广州库存逼近15万套？专家：其实并没有那么多(3)

　　番禺

　　有些房卖了却在等网签

　　库存量：23763套

　　区域解析：网易的统计数据显示，截至目前，整个番禺区尚有23763套住宅未售。其中，未售货量较多的楼盘有亚运城、星尚、祈福名都、尚上名筑和万科欧泊，未售单位均超千套。

　　据了解，这些楼盘未售套数多的原因，一方面是由于这些楼盘的规模比较大，像亚运城、祈福新村都是超大型住宅小区，因此，开发量大货量多难以避免。

　　当然，产品供应多也是存量大的原因所在。以万科欧泊为例，截至目前该盘成交已经有3700多套，不过仍有超千套未售。祈福名都的情况也类似，该组团已成交了1400多套单位，但仍有超千套单位未售。

　　有销售人员就表示，虽然看上去过千套的未售套数有点吓人，不过，问题的关键还是在于限购，实际上，有部分楼盘的实际未售套数远小于公布的未售套数，原因就在于部分买家已经下了订，但却没有购房指标，有的人则是“卖一买一”的程序尚未完成，因此，目前都仍处在待网签的状态中。

　　不过，也有的楼盘确实是销售速度上不去，如星尚与尚上名筑，本身房企就没有较高的知名度，且鲜有大力度的推广，单靠区域内的买家捧场显然缺乏承接力。其实这两盘的产品本身都不差，但毕竟在整个广州范围内都属于供过于求的状态下，酒香也怕巷子深啊。

　　南沙

　　实际在售量没那么多

　　库存量：18268套

　　区域解析：据网易的统计显示，截至目前，南沙共有18268套住宅未售。其中，未售货量较多的楼盘有南沙滨海、南沙富力唐宁、南沙天海湾、南沙珠江湾以及时代南湾，均有超过1000套的单位未售。

　　不过，这里需要指出的是，虽然这五个楼盘的未售套数均超千套，但并不意味着这些楼盘目前可售的套数就有这么多。以南沙全新盘富力天海湾为例，虽然显示的数据有1200套单位未售，不过，该盘第一期仅有200多套单位获得了预售证且已基本售罄。由此可见，实际的在售量其实并没有显示的未售套数多。

　　从成交量看，部分未售套数多的楼盘却也是成交大户，例如南沙滨海累计已销售了5400多套单位，时代南湾销售了2600多套单位，南沙珠江湾也成交了1700多套单位。

　　诚然，在可售的楼盘当中，确实有部分楼盘的走货速度较慢。像南沙富力唐宁，虽然开售已1年，但网签套数才300多套。南沙新盘晴海岸，也仅成交了57套单位。分析这些楼盘成交欠佳的原因，有的是位置较偏，有的则是楼盘规模偏小。

　　花都

　　统计落差出“神盘”

　　库存量：2.3万套

　　区域解析：成交均价尚未突破万元的花都是广州的置业“洼地”，2.3万套的库存相当于天河、海珠和荔湾的库存量总和。不过花都今年至今已成交7580套单位，去化速度不错，2.3万套库存约需3年多即可消化完毕。

　　在库存统计中，有两个“神盘”引人关注，一个是祈福都会花园，早在2012年中已清盘，但在库存统计中却仍有1000多套的余货。据市场人士分析，如此大量的库存有可能是用来抵扣工程款的若干栋房屋。另一个“神盘”是路劲隽悦豪庭，如今该盘已推出第三期，一二期已进入收楼，过千套的库存即使是算上三期未售的数量也远远未达。据记者了解，花都网签统计数据公布都是阶段性的，一个月中某几天项目会集中签约，然后出现一天中数百套的签约量，库存的统计有可能是由于节点的缘故而出现数百套的“落差”。

　　从化

　　地铁带动卖洋房

　　库存量：12422套

　　区域解析：近两年来从化的全新项目不多，但由于区域内熟盘的规模普遍较大，持续有新增供应量涌入市场。从网易房产监控阳光家缘的网签数据来看，从化新增住宅的累计未售12422套，套均面积达142平方米，不难看出大户型产品的去货“压力山大”。有业内人士表示，自2012年以后，从化的别墅项目去货速度开始放缓，洋房的去货速度却因地铁规划而有所上扬。

　　库存数据将影响

　　楼市中长期走势

　　专家们表示，对库存数据不必太过认真。黎文江认为，不可单一看待这些数据，如果想渲染楼市压力大的气氛，可以用14万多套的未售货量，如何想催谷楼市，可以用可售货量7万多套的数据说事，它们对楼市都有作用，关键看你怎么看待和运用。比如业内常用近半年月平均成交数计算出去化周期的方式也不见得就是科学的，今年和去年成交大不相同，如何用去年的成交数据，得出的结论也大相径庭。

　　邓浩志则认为，库存数据对楼市中长期的走势有决定性影响，但对短期内楼市的波动影响不大，比如南沙库存量相当大，但其题材性利好仍能使楼价上涨。记者陈白帆、刘丽琴、李凤荷、王雯倩、王荔珏