去年东莞土地收金106亿元 底价成交流拍成为常态(2)

　　看好未来潜力 品牌开发商借机“抄底”

　　市场处于低谷，有实力的品牌开发商趁机“抄底”，部分房地产开发潜力被看好的区域土地被品牌开发商热抢。

　　从开发商拿地背景来看，2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地13宗，占地面积合计78.69万平方米，占整体的70%。本土企业拿地11宗，占地面积合计33.57万平方米，占整体的30%。本土开发商加大在熟悉的区域拿地，外来品牌房企则积极开疆拓土。

　　东莞中原地产市场研究部相关人士表示，虽然2014年东莞土地市场十分冷清，但是外来一线品牌房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产等均现身拿地，龙头房企绿地首次入莞，布局常平。品牌开发商如碧桂园、万达等追求规模化发展，购地补仓的意愿不减。其中金地再次拿下金地·湖山大境旁的商住地，恒大地产扩大城区版图，再次斩获万江两宗商住地。保利地产延续稳步扩张步伐，继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后，2014年3月获得寮步一宗地块。

　　市场：

　　今年第一波用地

　　陆续挂牌上市

　　东莞国土资源交易网站近日公布的数据显示，新年第一波商住商服用地陆续挂牌，并于1月陆续进入交易环节。据了解，即将上市的商住商服用地共有7宗，分别位于虎门、茶山、凤岗、桥头、横沥等镇。

　　根据资料显示，即将挂牌的地块包括凤岗、茶山各出让两宗商住商服用地，虎门、桥头、横沥各一宗优质地块上市，7宗地块都于1月份正式挂牌，总面积达198010.41平方米。业内人士介绍，最先出让的虎门镇地块，是虎门试点“镇改市”后首宗出让的商住用地，随着万科、万达、金地等多家品牌开发商进入虎门，虎门楼市升级势在必行，预计该地块入市后将受到多家房企的争夺。此外，受石龙火车新站、轻轨2号线的利好影响，茶山楼市也被好看，而目前该镇区土地仍处于价格洼地，该地块挂牌也受到关注。而凤岗镇受益于深圳客，一直以来市场也被看好。

　　另外，随着2014年结束，开发商陆续完成年度任务，预计新年期间将掀起2015年首轮购地热潮。

　　后市：

　　土地存量仍大 地价成本占比走高

　　东莞中原地产相关人士介绍，从过去5年土地出让情况来看，目前东莞商住地挂牌出让的地块中尚有414.83万平方米占地规模，合计867.68万平方米的建筑规模。东莞土地存量大，再加上其他协议出让的地块、三旧改造等，预计未来几年东莞土地供应量活跃，另外在售项目的库存量以及已经上市的部分待售产品，未来一两年内将呈现集中爆发供应的态势，楼市的压力将加大。

　　“地价占楼价的成本在走高，以2013年出让的地块为例，地价占楼价的比例已达到28%，房地产行业利润空间被挤压。”该人士认为，由于部分开发商对市场预期过高，项目迟迟未能开工，导致土地待开发量大。随着房地产市场的暴利时代一去不复返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜。

　　业内人士：

　　高价拿地现象或将减少

　　2014年第四季度楼市回暖，土地市场受楼市行情影响，也有望在2015年摆脱冷清的局面，业内人士认为，从近期日益回暖的楼市氛围来看，预计明年东莞土地市场会相对回暖，不过由于楼市消化库存压力大，开发商拿地更加谨慎，高价拿地现象或减少。

　　瑞峰置业市场研究部预测，预计今年土地供应将集中在二三线镇区，商住商服用地推地步伐将会放缓，而工业仓储用地比重将有所加大。东莞中原研究部则表示昔日“地王”已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。

　　有业内人士建议开发商拿地前仍需三思。记者蒋幸端