楼市生态渐变 靠啥立于不败？(2)

　　如果投资者看中的商用物业区域目前还刚在起步阶段，投资者应该关注周边是否仍有同类型的项目，多家企业共同“做旺”一个区域相对于单独开发要来得容易。在多个同类型物业中，投资者应选龙头商用物业项目来投资，因为不排除区域内有一些搭顺风车的项目，这些项目的成熟时间很有可能会落后于龙头项目。此外，投资综合体项目的风险也低于投资单个商业体的风险，商业讲究“百花齐放”与客源共享，公寓、办公楼、商场虽说针对不同客群，但是人气畅旺，对任何一个门类都有好处。

　　目前市内商场铺项目已较以前大为减少，对投资者来说，有限的资金在市区旺地买商铺也只能选商场铺。如果投资者看中商场铺，最好别只看低投资门槛，最好能选街铺或者靠近“头位”的商铺，商场铺日后还是要交给业主自行出租，位置好的铺位出租难度较低。 广州日报记者 李凤荷

　　2014年的日历还有几天就要翻过去了，2014年的楼市虽然历经萧条但也不乏热闹，不过不可否认的是，随着中国经济进入新常态，整个楼市的生态也发生了变化，在这个习惯性进行年终总结的节点，自2000年就开始推出的“叱咤楼市风云榜”再次揭晓，纵观“市民最喜爱房地产品牌企业、最喜爱楼盘、最具投资价值物业”榜单结果也可以发现，即使时移势易，受到喜欢和欢迎的东西都是万变不离其宗——实用、性价比高，今年能成为大赢家，继续在楼市叱咤风云的就是能坚持自己的风格，始终如一推出最好产品的。

　　2014年可以说是房地产行业跌宕起伏的一年，楼市行情虽不是历史最差的，但却是争议最多的。市场先抑后扬，企业竞争激烈，去库存始终是首要任务，大部分企业在9月30日央行房贷政策后销售业绩有明显好转，其中恒大等企业表现优于市场，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力，距离年初制定的销售目标依然有很大差距。

　　而这背后是房地产行业高速发展了十多年之后，整体格局已经发生改变。从全国范围来看，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。不少业内人士表示，与过往三次楼市调整不同的是，今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求，而非政策调控，而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。尽管政府采取了放松限购、限贷，降息等措施，但以往救市楼市就狂飙的状态或难再现，中国楼市高烧已退，从弯腰就能捡钱的“黄金时代”进入低速增长、更为理性的“白银时代”，而这将是中国楼市的“新常态”。表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。从近期出台的一系列政策来看，尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

　　2014年的楼市值得反思，在中国经济进入新常态的状态下，房地产一定会走向常态化，价格机制会恢复正常，好的房产能卖出好的价格，不好的房产自然难以卖出好价钱。有专家表示，符合有本地特色、学区房、地铁房、“刚需”房四个特点的住宅就属于常态化下好的房产，房价会比通胀高1%，投资此类房产仍有获利的机会，以后投资房产就要像买股票一样仔细研究，选择出好的房产仍能获得不错收益。

　　广州日报记者 刘丽琴

　　最爱楼盘有“三宝”：傍地铁、“小三房”、优惠多

　　时至岁末，又到了盘点全年楼市风云的12月。与去年相比，今年的楼市行情较为平静，旺季不旺，淡季更淡。能保持全年热销的住宅项目仅占少数，而能在楼市走低时仍颇得市民青睐的楼盘，绝对能担当得起“市民最喜爱楼盘”的称号。纵观今年市区与郊区在成交量和产品口碑上脱颖而出的住宅楼盘，基本都具备下列几种特质。

　　不一定要市中心 但一定要有地铁

　　市中心的地铁盘动辄3.5万~4万元/m2，虽也不乏实力客户入场，但从成交热度来看，终究不如一些城郊板块的地铁楼盘更为火热。今年能让“刚需”买家们多看一眼的楼盘，几乎都是傍着地铁的项目。不过，这类楼盘多是地处新区，如萝岗、增城、从化等片区。尽管目前新区的交通路网及生活配套仍有待完善，往返市区的路程不够“就脚”，但胜在项目临近规划中或施工中的地铁线路，而且价格也比市区盘更有看点，产品设计上亦毫不逊色。

　　诚如多位资深房地产人所言，随着城市外拓脚步的加快，郊区的定义不再是地理位置上的远近，而是公共交通是否便捷。傍地铁而生的宜居新城，自然吸引了众多怀揣着“买一个未来”的市区购房者到此置业安家。

　　面积不用太大 最好是“小三房”

　　自广州住宅限购政策落地以来，“婚房客”成为楼市的绝对主力买家。无论是市区还是郊区的住宅项目，热销的户型几乎是清一色的“小三房”。所谓“小三房”，指的是建筑面积在100平方米以内的紧凑三房户型。限购后的第一代“小三房”，以90平方米左右的三房居多，当它成为市场主流产品之后，分流了大批置业80平方米两房和110平方米三房的买家。时至今日，“小三房”的户型已经过多次升级，最厉害的“小三房”仅75平方米左右，而最舒适的“小三房”，面积虽有95平方米，但却带有主套双卫双阳台设计，空间实用率屡创新高。

　　眼下，这类“小三房”产品不但是“刚需”楼盘的明星户型，也是市场上主流新盘的标配户型。对于发展商而言，专注“小三房”的产品研发，主要是看准了买家们对“一步到位”置业需求、十分有限的购房名额以及不够充裕资金实力。而对于买家，市场上的“小三房”选择增多，虽然能更大程度地与自身经济能力及居住需求所匹配，但产品设计同质化情况加剧，千篇一律的“小三房”模板或难满足部分买家的个性化需求。

　　价格优惠还得能体谅“等贷族”

　　除上述两个特质外，今年由于房贷政策及公积金政策变化较多，市场上激增的“等贷族”更倾向价格亲民且愿意在付款方式上有所通融的住宅楼盘。尤其是第一至第三季度，房贷政策持续收紧，首套房贷利率优惠几乎绝迹，贷款利率不断上浮。为尽快回笼资金，从5月开始，广州楼市出现了一波接一波的楼盘降价潮，几番价格战后，不少楼盘的新货售价已经回落至去年同期。而这批率先降价的楼盘，看似挥泪甩卖，实则抢占先机，从同行手中抢来为数不多的购买力。

　　此外，部分房企和代理公司还携手金融机构及银行，为资金紧张的买家提供“零首付”或“首付分期”等服务，虽不能替代银行房贷，但也算解了近渴。

　　广州日报记者 王雯倩