报告：仓储物业吸引力持续攀升

CFP供图

　　由城市土地学会和普华永道联合开展的调查显示，物流设施在2015年整个亚太区投资开发机会中名列前茅。这项调查构成了《2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告》的基本内容。报告指出，工业地产在中国房地产投资领域有着很好的前景。中国仍是工业地产投资者当之无愧的首选之地。中国工业地产的兴盛局面，部分原因是中国电子商务的快速发展所致。仲量联行中国区工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示：“我们发现，城市化的持续开展，加之零售量呈两位数增长，推动了市场对优质仓储空间的需求，从而为日益强劲的零售业尤其是电子商务提供了支持。”

　　仓储存量长期匮乏

　　随着供地规模日益紧缩，加之中国在线零售市场的兴起和蓬勃，不仅影响和改变了传统零售市场格局，而且带动了第三方物流的发展，优质物流仓储用地变得供不应求，旺盛市场需求下其在资本市场的投资回报率又稳定而高企。近年来，仓储物流设施投资成为物业投资市场热点。

　　零售业对质量优异、位置上佳的配送中心的需求，凸显了中国仓储存量的长期匮乏。过去，中国的仓储设施注重服务于出口市场。然而，随着国内经济的繁荣，对现代物流中心的需求持续增多，以支持国内市场的发展。但是，国内多数仓储设施陈旧，无法满足现代企业的需求。中国仓储协会(CAWS)日前预计，中国有约7亿平方米仓储空间，但仲量联行预计，国内仅有约4000万-5000万平方米新建仓储设施存量。

　　在电子商务发展方兴未艾时，整体物流仓储租赁需求仍将继续增加。据了解，一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略；而另一方面自营物流越来越高地进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求；此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。

　　物流地产投资回报较高

　　与优质仓储供不应求对应的是，仓储投资租金回报率的可佳。有专家认为，继购物中心投资热之后，仓库投资热是基于中国消费成长故事投资逻辑的续篇。据统计，2011-2013年的三年时间，主要仓库发展商在国内的优质仓库建成面积增长约150%；2013年底的总存量超过1100万平方米。需指出的是，相对于中国960万平方公里的疆域和13.6亿的人口，该数值处于相当低的水平，但目前国内仓库的绝大部分仍以老旧、建造标准较低的物业为主。

　　全国整体优质仓储物业的平均租金连续上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。

　　对于投资者的建议，司徒艺补充道，尽管对现代仓储物业的需求日增，地方政府却倾向于限制工业地产开发土地，因为他们认为，其他一些土地用途，会从创造就业和增加税收等方面带来更大的收益。这将有助于把仓储空间长期保持在低位，不论是对开发商还是投资者而言，都将是有利的。然而，机遇与风险并存，土地使用政策一旦变更，可能改变整个投资环境，“全球第二大经济体保持7%的GDP增长率，都是令人瞩目的，不断吸引着投资者投入各行各业，但工业地产因其不平衡的供求关系，吸引力正持续攀升。”

　　南方日报记者 许蕾