2015济南楼市去库存为主 成交量有望平稳回暖

　　2015年是经济新常态下的关键年，中央经济工作会议定调明年政策方向，稳增长和调结构保持平衡是关键;积极的财政政策和适度稳健的货币政策将继续实施。

　　新常态之下房地产的调控模式亦从以往实施行政干预为主转变为依靠市场手段为主，大规模刺激将不复存在。但为稳增长需要，刺激需求仍将成为主线，政策窗口期有望上半年打开，宽松政策或将频出。

　　商品房市场走势判断

　　1、存量压力持续攀升，去库存依旧为主旋律

　　一方面，2014年土地市场成交仍处高位，东部片区和北部片区土地持续放量，在2015年都将转化为新增供应;另一方面，在售项目多数处在销售初期或中期，仍有较大存量，所以导致近期商品房住宅库存量逐月攀升，预计2015年济南房地产市场仍将以去库存为主旋律。

　　2、大盘时代来临，一线房企市场占有率继续增加

　　根据2014年土地出让数据，开发热点逐渐向市区外围转移，各片区均有多 个大盘出现，如东部绿地智慧城，北部海尔云世界和南部融汇城等项目，区域近距离白刃战竞争激烈，在外部因素同质化前提下，大盘依靠其自身的配套与影响力，在市场中将占有绝对竞争优势。

　　在市场竞争升级时，一线房企能很快完成转型升级和变革，在营销和产品上具更大优势，目前济南一线房企有大量土地储备，在2015年产品升级，营销升级的关键年份，市场占有率有望继续增加。

　　3、成交量有望继续平稳回暖

　　在2014年整体成交平淡大背景下，购买力得到一定积蓄，近期利好政策频出，信贷政策放松，成交量有望得到一定反弹。但房地产逐渐回归“市场化”，投资需求减少，供求关系更将起决定性作用，在城市发展和外来人口逐年增长有限的情况下，成交量回暖有限，难以出现大幅反弹。

　　4、价格以平稳基调为主，部分区域或将继续以价换量

　　一方面，未来潜在供应仍将是市场主流刚需大盘，另一方面，受供求关系影响，区域竞争升级，板块价格趋近，竞品价格上涨缺乏动力，未来仍将以维持稳定为主。对于部分项目扎堆区域，房企仍将选择平价或以价换量的策略。

　　5、组织变革加剧，营销方式颠覆性变革

　　万科“万客通”和恒大“恒房通”的投入运营，一线房企与淘宝的跨界合作，房企拥抱互联网金融，全民经纪人时代的到来…客户获取信息方式由传统权威报纸媒体转向网络和手机客户端，传统的渠道营销方式被互联网大潮颠覆，以往的报广、户外和广播逐渐失去份量，新的渠道方式正在被发掘，线下拓客力度不断的加强，传统的坐销在面临市场突变时的思维亟须转变，营销方式将面临大变革。

　　6、公寓写字楼等商务公建型产品后续供应激增，整体压力巨大

　　西客站片区，东部高新片区与新热点滨河新区均规划有大量写字楼公寓类产品，初步统计有逾千万平米体量。面对历史供应的最高峰值，和目前客户投资热情的下降，可以预测2015年济南写字楼公寓类物业竞争仍将持续，去化压力大于住宅产品。合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部