份，其单月拿地金额超过200亿元，其余6个月均不足180亿元。而在2013年，20强房企单月拿地金额无一个月低于 200亿元，最低单月拿地金额也在230亿元以上。

　　整体来看，截至11月底，20强房企购地金额合计为2551亿元，与去年同期的4740亿元相比，少花了2189亿元，同比降幅高达46%。而2013年20强房企全年拿地金额为5613亿元，预计2014年其购地金额将与2013年差距更大。

　　国家统计局发布的最新数据显示，2014年1月-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%。

　　不过，单看一线城市，土地市场的热度依然很高。截至12月11日，中原地产市场研究部统计数据显示，北京、上海、广州和深圳四个一线城市住宅用地成交额首次突破3300亿元大关，这意味着创下新的历史纪录，同时全年将有望突破3500亿元。

　　有分析人士认为，在资金有限的情况下，房企对一线城市的核心区域前景依然积极看好。

　　明年楼市面临滑坡

　　虽然一二线城市的情况相对不错，但从地产业拿地的整体节奏来看，很多房企并不看好楼市明年的发展。

　　这一判断也被部分房地产大佬所证实。

　　刚从华远地产董事长任上退休的任志强就公开表示，从刚公布的11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；当月房地产开发投资增速已经连续 3个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降；房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。 ”任志强说。

　　万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑也表示，在中国经济发展了20多年以后，房地产已经到了行业发展的一个重要的转折时期。

　　恒大地产总裁夏海钧相对乐观，认为虽然房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，明年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。

　　任志强则表示，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。 ”□本报驻北京特约记者／肖 伟