银川楼市:市场精耕细作、城市运营深挖将成主流

　　尽管2015年的台历已经摆在了桌子上，但对于房地产市场来说，我们仍生活在2014年。然而，无论行情如何变化，房地产市场本身对于经济的重要性仍然没有变化。

　　从整个2014年来看，房地产市场及企业的转型就是在这一年当中酝酿实施。市场的精耕细作，城市运营的深度挖掘将成为未来的主流。

　　回首2014年，或许是未来城市命运的一个转折点，而其中的蛛丝马迹，正在纷繁复杂的房地产市场中点滴显现。

　　关于信心：看好城市便是看好楼市

　　房地产市场的调整到底是错觉还是现实，这个问题往往很难一下子说清楚。如果说是错觉，观望情绪就摆在那里，如果说是现实，旺盛的需求也摆在哪里。那么问题来了，我们该相信谁？

　　事实上，信息传播的发达给了受众一个最大的错觉，那就是将其他城市的问题简单归咎于银川，这显然是不负责任。以至于权威媒体在2014年闹出“银川劫”这样的论断，而外地开发商则用更多的实际投资来打消疑问。

　　这种错觉让下半年房价的连续下滑成为一种悲哀的论断，事实上，市场的寒意让跟多开发商选择了以价换量的策略，消化库存成为第一选择。其实，无论是二手房，还是新房，以价换量换取的往往是发展的空间。

　　相比2014年放松调控政策，2015年年初实施物业费停车费市场化，则更有积极意义。原因很简单，精耕细作的房屋产品，肯定不能价格管制的情况下施展拳脚。而简单的放松限购，顶多是信心上的挽回，并不能给予市场足够的动力。

　　事实也确实如此，尽管2014年的观望情绪在取消限购后略有下降，但真正支撑楼市的，并不是投资性的资金，更多刚需可以以此机会快速释放。但更加理性的置业者，开始关注房屋产品的衍生价值，尤其是服务，物业首当其中。

　　与此同时，2014年金凤商圈初见雏形，消费驱动力反向影响了房产销售。总之，置业者的选择面多了，自然不是只关心价格，更要有性价比和增值服务。

　　这或许是整个2014年银川房地产市场留下的最大悬念。房地产企业转型，这是企业的事情，对于置业者来说，实实在在的房子，实实在在的服务才是刚需与改善性需求的根本关注点。而消化库存的大环境之下，恰恰能够促使房地产服务的升级。

　　更为重要的是，优化的政务环境、改善的自然环境，提升的城市环境，才是影响这座城市房地产市场的核心。换句话说，看好这座城市，什么时候买房子都不亏。

　　关于爱情：银川需要怎样的市场

　　著名经济学家马光远曾说，如果相信有爱情的话，那么地方政府对开发商的爱一定是真的。尽管这句话听起来不乏揶揄之感，但马光远本身却是力挺房地产市场健康发展的学者。哪怕是在美国，房地产对于经济的贡献都是举足轻重的，那么在银川，又有什么不可以呢？

　　在2014年初，市场明显感觉到了阵阵寒意。当不少业内人士还在寄希望于写字楼的异军突起，放量的二手房市场已加大了消耗市场需求的压力，人们纷纷发问，冬天是否来得太快？

　　的确，从以往的经验看，银川的楼市与一线城市往往有两到三年的时间差，如果主流市场出现变化，那么银川还会有足够的时间闪转腾挪。然而，近年来银川经济活跃度提高，城市对外交流范围广阔，市场的影响也随之加快。几乎消失的时间差，甚至让人有些猝不及防。

　　事实上，早在2013年，开发商的节奏就发生了有意无意的调整。以金凤区为例，2013年金凤区房地产开发投资同比增长9.6%，比上年同期回落了50.7个百分点。

　　而当时的政策预警，还是“国家继续实施对房地产从严调控”，加上金融政策上的紧缩，开发商会资金进一步趋紧，直接导致企业对市场投资预期发生明显变化。2014年1月份，银川市新建商品住宅销售价格环比增幅缩小，在全国70个大中城市中位居第四十位，在西北五个省会城市中，位居第三位。

　　此时，敏感的开发商已经意识到，房地产挣快钱的时代终将结束，而且会很快。此时转型，或者说将产品转型为精耕细作的方式，才能将产品盈利的链条拉长，并以此彻底改变现有的市场结构。

　　于是，一些开发商开始涉足社区商业地产，一些开发商开始加强增值服务的投入，一些开发商则将眼光放在了商业地产之上。

　　关于环境：城市吸引力从何而来

　　2013年是租房之年，国家统计局银川调查队的数据显示，2013年，银川市城市居民家庭人均房租支出比上年增长1.4倍。这使得中介公司的生意还算过得去，但到了2014年，逐渐浓厚的观望情绪开始让中介公司感到捉襟见肘。不久之后，兴麟房产事件爆发。

　　身在2015年，看到兴麟房产事件的态度也会发生一些微妙的变化。不健康的房地产市场，必然存在不健康的运行方式，钻空子的兴麟房产便是其中一个。而2014年正是这样一个机会，可以从方方面面重新审视，并且进行自发的约束。

　　房租上升离不开两个原因，一个是银川市旧城棚户区改造，另一个是日渐提高的城市吸引力，而后者则是维持银川房地产市场的活力。而在2014年上半年，房价都保持了一定速度的增长。

　　在近期召开的市委十三届五次全体会议上，报告中并未太多直接提及房地产市场。直接落下笔墨的，无非是商业地产和旧城改造等。然而，现代服务业、城市环境、基础设施建设等无不与房地产市场有着千丝万缕的关系。

　　事实上，早在2014年初，很多开发商就开始立足于城市运营商的角度着手布局，甚至将触角伸向了资本市场。如果说2013年玩商业地产是主流，那么到了2014年，多元化的拓展就成为房地产企业的常态。

　　值得注意的是，到了2014年，我国钢材价格发生了大幅下滑。这不仅是产能过剩造成的，更有固定资产投资下滑导致的。这样一个细节，完全说明房地产市场对于中国经济的影响。

　　不过，随着综合保税区、滨河新区、阅海湾中央商务区的稳步推进，尤其是房地产的开发项目，使银川的城市面积、城市品级、对外开放能力有了显著提高，使依附于其中的行业开始发挥活力。整个2014年，银川市的消费、外贸、旅游都有着大幅的提高，而这正是这座城市需要拥有的吸引力。

　　本报记者 皇甫世俊