内房股海外融资放缓 房企资金管理神经绷紧

　 2014年11月下旬,佳兆业(01638,HK)在深圳多处房源被“锁定”，对公司销售回款构成直接影响。此后，公司在2015年1月1日公告披露，对汇丰银行4亿港元贷款违约，并表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”。消息一经公布，便引发了房地产行业的震动。

　　作为资金密集型行业，房企的资金来源主要是销售回款和各类融资，面对突发事件如何把控违约风险，考验着各企业的资金管理及企业运营能力。上述事件带来的阴影，恐怕将加重房企的融资成本，而对于原本就融资难的中小房企而言更是雪上加霜，他们如何突围？处在房企越来越集中化的边缘，他们还有哪些机会？

　　兰德咨询总裁宋延庆用他刚刚研发的房企资金压力测试软件，对40余家房企的情况进行了内测，得出的结果是：超过八成企业得分在70分以下。“也就是有风险。”宋延庆对《每日经济新闻》记者说道，随着全行业金融化的趋势越来越明显，提高现金流及运营的精细化管理水平更为重要。

　　尽管在宋延庆看来，佳兆业遭遇的困局只是一次“黑天鹅事件”，但也给整个行业敲响警钟，房企资金管理及企业运营的“神经”再次绷紧。

　　“上述事件的发生已经引起连锁反应，导致内房股在香港发债速度放缓以及利率上升，企业融资成本上涨，这当然也会影响到房企未来在海外融资以及股权融资。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，尤其对于部分内房股，与政府关系紧密的一些企业潜在的负面影响大。

　　2014年标杆房企融资1610亿，同比增23%/

　　作为资金密集型行业，资金是房地产企业的生命线。自2014年9月银行间债券市场对房地产企业开闸以来，开发商加快了融资发债的脚步。中原地产监测的数据显示，继2014年11月标杆房企融资金额大幅飙升后，12月回落至前期正常水平。从2014年标杆房企融资额走势来看，除个别月份较低外整体尚属平稳，而11月作为融资窗口期，2014年冲高尤其明显。

　　根据记者获取的最新数据，2014年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2013年增长23%。10家标杆房企中，4家融资金额较前一年减少，其中恒大减少最为明显；而在6家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。

　　梳理2014年下半年以来上市房企的资金获取途径可以看到，港股市场多家地产商利用优先票据进行融资，而A股市场不少房企则通过定向增发或者发行中期票据等方式来获取资金。改善财务结构、确立资金优势成为众多地产商追求的目标。

　　根据公开信息，2014年12月15日，保利地产150亿元中期票据获批准注册，有效期为两年。随后12月16日，万科股东大会审议并批准公司在不超过150亿元的范围内发行债务融资工具，其中18亿元中期票据获准注册及发行。同日，招商地产50亿元中期票据也获得批准注册。

　　房企申请发行中期票据接连获批，也意味着停滞了4年之久的中期票据融资开闸，多家A股房企都在紧抓这一窗口期。

　　国家统计局发布的数据显示，2014年1～11月，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1～10月份回落2.5个百分点。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。

　　“从房企资金情况看，同比增幅进一步回落，给房企的融资渠道和手段提出了更高要求，房企资金压力短期内仍然较大。”上海易居房地产研究院研究员朱光对此表示。

　　一位房企高层对 《每日经济新闻》记者直言，现在几乎所有房企都面临着销售业绩和回笼资金的压力，在目前的市场现状下，大家的现金流都不轻松。