房产中介谋改革：降低中介费 大幅提高经纪人佣金

　　楼市的峰回路转让房企措手不及，大量高价地压在手中，眼看着年度目标无望，多年追求的“规模论”开始出现动摇。一边是绿城的连续“下嫁”，陈卓林和郭英成涉案让本已寒意浓浓的房地产市场更加凄凉；而另一边是任志强和冯仑的谢幕。走过2014年，在纷纷扰扰的营销大战背后是房地产的整体低迷，经济新常态下的白银时代，房地产故事多是悲剧少有喜剧，新年还将有新的故事，但是这些未完的故事仍在不断演绎。

　　佳兆业事件可能会放大

　　11月底，佳兆业位于深圳的城市广场、悦峰、假日广场、龙岗大道1号四个项目被“管理局锁定”限制交易。随后不久，佳兆业进行了大宗交易，将富德生命人寿推至单一最大股东，集团主席郭英成随即辞任，但其未来发展扑朔迷离。

　　在经过了一周停牌后，12月22日复牌的佳兆业发布公告，此次公告围绕该集团在深圳多个项目的近30万平方米未售单位被管理局锁定、230余万平方米的多个发展中或待发展项目的常规申请不被接纳、部分项目近50万平方米的土地使用权被限制转让或抵押、位于深圳龙岗的所有旧改项目被暂停、包括佳兆业深圳在内的深圳两个子公司被限制转让、国家一级资质证书重续被暂停等重要事项进行披露。至此，佳兆业深圳公司已陷入全面“死机”状态。

　　剧情预测：佳兆业事件起因尚无明确说法，不过坊间传闻与反腐有关，这次连创始人都辞职可见事态之严重，未来波及佳兆业其他区域的可能性极大，毕竟行贿的事情不可能只发生在深圳。

　　任志强估计更加“肆无忌惮”

　　任志强退休了。

　　10月22日上午，任志强就退休一事在北京召开媒体见面会。任志强认为，传统行业需要年轻人来接手，他们才是未来的意见领袖。同时，这位退而不休的“预言帝”依旧不忘谈房价，“统计局的一些数据是假的，论房价还得到市场一线”。不过对于最大的遗憾，任志强则表示，最大的遗憾就是没多生几个孩子。

　　一个时代的结束必然昭示着新时代的到来。在王石、冯仑相继退居二线之后，让记者又爱又怕的任志强也开启了这列驶向远方的火车。

　　退休后的任志强规划了很多，当作家、开幼儿园、图书馆馆长以及和潘石屹一起去种苹果。但是人们最为关心的是“大炮”是否会哑火还是更加肆无忌惮？

　　剧情预测：没了“婆婆”管的任志强可能会更加肆无忌惮，过了“知天命”到了“耳顺”之年的老任可能会更加犀利，在退休发布会上说万科揭政府的短，依然保持“大炮”本色，未来任志强的言论将会更加毒舌。

　　中介费还能收多久

　　二手中介也开始玩儿改革了。

　　多年来一直“闷头发大财”的中介行业终于按捺不住，在短短的两周时间内，包括链家、中原、我爱我家以及思源均公布了自己的新战略，其核心就是留住人。如链家表示，公司和员工将充分分享利润，大幅提高经纪人佣金最高至70%，同时帮经纪人实现年薪百万元。同样，思源在将中介费从2.7%降至1.5%的同时将经纪人的佣金比例大幅提升，既保证业务量也兼顾经纪人的收入。

　　而中原和我爱我家以及21世纪则祭起了事业合伙人的大旗，鼓励员工入伙，对于“铁打的营盘流水的兵”的状况予以改观，来应对全民经纪人的冲击。

　　但是令人可笑的是，在这些新变革政策出台不久，南京就爆发了链家地产和中原地产的几十人全武行斗殴事件。

　　剧情预测：变来变去的中介行业最为本质的盈利模式没有改变，依然靠着收取中介费为生，而互联网时代要打破的就是信息的不对称，因此改变收中介费，转而收服务费，提高素质才是关键。

