清远市区商品住宅库存量或够两年消化

    2014年清远市区（包含清城区、高新区）商品房新增供应量依旧延续2013年高位运行势头，而销售量却大幅下降。 曾亮超 摄

    2014年清远市区（包含清城区、高新区）商品房新增供应量依旧延续2013年高位运行势头，而销售量却大幅下降。

    据清远市住房和城乡建设局网站数据不完全统计，去年全年商品房新增供应面积约434.60万平方米，同比略降0.85%，其中商品住宅新增供应面积约368.32万平方米，同比下降6.58%；商品房新增供应套数为37522套，其中商品住宅新增供应套数34088套，分别同比增长4.85%、4.51%。

    据清远市房产交易中心提供的备案数据显示，2014年商品房总成交面积约232.55万平方米，其中商品住宅成交约224.01万平方米，分别同比下降16.57%、16.86%；商品房成交套数为21270套，其中商品住宅成交20273套，分别同比下降15.76%、17.34%。

    市中心四区新增商品住宅大增两成

    和2013年一样，郊镇新增商品住宅供应量依旧较大，占清远市区总供应量的36.45%，不过比去年略下降4个点。市中心四大区域，即洲心、横荷、东城、凤城街办新增商品住宅供应量比去年大幅上升，增幅达21.67%。

    据2014年不完全数据显示，市中心四大区域商品房新增供应面积约298.5万平方米、供应套数为24540套，分别同比去年增长了10.94%、20.35%。其中商品住宅供应面积约236.61万平方米、共计21663套，同比去年下降了3.91%、21.67%。

    石角、龙塘、源潭等郊镇商品房新增供应面积约136.1万平方米、供应套数为12982套，分别同比2013年下降了25.20%、15.67%；其中商品住宅新增供应面积约131.72万平方米、共计12425套，分别下降了26.52%、16.13%。

    2012年郊镇新增商品住宅供应套数不到市区的两成，到如今已经增至四成左右，郊镇楼市是近两年清远市区楼市的最大亮点。

    美林湖新增量占市区总供应量两成

    市中心四区12大盘占比近五成

    新货供应仍然主要集中在少数大盘，其中新增商品住宅位列前十名楼盘总新增供应住宅量为18357套，占了总供应量的近54%（详细数据见：2014年商品住宅新增供应排行榜）。

    其中，郊镇供货大户依旧是美林湖、万科城、阳光壹佰米娅新城、恒大银湖城，美林湖供应量虽然比去年下降了1000多套，但依旧新增7476套，占市区总新增住宅供应量约22%。

    市中心四区有51个楼盘推出新货，不过供货大户依旧集中在碧桂园山湖城、天湖郦都、新时代嘉园、维港半岛、万豪水晶湾、东城御峰、卧龙五洲世纪城、时代倾城、敏捷东城水岸、保利天汇、金海湾豪庭、东方天城等12个大盘，共新增商品住宅10758套，占了市中心新增商品住宅总供应量近五成。

    近7年商品住宅库存量或达4万套

    随着销售量大幅下滑，新增供货量并未明显减少，库存量也在持续增加。自2008年来，商品住宅新增供应量历年来一直呈现增长态势，而销售量却有降有升。据清远市住房和城乡建设局提供数据不完全统计显示，7年以来共新增商品住宅149239套，商品住宅备案销售量为109125套，按此计算，未销售量约40114套，而去年只有2.6万多套，2012年只有1.8万多套。如果按照近年来每年2万套左右销售量计算，消化现有的库存量或需2年时间。（详见近7年来住宅新增供应量与销售量增长对比图）

    去年户型平均面积降至历年最低

    近年来，新增的商品住宅户型面积持续减小，去年户型面积降至历年最低，约为108平方米。对此，业界人士认为，随着房价的上涨，人们对总价越来越关注，因此开发商可通过提价，但以降低户型面积的方式将总价降下来。

    2014年商品住宅新增供应排行榜

    ■2014年房企策略

    降价、去库存、降低开发速度

    去年上半年，清远楼市虽然价格战很激烈，但各个楼盘降价幅度不大，多以特价为主。但到了下半年，由于销量持续下滑，众多企业为了尽快去库存，在“坚挺”了大半年以后，价格开始持续下滑。

    从去年下半年开始，敏捷东城水岸新一期开售，打出低至3410元/平方米的价格，实际成交均价每平方米只有三千六七元，最多也只有4000元/平方米左右。相较于其此前首期开盘4500元/平方米左右的均价，在仅半年的时间里，每平方米降价达至少七八百元。此后周边楼盘持续调价。如今时代倾城带精装均价5230元/平方米，10月开售的名德幸福里甚至推出了10套2字头房源。而市区许多楼盘推出部分楼层，统一个价格，均价3字头项目越来越多。

    受制于市场大环境影响，一些企业降低开发速度，甚至干脆停止开发，即便一些大型房企也受此影响。朝南地产旗下维港半岛去年新增供应量为699套，是近年来新增供应量最低的一年：2013年为1034套，2012年为1151套，2011年1437套。是否是因为降低开发速度不得而知，但去年企业内部却进行了调整和资产重组，并成立朝南集团。

    部分房企逆势扩张

    和众多房企收缩战略的政策不同，少数企业依旧逆势扩张。去年初，保利地产在进入清远距离不到一年时间，又豪掷20多亿元取得市区近占地50万平方米的“绝版”江景地块。

    也就在当月下旬，时代地产旗下清远喜龙房地产开发有限公司竞拍市区7万多平方米商住用地，在不到一年时间里，该地块以“时代花城”项目推出；4月23日，旗下其全资附属公司清远市荣景投资有限公司公开拍卖竞得清远市一宗总占地面积约84167平方米地块，总价为1.98亿元。

    此外，富景天下被清远某知名开发商收购其大部分股份，收购后更名为“富景凯旋湾”。在清远市区开发有海伦春天的海伦堡地产于去年11月耗资1.461亿元竞拍了7.68万平方米商住用地。

    “清远是一个典型的供大于求市场，缺少产业支撑，人少项目多，僧少粥多。”时代地产清远分公司营销经理石磊并不否认清远楼市当前所面临的严峻形势，不过仅从时代地产角度考虑，逆势扩张不是基于当前市场，而是站在大广州乃至珠三角等更宏观的角度进行布局。一方面，北上广深市场高度饱和，广州市区土地日益稀缺，新区南沙也趋于饱和，即便向东到黄埔、萝岗，许多地价高过房价，拿地成本越来越高。另一方面，就房价而言，“广州80公里范围内，想找到单价1万元以下的房子真的不多，唯一价格洼地，是向北，向清远。”

    南方日报记者 陈步上