城市资源型豪宅：豪宅中的“战斗机”

　　东山新天地的大体量用地几乎绝版

　　文/图 羊城晚报记者 詹青

　　现在楼市中什么房子卖得最好？很多人认为，绝对是刚需盘独领风骚。这个说法倒也没错，从今年前三季度的情况来看，豪宅市场确实表现萎靡，市场消化率只有61.7%，滞销程度是最高的。

　　但这句话说得也不完全对，因为在全市销售量排名中，前五名的楼盘中就有三个楼盘是豪宅盘。所以说豪宅不好卖只是笼统的说法，确切地说，在市场竞争更加激烈的当下，豪宅市场分化更为突出。今年中心板块的城市资源型豪宅更受市场追捧，并无淡季的烦恼，收金颇丰，堪称豪宅中的“战斗机”。

　　市场分化加剧，城市资源型豪宅跑赢市场

　　2014年行至尾声，与大多数消费领域一样，高端消费总体明显萎缩，豪宅的表现差强人意。阳光家缘数据显示，今年1-9月，144平方米以上的非普通住宅新增供应为10970套，同比增加54.6%，但只成交6766套，同比减少30.3%，市场消化率只有61.7%。

　　豪宅不好卖了，市场分化便更见分明，城市资源型豪宅明显跑赢市场。从销售榜单上看，今年以成熟核心区位，千万元以下总价、家庭常住型为特点的城市资源型豪宅，市场接纳度更高，只要发展商稍微有所让价，成交拉升速度非常快，如天河中海花城1号、海珠的保利天悦、番禺的雅居乐剑桥郡、越秀区的东山新天地、白云区的保利云禧，今年都卖得很好。

　　中国豪宅研究院院长朱晓红认为，越是淡市越能检验豪宅的真正价值。他认为，豪宅输赢在于“起点”，“城市资源型豪宅始终是价值最高的”。寒桐投资顾问公司总经理韩世同也认为，城市资源溢价率决定豪宅价值，地段含金量随时光沉淀而提升。

　　豪宅也有“刚需”，城市资源型豪宅九成为常住

　　什么是豪宅，什么又是刚需？以面积和价格作为划分标准，未必十分准确。事实上，从购房目的来看，豪宅买家也常常有着强烈的常住需求，只不过是置业门槛提高了而已。而相比而言，中心区的城市资源型豪宅是自住迫切性较高的“刚需”。

　　第一太平戴维斯的报告显示，今年在豪宅买家的置业选择中，购买豪宅七成多是为了自住。该得机构华南区董事长林木雄介绍，在豪宅的品类，中心区“城市豪宅”的自住率最高，有九成买家选择常住且大多数为家庭常住。正因为以家庭常住为目的，出于“上有老下有小”的需求，购房者对中心城区的地段含金量非常倚重，如有无好学位、有无好医院、有无好的商业配套、有无好环境等，这与中小户型的刚需购房者的置业需求极为相似。

　　从今年豪宅成交行情来看，自住迫切性较高的豪宅多位处成熟区域，同时总价一般不会超过千万元，以500万-800万元为主，户型多为四房、五房，改善、换房的目的明确。

　　“豪宅行情”显现，城市资源型豪宅“快跑”

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，回暖从今年第二季度下旬出现，而在第三季度下旬更为明显，尤其是“930”房贷新政之后，“银十”之后“豪宅行情”非常明显。同时，豪宅市场回暖并非广州独有，北京、上海与深圳等地的豪宅盘也跃跃欲试。

　　但大部分专家认为，豪宅要全面回暖还要假以时日，而豪宅仍将继续分化，预计中心区豪宅“快跑”速度更加明显，而滞销豪宅仍然消化困难，中原地产项目部总经理黄韬认为，中心区豪宅楼盘的成交比较出彩，但其他类型的豪宅，包括郊区的、资源型的新兴豪宅，缺乏市场认知度的豪宅楼盘就难有很好的销售预期。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，广州现在还未放开限购，所以银行放开第三套房贷的可能性也不大，所以买二套房可以三成首付，大多买家还是会选择中心区的物业。

　　专家视点

　　朱晓红　中国豪宅研究院院长

　　赢在城市资源的占有度

　　什么是豪宅？所谓“豪”，世人普遍认为贵、大，但单纯贵、大不一定“豪”，而且不要以为披金挂银，搞得富丽堂皇就一定是豪宅，豪宅的价值与城市最为密切相关。

　　城市有四大功能，首要功能就是居住功能，住宅是居住功能的表现形式，而豪宅是住宅的最高端类别，它与普通住宅最重要的区别在于对城市资源的占有程度，豪宅价值的高低要看占有了多少稀缺的城市资源，所以豪宅是“赢在起点”，更强调出生地，而淡季中更表现突出，城市资源型豪宅为什么好卖，道理也在于此。

　　韩世同　寒桐投资顾问公司总经理

　　城市资源溢价率决定豪宅价值

　　城市资源的溢价率远远大于房子出售的价格，这才是资源型豪宅往往最受高端购房者所青睐的原因，如香港的半山、浅水湾、深水湾，广州的东山、二沙岛、滨江东等，都是公认的比较经典的豪宅，它们的地位之所以难以替代，是因为地段本身属于不可再生的资源，深受高端人群的青睐和认同，价值也比较容易得到提升。