评论：江门为何难抑发展城市综合体冲动(2)

    前几年，江门的城市综合体发展几乎为零。但近两年来，城市综合体在江门频频被提起。北新区江门万达广场、汇悦城和奥园·益丞国际广场的建设更是让城市综合体成为江门房地产行业特别是商业地产领域热门的话题。

    尤为引人关注的是，这几个城市综合体每一个都是数十万体量的巨无霸，在方圆两公里的范围内已经聚集了体量过百万平方米的城市综合体。

    放眼五邑，笔者发现这股城市综合体热潮并非仅仅出现在江门市区。在开平，除了已建成开业的83万平方米城市综合体开平东汇城，还有在建的开平中业新城。这几个巨型的城市综合体纯商业部分相加已经超过20万平方米。在恩平，30万平方米的益华广场、过百万平方米的锦江国际新城等都给这座人口仅为50万的城市增添了大量的商业面积。据相关报道，台山也在规划建设八大城市综合体，总体量大约为45万平方米。

    不过也有业内人士指出，一些声称是“城市综合体”的项目不过是拿“城市综合体”作为一个噱头，其实是一个地地道道的住宅项目。“一些房地产项目配备了一些商业部分就声称是城市综合体了。但真正的城市综合体一定要有酒店、写字楼、购物商场等配置，而且商业部分要占一定的比例，并不是说随便一个有商业的项目都能称之为城市综合体。”该地产界人士说。

    尽管剔除一些商业面积过小的项目，江门市在建的城市综合体体量仍然十分可观。据笔者粗略统计，江门五邑目前已建成开业的城市综合体体量约为180万平方米。

    对于一个户籍人口只有四百万的三四线城市而言，短短时间内冒出过百万体量的城市综合体已经是一种异象，但令人惊讶的是，这仅仅是冰山一角。据笔者不完全统计，江门五邑在建的城市综合体总体量超过四百万平方米。也就是说，至少仍有接近于三倍目前体量的城市综合体在未来的几年间推出市场。

    笔者通过各方获得的资料进行简单统计，按已有的数据，江门在建和近期开业的城市综合体项目，将至少为江门增添超过130万平方米的商业面积（包括购物商场、酒店和写字楼）。

    笔者查阅资料发现，城市综合体“发烧”其实并不单单是江门独有的现象，近年全国商业地产都迎来建设的浪潮。据相关媒体报道，2013年全国新增城市综合体迎来首个高峰，20个主要城市新开约150个城市综合体，新开购物中心平均面积超过8万平方米。2014年，20个主要城市在建购物中心数量已达885个，同比增长24.47%。而部分一二线城市的城市综合体已经出现饱和状态。

    【两大焦点】

    江门真需要那么多城市综合体吗？

    城市综合体如雨后春笋般涌现，引发了不少人的担忧：江门是否真的需要那么多城市综合体？江门仅是一个人口四百万左右的三四线城市，经济总量并不大，建设如此大体量的城市综合体会否造成消化不良？

    顾小姐之前是江华路一家服装店的店长，今年北新区这家新城市综合体开业后，顾小姐加盟了一个叫百丽盾的专营男装裤的品牌，在该商场二楼把店开了起来。

    经营了一段时间之后，顾小姐发现，商业的人气并没有预期的红火。“开业的那段时间是旺了半个月，那时候大家感觉新鲜，有空都过来看一看，而且商场的促人气的活动也比较多，所以一开始生意还比较火爆，不过慢慢大家这股新鲜劲过了之后，商场就逐渐冷清下来了。”顾小姐说，“现在我们和一些商家聊天时都会怀疑自己是不是对这个区域的发展预期过于乐观了。”

    几个月后，该区域另一家大型城市综合体强势开业，分走了大量的客流，让情况进一步变得糟糕。该商场的服装品牌店店主王先生称，附近的城市综合体开业后，商场的人流量大减，店铺的营业额也大幅减少。

    令王先生感到担忧的是，情况有变得更坏的趋势。“撇开这个区域另一个即将开业的大型城市综合体不说，现在江海区在建一个新的城市综合体江门东汇城，未来可能再把一部分江海区的消费者截留了，而新会也在建大型的城市综合体美吉特广场。未来的商业环境竞争将更为恶劣。”

    据笔者走访市内几大城市综合体发现，商场里人气稍旺的只有餐饮、娱乐部分，百货类的商户较为冷清。

    从事商业地产多年的楚睿商业江中珠区域总经理邓永健认为，江门的城市综合体有过度发展的迹象。“我看了北新区几个大型的综合体，客流量还是偏少，这样的客流量下商户的生存压力较大。据我们的调研，江门的消费市场还是比较有限的。分蛋糕的人多了，每个人分得的自然就越来越少。”