豪宅：年底也是促销时 价格也要随行就市

　　湖山别墅一线临湖

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　又到年底商家冲刺业绩之时，不论是郊区盘还是市中心的楼盘，促销已成为主旋律，这其中不仅刚需楼盘在积极促销，就连定位较高的豪宅物业，也加入到促销行列。记者从荔湾江景豪宅珠江鹅潭湾了解到，该盘正在推一批特价单位。

　　专家视点

　　豪宅价格

　　要看供求关系

　　不同的人从不同的产品角度出发，会得出楼价太高或实惠的结论。但如果楼价不能得到市场的认可，楼盘长时间成交量不足，价格就会下降，直到市场接受为止。豪宅价格是否合理，主要看供求关系，是供不应求还是供大于求。如果产品够稀缺，且供应量不大，开发商就一般很难有降价促销的打算。真正的豪宅像一艘航空母舰，玩的是综合实力，能够经得起时间考验，成为业内经典，价值不会随楼龄的增加而降低，反而会稳步走高。

　　豪宅随行就市

　　促销很务实

　　广州的“豪宅”供应量其实不少，它们之间面临很大的竞争，在限购政策还没有取消时，购房者对这种“豪宅”不会特别情有独钟，既然中大面积的豪宅销量一直难以暴增，那么商家也无需端着高架子，该降价的还是要降价。不断增加的高端新货，对眼下巨量的存货更是一种新压力，虽然市场现在有些回暖，11月份成交量有7000多套，但还没到“热”的程度。至于明年的市场，还有限购政策、宏观经济走向等不确定因素影响，所以随行就市就是目前最务实的应对市场策略。

　　豪宅价格也要随行就市

　　豪宅的价格是不是一定就要比普通物业的要高很多？中原地产项目部总经理黄韬、合富房地产经济研究院院长龙斌等均认为，豪宅也需要合理定价，而不是漫天开价。“我们监测了房王数据中心，到12月中旬为止，以销售总金额排名看，排名前十位的楼盘有中海花城1号、保利天悦、雅居乐剑桥郡等豪宅，成交均价分别为每平方米约4.8万元、3.9万元和1.6万元。”龙斌表示，现在市场卖得好的豪宅项目，都是自身优势比较明显、综合素质比较高的项目，当然，少不了的一点就是定价合理，只要是随行就市的定价，豪宅销量就应该不会差。从实际情况看，上述三个定位豪宅的售价，与周边楼盘售价差不多，加上品牌效应推动，就能为市场接受。

　　促销并非刚需盘的专利，年底楼市掀起的促销大战，在豪宅市场上也有反映。荔湾的珠江鹅潭湾近日推出特价单位，带豪装最低价2.63万元/平方米，毛坯2.36万元，一些看楼者表示：“旁边的望江中小户型也要2.2万-2.3万元，对比起来，这里的特价单位还是有吸引力的，但最小面积都超过140平方米，总价较高。”业内资深分析专家肖文晓认为，明年还有不少地王级项目上市，且市场还存在不确定性，而要避免不确定性可能产生的风险，在当下随行就市定价走货就是最务实的应对策略，入袋为安，因此豪宅促销的现象也就不可避免地出现。

　　豪宅是综合素质的体现

　　近日老城区一套卖出10万元/平方米的单位被市场热议，它是一个楼龄超过20年的单间，面积不到20平方米，之所以能卖得到如此高价，除了因为小面积，更主要的原因在于具有省级名校学位。这样的单位算不算豪宅？再看一些郊区的项目，不仅具有山景或江景乃至海景，且产品、园林等都设计得非常出色，单价没有超过2万元，这样的产品不是非豪宅？一直以来，市场对豪宅的定义比较广泛并没有定论，有些人认为豪宅是身份象征，说出那个楼盘名，听者都会啧啧称赞才是豪宅；有些人认为大宅就够豪，一层一套三四百平方米的单位就足够豪气；也有些人认为只要在寸土寸金的核心路段内，哪怕是一套三四十平方米的公寓，也可以是很贵气的豪宅。

　　尽管豪宅定义多样，但专业人士有一个共识，就是豪宅不等于贵价盘，豪宅与价格没有必然联系。“豪宅并无绝对的标准，也不能单纯地以价格或面积界定，鉴定豪宅的含金量，要从价格、地理位置、宜居环境、物业管理及商家实力等综合考量。”黄韬表示。肖文晓也认为，豪宅的价格高只不过是它的表象，豪宅之所以能成为豪宅，是因为此类产品在市场上具有稀缺性，如地段稀缺、人文或景观资源稀缺等，只有具备了其中一种或多种兼备的稀缺性，才具有打造成为豪宅的可能性；但仅有稀缺性也不行，商家做出来的产品还必须上档次，因此，不是说卖得贵的就是豪宅，价格亲民的就一定不是豪宅。