专家展望2015年楼市：微刺激将促房价止跌上涨(2)

　　《证券日报》：微调式政策是否能真正刺激楼市成交？

　　严跃进：此类调整对于楼市整体上有明显的刺激作用。尤其对于公积金政策而言，是让购房者撬动财务杠杆的一个重要表现。鉴于此，过去一些因为公积金收紧而难以入市的购房者，在今年房价止跌反弹的背景下，势必会加快入市，进而带动成交量的上行。此外，从整个政策导向看，此类资源会往购房困难群体倾斜，而一些高端物业购房者未来的公积金贷款可能还不会放开。

　　何倩茹：这种微调试的调整旨在刺激需求，提振楼市，对于楼市格局的影响却有限。政策受益群体主要还是刚需。例如，公积金贷款额度提高减轻购房者首付压力，将加快其入市步伐。市场有效需求得到了相应的释放，楼市成交自然而然有望提升。

　　张宏伟：由于各类“救市”政策的释放，加之房企冲刺年度销售业绩等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期确实回落至合理区间内了。但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。

　　房价将止跌上涨

　　《证券日报》：2015年楼市走势会如何？房价走势会如何？

　　蔡雪梅：预计会有温和性增长，放松性政策叠加会起到一定促进作用。

　　严跃进：2015年楼市总体将呈现止跌反弹的复苏态势。

　　具体来看，在成交量方面，2014年部分购房需求还没有完全释放，到了2015年将继续积极释放；在成交价格方面，随着流动性增加、房企去库存压力的减少，总体上会呈现一个价格上涨的态势。尤其对于一线城市而言，在2014年年度就实现了房价的止跌反弹，到了2015年预计涨幅更大。

　　何倩茹：2014年12月底时，央行对2015年GDP增速预测放缓至7.1%，在此基础上房地产行业在2015年没有大幅上涨的动力，但政策层面持续宽松的可能性较大，预计将以去库存、稳成交为主。

　　在房价走向方面，全年价格将保持平稳或小幅上涨，一线城市和部分热点二线城市，其一、二手住宅成交均价仍存10%-15%的上涨空间；三、四线城市价格有望企稳并重拾升轨，但幅度却低于5%。整体上来看，房价将大致维持稳定。

　　张旭：从北京市场来看，虽然2014年四季度受政策利好拉动，市场成交量出现较为明显的回升，但剔除成交结构因素影响，房价的实际涨幅则并不明显，整个四季度房价一直在低位维持较为稳定的状态。

　　不过，在本轮房地产调整过程中，买卖双方与此前相比更为理性，预期也出现调整。一方面，购房者并未受政策刺激而出现恐慌性入市，对于价格涨幅较大的房源接受度依然不高；另一方面，虽然业主方面预期向好，出现一定扛价现象，但并未大幅调高挂牌价。在这种状态下，预计短期内房价还将处于比较稳定的状态，但是由于目前相关政策和金融环境日渐宽松，市场预期好转。鉴于此，预计2015年房价整体将保持上涨趋势。

　　《证券日报》：对于房地产企业来说，2015年的首要工作是什么？

　　蔡雪梅：2014年不少开发商控制了规模释放，所以2015年仍有去库存压力，销售目标也因此将制定的比较保守。而对于世茂房地产来说，2015年，世茂将制定有增长性的销售目标，同时严控利润率、回款率和负债率三大财务指标，在开发新产品线上下功夫，拿地方面则会寻求与之前拿的土地既有互补性又有增长性的地块，加快向“生活方式服务商”转型的速度。

　　郭毅：最重要的是保持合理库存及现金流稳健。

　　严跃进：2015年房企总体上应该是去库存和补库存兼并的思路。从去库存的角度看，对于一些相对难以消化的项目，应该加大促销力度。而从补库存的角度看，大城市大房企都需要积极进行，从而增加可售货量。

　　何倩茹：2014年受前三季度市场低迷的影响，有近五成的房企并未完成目标业绩，库存压力甚大。2015年在GDP增速继续放缓的前提下，各房企的首要任务是去库存，快速回款，保证资金面畅通，减少资金压力。

　　张宏伟：2015年的房地产市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。房企应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。