不动产登记的下一步：房地产税落地(2)

　　土地制度、财税制度的层层阻碍

　　来自土地制度、税收制度等方面的综合因素，使房产税到房地产税，一字之差，千里之遥。

　　房地产税中“土地”部分的税收如何界定，是房产税到房地产税至关重要的一个环节。购房者在买房时的房价，已经包含了开发商获取土地时缴纳的土地出让金，也就是说，在购房者拥有的产权年限内，已经一次性付清了所有的土地租金。

　　如果再度征收房地产税，意味着购房者在一次性缴纳70年土地出让金之后，还需要每年缴纳房地产税，这样二次征税的现象并不合理，存在很大的争议。

　　有学者建议，如果征收了房地产税，就应免收土地出让金，这样才能够达到降房价的目的。谢逸枫也认为，土地制度一定要改革，最关键的是，土地出让金可否由房地产税代替，从目前来看，房地产税无法取代土地出让金的收入。

　　谢逸枫还表示，在和土地相关的改革上，还应该明确房地产税的征收对象，是新房还是二手房，如果针对新房，那么土地出让金就不能再征收；另外，房产税是针对70年产权的房屋，还是存在其他情况，70年产权是否有可能变为永久产权，这些方面的改革都很困难。

　　要推进房地产税立法，还应理顺整个税收环节，该调整的调整，该取消的取消，做到不重复征税，业内人士顾云昌认为。

　　与此同时，地方财税体系也将面临调整，谢逸枫分析道，房地产税收入是否全部化归地方政府所有，地方政府分为省级、市级、县级，地方政府又将如何在各级间平衡财税收入，此外，房地产税划归地方后，地方政府收入是否真的能够增加，都是需要考虑的因素。

　　有地方正在积极构建包括房地产税在内的现代财政制度。日前，广东省出台《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》称，将使房地产税等财产行为税成为县（市）级主体税种。

　　要突破层层障碍为房地产税立法，最核心的问题是了解家底，中国在1986年做过住房普查后，就没有再做过，家底不清就很难制定精准政策，因此需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在哪些人手里，有业内人士称。

　　谢逸枫则认为，建立不动产统一登记制度虽然必要但却不是最核心的，目前最核心的是为房地产税立法，并确定由谁来收税，例如是财政部门还是税务部门，房地产税归谁所有，以及房产税的征税对象是什么，是一手房、二手房、存量房、还是动产、不动产等。

　　房地产税2020年才能“落子”

　　尽管阻力重重，但关于房地产税何时落地的推测正在进行。

　　据报道，中国房地产业协会名誉会长朱中一12月14日表示，有关部门正在抓紧推进立法工作，房地产税已有立法的具体时间和日程表，有望在2到3年内完成。

　　财政部财科所原所长贾康曾表示，从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。

　　温来成和谢逸枫均认为，在2017年全面实施房地产税的可能性很小，由于2020年是新型城镇化完成的阶段，也是十八届三中全会兑现承诺的时候，到时候试点开设方案相对成熟，谢逸枫将房地产税可能实施的年份划定为2020年。

　　在此之前，还需要解决房屋产权登记和个人住房信息系统联网两大任务，谢逸枫强调。只有在掌握了全国房产数量以及产权分布的数据，才能确定房地产税的征收对象和征收标准等。

　　令人欣慰的是，不动产登记的“靴子”已经落地。未来我国不动产登记将实现多层次信息共享，各级不动产登记机构登记的信息将纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也将加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

　　多层次信息共享制度的建立，将为房产税开征、个人不动产信息全国联网等做好准备。然而，接下来还需要继续关注，不动产登记制度完善到什么程度，如新房、二手房、小产权房，还是保障房、军队房、政府的福利房等的详细情况，在不动产登记和个人住房信息系统联网进展情况还不明确的情况下，房地产税的真正开征应该是在2020年，谢逸枫表示。

　　房地产税的真正落地，需要前期的大量铺垫工作，更需要进行土地制度、税收制度的变革，例如，房产统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡等，业内人士也表示，房地产税制的设计是一项系统工程，要比简单的房产税试点复杂得多，时间上更长。

　　房地产税立法的速度、开征的速度，取决于政府对目前房地产市场、宏观经济市场、还有外界因素的考量，什么时候启动、加速推进以及完成这个工作，取决于政府推动这件事情的决心，温来成总结道。