　　雅居乐下一步怎么办

　　比佳兆业先一步卷入反腐案件的是雅居乐主席陈卓林，但是他的境况似乎好一些。

　　12月14日，雅居乐地产控股有限公司宣布，昆明市人民检察院“指定居所居住措施”对陈卓林已不适用，陈卓林将恢复履行其作为雅居乐执行董事、董事会主席及公司总裁的职务。

　　“雅居乐董事长和执行董事的复职将降低公司领导和管理层稳定性方面的不确定性。”穆迪认为，陈卓林的回归对雅居乐而言具有正面影响。

　　据了解，在过去的两个多月里，雅居乐的运营并没有因为陈卓林事件而受累，反而连续两月取得了超过50亿元的销售额。不少机构都认为公司完成今年销售目标的难度较大，明年预计也将面临较大的销售压力。国泰君安分析师余立峰则表示，近两个月雅居乐的去化速度明显改善，如能继续采用这样的销售策略，将有助于公司的业绩增长。

　　剧情预测：尽管现在看陈卓林已然涉险过关，但是这个曾经非礼女秘书又与反腐案牵连过多的地产大佬，成了许多人不敢碰也不愿意碰的角色，下一步扩张显然会受到影响。

　　股市要抢楼市的戏码

　　随着大象和猪的轮番起舞，A股今年牛市行情仍在持续，在上证指数站上3100点的带动下，沪深两市总市值也创出历史新高，超出2007年高点15%。

　　套用电影《非诚勿扰》的一句话，“牛市来了就没时间找对象了”，同理，在股市一片大好的情况下，谁还有心情去买房子？上轮大牛市时，不少人全是卖房子炒股，这样的情况是否还会出现，明年的楼市显然在股市大涨的情况下会更加艰难。

　　富昌金融集团中国区总监庄少峰最近大胆地预测说，市场还有犹豫，目前A股处于牛市第一阶段，2015年将进入第二阶段，这一波牛市行情的高点将不会只有6000点，很大程度视中央政府的改革进展到怎样的程度，并让人们看到对实体经济带来具体的改善情况。

　　剧情预测：除非着急买房结婚的，估计明年大部分的财力会压在股市上，尽管可能是“新手死在牛市上”的悲惨结局，但是人人心中有发财梦的今天，依然会有人将置业的钱买股票。

　　毛大庆明年研究战略

　　和大多数谣言被证实一样，毛大庆的调任在2014年的最后一个月终被确认。曾几何时，还有不少人将此与多年前的“双林事件”联系起来，少了彼时的悲凉，多了此时的不舍。

　　2009年，在北京房企销售排名中北京万科只位列第7位；而2010年，万科就以101.49亿元首次坐上第一的宝座，这是毛大庆接手北京万科的第一个经营年度。

　　特别是今年前10月，北京万科销售额已过170亿元，全年指向200亿元。不仅如此，北京万科随后还充分发挥了小股操盘的优势，对配套服务商更是执行最好的区域，同时在商业地产方面不仅实现了成功开业，还完成了资本化。

　　剧情预测：对于毛大庆这样一个闲不住的人，尽管离开了操盘一线，可是未来的事情会更多。他向记者表示，万科未来的转型将会更大，目前正在对医疗产业进行研究。

　　“嫁”两次的绿城还有幸福吗

　　从5月双方达成收购协议，到10月宋卫平表示后悔；从老宋说“我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人”，到老孙“你永远是我大哥”。若说能够长期盘踞2014年地产圈头条新闻位置的必属绿城、融创两家的联姻。

　　而今，旷日持久的离婚大剧终于落下帷幕。宋卫平坦言，半年前与融创的合作不愉快，甚至更是称其为“野合”。12月19日，融创、绿城双双公告，终止绿城股权收购协议。日前绿城中国在杭州召开新闻发布会，将以60.13亿港元价格出让绿城中国24.288%的股份给中国交通建设集团，交易后中交集团将向绿城派遣部分董事和高级管理人员，参与绿城的管理。

