王健林“大喘气” 房地产“大转型”(2)

房网联姻创新营销模式
　　随着房地产业与互联网的联姻，一个最为显著的特征在于用互联网思维创新营销模式，具体表现为"全民营销"和"跨界营销"正在兴起。这种现象在2014年表现得最为抢眼，其强大生命力在未来将更加得以彰显。
　　"全民营销"就是利用移动互联网（手机）和社交平台（微信），把员工、老业主、粉丝等等与企业相关的人都变成房产经纪人，从而改变了原来通过媒体宣传等待客户的营销方式，全民营销是发动所有有效资源去拉客户，扩大了圈层的大小和客户有效率。
　　于是万科有了"万享会"，恒大有了"恒房通"，碧桂园有了"凤凰通"，绿地有了"GSC地产营销平台"……如果所有企业都在做全民营销平台，把所有人都变成房产经纪人，想想这会形成多大的力量。
　　万科同时还大力推广"全民经纪人"。在万科上半年业绩推介会上，郁亮在谈及营销策略时指出："万科仍会全力推广全民经纪人概念。"合肥万科依托智讯互动研发的全民带客"神器"--带客通，正是万科"全民经纪人"的全新营销实践。正在施行的"全民经纪人"模式依托于移动互联网平台，注册参与门槛低，任何掌握有微信且有好友的人都可通过平台注册成为万科项目的经纪人，通过介绍客户购买项目而获取佣金，在楼市降温、疯狂去库存的今天，"全民营销"的启用，似乎正成为当下"卖房神器"！
　　而"跨界营销"更有助于推动互联网思维在地产营销当中一显身手。
　　11月6日，远洋地产宣布与京东集团旗下的互联网金融平台展开合作，期望探索通过"互联网金融众筹"的方式，针对远洋地产在全国范围内项目进行营销尝试，远洋地产称之为"跨界创新去库存促营销"。
　　同策咨询分析师举例说明：远洋地产可以拿出一套原价为100万元的房源，再将其重新定价到90万元向购房者出售，而京东金融则可以在其互联网金融平台上，针对这套房源的购房资格包装出一个众筹的理财产品，众筹金额可以设定为80万元，当投资者以每份1万元的金额完成80份认购后，便完成了对一套特惠房源购房资格的众筹。
　　不过，此次远洋联手京东众筹买房以失败告终，因为首付款筹集不到一成，按照规定，在活动结束后筹到的钱数达到17万元，活动才算成功，而截至11月29日共有1304名支持者，筹集1.4344万元。此次"11元筹首付"活动最终失败。另外，远洋地产在天津、上海、秦皇岛等城市组织的"11元筹首付"活动也没有成功，网站页面开始退款。
　　但在中原地产首席分析师张大伟看来，远洋这次活动虽然难以落地，难以将网络参与者转化为实际购房客，意义在于赶了热点，"赚了热闹"。这也可以算是互联网思维对于传统房地产营销的一种颠覆：小成本包装大噱头吸引众多客户。远洋脑子里这张互联网思维的网算是真的开始织起来了，而且是自上而下全盘发动。
　　据此看来，未来远洋势必要将跟互联网的合作演变成常态，虽然目前其内部讨论的思路都比较片段，还未形成系统的方案，但据业内人士透露，与目前都在拥抱互联网的开发商更明确的是，从远洋最高层的想法就已确定了与互联网结合的方向，而在明年，远洋计划在5月过后就会有更深度的互联网动作。
　　观念和心态也须转变
　　说房地产转型，其实不仅包括以上提到的营销方式的转型，还应包括发展模式的转型、观念的转变以及心态的调整，即必须适应新形势，以一种更为健康豁达和回归市场的心态，冷静看待房地产市场的走势。正如冯仑所说："最重要的是改变自己，看到房地产发展模式的变化。"
　　上置控股董事局主席兼首席执行官施建的观点是，中央经济工作会议不提房地产，说明顶层设计越来越好。不需要对一个行业过多关心。政府要学会无为而治，把更多的事情交给市场来解决。
　　目前的主流观点认为，中央经济工作会议上拟定的明年GDP增速目标较今年将有所下调，但也在市场的普遍预期范围内，一般认为会调整到7%这个位置。这会让一些鼓吹房地产是中国经济发动机、房地产救中国的人很失望。
　　对此，房地产评论人马跃成表示，看中国楼市，不能只是站在开发商的角度来分析，要全面地、历史地站在政治、民生、社会的角度来看才行。过去，几个开发商就占据了房地产舆论的制高点，房地产峰会就是开发商峰会，房地产论坛就是开发商大佬的聚会。他们总是喊涨涨涨，今年涨、明年涨，20年后还要涨。没有分析、没有理论、没有逻辑。
　　当下，市场刚刚有一点儿起色，就有人放言"明年市场价格将高于今年10%-15%"，一些市场传言称，绿城明年计划把所有在售项目售价上涨3%-10%后，融创中国内部发出调价通知，各项目自明年1月1日起，根据项目具体情况对销售价格进行5%-10%的上调。同时，龙湖长沙公司也发出调价通知，逐步取消优惠促销政策，年后涨价5%。
　　对于以上各种传言，分析人士难以置评，但需提醒人们，在这次中央经济工作会议上，人们经常会提到一个新词"新常态"，中国经济进入了新常态，房地产市场也进入了新常态。面对现在楼市的艰难局面，不能否认房地产行业仍占经济主导地位，不能否认房地产行业的长期健康发展，但今后更要强调和坚持的就是用市场的手段调控和规范房地产市场，要以理性的心态看待市场的变化。
　　有必要提及的是，日前由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济研究所等主办的"中国宏观经济论坛（2014-2015）"上发布的《中国宏观经济分析与预测》（以下简称《预测》）显示，中国房地产市场已发生全面逆转。即使政策进一步宽松，未来持续回调的趋势没有变化。《预测》认为，目前房地产的供求已经逆转，调整预期已经形成。从未来政策调控趋势来看，房地产政策常态化并不会演化为政府无条件地托市。记者孙永剑