二线城市住宅用地需3.3年消化

　　1月20日，国家统计局发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示，在2014年，中国房地产增长动能减弱。

　　2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，在楼市成交“史上最高”的2013年，该数字为增长17.3%。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上，商品住宅销售面积下降高达9.1%。商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%，而2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%。

　　待售面积的扩大也不容忽视，数据显示，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，环比增加2374万平方米，同比增加12874万平方米。

　　中国执行总裁丁祖昱预计，“2015年房价整体比2014年要稳一些，但市场分化仍将十分严重。总结来说，就是‘一线稳定、二线分化’。一线城市的土地争夺得非常激烈，还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说，一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市，如合肥、武汉、郑州，楼市成交将继续攀升;但如大连、宁波等城市，压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说，房价仍处于下行通道。”

　　2014年以来，我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大的影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，主要城市库存高企，短期供过于求加剧，“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。

　　在成交量方面，各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出，从成交量看，去年12月份北上广深4城新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。而据研究中心数据，三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%。

　　事实上，不同城市面临的去化压力显著分化。专题报告显示，2014年末，合肥、南昌、南京等地出清周期在15个月以下，住宅库存去化速度较快，短期库存去化压力不大;福州、温州等城市出清周期在15-20个月之间，虽在二线城市中处于较高水平，但有旺盛的需求作为支撑，短期库存去化周期较为合理;呼和浩特、大连等城市住宅库存持续高位运行，而需求乏力，去化周期较长，短期库存压力大。

　　一线城市增长较二线更健康

　　青岛、郑州、长春住宅用地消化时间超5年

　　报告显示，二线城市住宅用地消化时间平均在3.3年。

　　其中青岛、郑州、长春超过5年，呼和浩特、大连等超过4年。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞，造成土地存量高企，住宅用地消化时间长，未来市场去库存压力大。武汉、合肥、南京等土地消化时间均在3.3年及以下水平，中长期库存压力不大，且短期来看，库存去化较快。

　　而天津、北海等城市出清周期较长，短期库存压力大。天津土地消化时间为2.5年，中长期库存压力不大，但短期住宅库存去化周期在二线城市中处于较高水平。截至2014年12月，天津商品住宅可售面积达到2346万平米，较2013年底增长19.5%，出清周期超过30个月;北海可售面积持续攀升至520万平米，较2013年底增长12%，出清周期达到26个月。

　　长江商报记者发现，尽管部分二线城市的库存出清周期健康，但从其土地存量来看，实际消化时间并不乐观。

　　截至2014年底，重庆主城区住宅库存出清周期为10个月，宁波为13个月，短期库存去化压力不大。长期来看，重庆、宁波土地消化时间均超过4年，中长期库存压力相对较大。其中，重庆2013年土地成交规划建筑面积同比增幅超过八成，远超同期住宅销售面积;宁波2011-2013年土地成交规模均超过同期住宅销量。