　　剧情预测：对于二者的合作前景，无论是业界影响力还是产品营销能力，中交集团都远不如融创，而这些也都是绿城的短板。二次“出嫁”的绿城将迎来更多的是风险与挑战。2015年对于历尽“离婚”与“再婚”风雨的绿城来说无疑将是一场“大考”。

　　房企明年还玩儿规模吗

　　一直稳居房企老大位置的万科，今年终于遇到强有力的挑战。从今年初张玉良放出话“今年要卖2400亿”下“战书”以来，全年两家企业销售业绩就陷入胶着。年关将至，双方销售业绩也相差无几。

　　就在绿地即将超越万科之际，万科却在寻求转身。在万科完成年度回款2000亿元的目标时，郁亮表示，万科已有很多年不再用一个固化的数字作为年度经营目标。“‘2000亿回款’的意义，不在于‘2000亿’，而在于‘回款’。只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。”

　　剧情预测：当万科不再将销售规模当成企业首要目标，未来房地产公司规模的比拼还将继续吗？答案是一定的，规模的比拼还将继续，但大家对房企排行榜保持兴趣的同时，对回款率、利润率等体现企业效率与增长质量相关标准的关注将进一步提高。

　　冯仑的梦能否成真

　　3月，被称为“地产思想家”的冯仑正式退隐万通地产管理层。而其淡出传统住宅业务，目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。其筹划的立体城市第一个落地项目今年也在咸阳正式开工。

　　“一年多来，我们在几个城市的发展都取得了重大进步。”不久前，冯仑表示，目前各地的“立体城市”项目在快速推进，温州项目即将开工建设；西安项目会在近期公布具体的设计规划， 主体动工还要早于温州；涿州项目正在规划之中。按照冯仑的设想，每一个“立体城市”要在5-7年内完工。

　　“位于西咸新区的西安‘立体城市’项目，规划建筑面积500万平方米，该项目会引进5个知名酒店，与其配套的医疗、产业甚至麦当劳都已谈妥，另外还规划了9万平方米的植物工厂，仅占地7500平方米”。

　　剧情预测：梦想丰满，现实骨感，并非立体城市概念在任何地方都能受到欢迎。地方政府的想法不一定和其想法匹配，甚至地方政府简单地把此类物业当做新城的一个标杆项目，试点过程中，缺乏可持续支持。2015年，冯仑的梦想还需接受现实的考验。

　　明年还能全民快乐卖房吗

　　2014年楼市的低迷让开发商伤透脑筋，去库存成为企业第一要务。“全民营销”因此成为地产圈最流行语。各大企业移动互联网和社交平台，把员工、老业主、粉丝等与企业相关的人都变成房产经纪人，改变了原来通过媒体宣传等待客户的营销方式，发动一切资源拉客户，扩大圈层的大小和客户有效率。

　　万科有了“万享会”，恒大有了“恒房痛”，碧桂园有了“凤凰通”，绿地有了“GSC地产营销平台”……

　　但不久前，北京曝出K2清水湾代理销售卷走购房者近800万元，为全民营销敲响了警钟。同时，在山东、海南、甘肃等地发生多起商品房合同诈骗，充分说明了全民营销下，引发买售风险的监管失控。

　　剧情预测：全民营销是在低迷楼市下，房地产企业为实现突围的不得已而为之。但全民营销在促进楼盘销售的同时也表现出纷纷乱象，受人员素质、信息不对称、监管环节增多等各类因素的叠加，使得开发商在与终端市场对接时，潜藏着更多不可控风险。由此，在楼市出现回暖之势的背景下，2015年各家房企很可能对“全民营销”采取收束的策略。

　　北京商报记者 赖大臣 董家声