杭州一楼盘喊出"亏本卖房" 称每平米亏5000元

　　外来大鳄入杭的首个项目，由于种种原因出现亏损，这在杭州楼市中屡见不鲜。近期，华润和新鸿基联手打造的之江九里，对外公开喊出了“亏本卖房”的口号，使得“之江地王”再度进入人们的视野。

　　均价一万八亏本卖房

　　“目前在售房源以89、120平方米户型为主，折后均价18000元/平方米。”1月19日下午，在之江九里售楼处，工作人员向记者介绍道。

　　“你要知道，我们的楼面价就已经超过了15000元/平方米，现在卖的这个价格亏了不少，所以说与之江其他一些楼盘的售价，根本就没有可比性。”当记者表示之江九里的这一价格高于融科瑷骊山以及之江诚品时，工作人员再三向记者解释，他们的这一价格不但没有任何水分，完全是亏本销售。

　　记者了解到，尽管对外宣称亏本销售，但是之江九里的销售状况似乎并不理想。之江九里已于去年底交付，但据透明售房网显示，目前可售房源总量仍高达600余套，前期只卖出不到一半。

　　“还好我们是大开发商，否则根本就吃不消这样亏本销售。”工作人员向记者表示，他们是大开发商有实力承受亏本，同时又是现房销售，对购房者而言不会有后顾之忧。不过记者在售楼处现场看到，看房客户依然寥寥。

　　成本畸高单价亏五千

　　以之江九里目前18000元/平方米的均价，这个楼盘到底要亏多少？记者算了一笔账，发现十分惊人。

　　2009年10月27日，华润新鸿基联合体经过24轮竞价，最终以27.7亿元的高价竞得59号之江地块，也就是现在的之江九里，楼面地价高达15281元/平方米。凭借这一价格，之江九里作为“之江地王”的地位至今无人撼动，即便在土地市场疯狂的2013年，也仍然无人望其项背。这一价格，甚至高于黄龙文教板块的黄龙金茂悦，更不用说之江板块随后几年出让的土地价格。

　　2013年3月，之江九里首开，最高时均价20000元/平方米，随后由于市场压力巨大，均价逐步下滑至18000元/平方米。而之江九里的开发成本，已经远高于目前的售价。15281元/平方米的楼面价，再加上多年的财务成本(考虑到大开发商的融资成本相对不高且自有资金比例较高，以最保守20%计算)，实际的地价成本高达18000元/平方米左右，目前的均价可以说是“贴地飞行”。

　　此外，再加上建筑、营销以及税费成本，之江九里的综合成本将高达25000元/平方米左右。即便考虑到之江九里部分房源为排屋，售价高于25000元/平方米，可在一定程度上摊薄高层公寓的成本，但即便如此，之江九里目前在售的高层公寓房源成本也不会低于23000元/平方米。这就意味着，之江九里每平方米净亏5000元/平方米左右。

　　亏本价仍难获市场认可

　　虽然之江九里每平方米要亏本5000元/平方米，亏得实在是有些肉痛，但是这一“巨亏价”却很难获得市场认可。

　　同样位于之江板块的融科瑷骊山，目前均价仅14980元/平方米。而去年底首开的中天之江诚品，均价仅13888元/平方米。值得一提的是，融科瑷骊山和之江诚品的楼面价分别只有7100元/平方米左右和7600元/平方米左右，相比之江九里的高价而言可谓是“白菜价”。

　　正因为价格落差如此之巨，之江九里18000元/平方米的价格，仍明显高于之江板块的平均价格。之江板块的刚需楼盘价格最高峰时曾一度接近20000元/平方米，但随着市场形势的急剧变化，目前已回落至15000元/平方米以下。

　　不以成本论价格，而是以市场论价格，这对之江九里而言，或许是一种最生动的写照。如果以成本来定价，或许之江九里永远没有“翻身”的那一天。过高的地价使得之江九里扭亏无望，低价甩卖无疑是一个明智之举。

　　事实上，因高价拿地而亏本销售的楼盘，目前在杭州并不在少数。有机构曾对2013年的拿地项目做过统计，以当前的价格作为参照依据，亏本或者疑似亏本的项目占到了2/3以上。

　　大规模价格战尚难开打

　　之江九里亏本销售，会不会引发杭州楼市新一轮价格战？近期多家外地媒体关注之江九里亏本卖房现象，并将它与去年初的德信北海公园相提并论。不过，之江九里引发价格战的可能性并不大。

　　去年2月，位于城北的德信北海公园突然发动袭击，降价3000元/平方米，最终引燃城北价格战，并进而在整个杭州楼市蔓延。不过，尽管之江九里亏本5000元/平方米销售，但是它的实际售价仍然高于板块均价，对板块均价的冲击力几乎为零。正是从这一角度而言，之江板块不会因为之江九里亏本销售而引发价格战。

　　此外，之江九里毕竟地处之江，距杭州主城区的距离较远，不会对主城区的其他在售楼盘产生直接影响，从而不可能将价格战火引到主城区。

　　当然，之江九里亏本销售，对其他的一些高价拿地却不肯降价的楼盘，会有一定的启示意义。拿地成本越高，就越要注重控制开发周期，降低其他环节的开发成本，并以一个可以令市场接受的价格，而不是以自己的成本价，实现资金快速回笼。否则，随着开发周期的延长，亏损额将会越来越大。□记者 蒋敏华