曾昌宇：2015年行业大分化和高库存成“新常态”

吴中地产集团总裁 曾昌宇

　　2014房地产市场注定是不平凡的，形势错综复杂，波诡云谲。政策方面，中央提出将建立房地产调控长效机制;市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面，2014年下半年的经济形势并没有那么乐观。经历了2014年的平静后，2015的房地产市场将何去何从?

　　对此中国日报网房产频道记者独家采访了吴中地产集团总裁曾昌宇他对2015年房地产走势做出了客观评价。

　　2015去库存将是主旋律

　　2015年是房地产去库存的一年，特别是上半年多数房企会延续2014年下半年跑量的走势。但由于项目利润的下降甚至亏损项目的增多，2015年楼市有强烈的价格上涨的诉求，迫于价格上涨影响成交量，房价不会有大幅波动。

　　2014年第三季度房价已经是底谷，而2015年去库存的压力没有2014年下半年那么大，不同城市和产品类别去化的情况会分化。比如大部分城市的商业物业综合压力仍然较大，尤其是酒店式公寓、写字楼等去库存压力很大。

　　大分化和高库存会成为行业“新常态”

　　从供应和需求来看，未来中国房地产的空间依旧很大。但大分化和高库存会成为行业“新常态”。行业的大分化会包括：城市分化、政策分化、企业分化、产品(包括服务)分化。高库存是相对不同城市和高企的融资成本而言，所以去库存是一个大趋势。

　　吴中地产短期的目标和全国房地产行业的大环境一致，即去库存。前几年房企不断增加土地储备以扩大规模，但目前即使是融资成本很低的房企及高周转的项目，都常常被居高不下的库存所累。此外我们还要实施精细化管控，减少三项费用，营销、管理及财务成本，并在保证楼盘品质不变的情况下节约建造成本。

　　五至十年的中期策略，是尝试轻资产，向产业链前端整合发展。从房地产与金融的关系着眼，巧用金融杠杆，放大杠杆效应，尝试轻资产的操作模式，甩掉包袱，化解财务风险。此外吴中地产将更专注细分市场，着力开拓专业市场、海外市场等。

　　十至二十年的长期策略，则是更注重产业链后端的增值服务。随着中国城市化率的提高，特别是长三角地区城市化率达到70%以上，未来楼市存量市场远远大于增量市场，吴中地产则更多地围绕教育、金融、健康、娱乐等方面做配套服务，让客户体会到吴中地产从建筑中延伸出来的品质生活，实现品牌价值增值。吴中集团新推的O2O平台“门泊”就是一种尝试。

　　行业创新成就企业新增长点

　　在行业负债风险缓慢提升的大环境下，选择混合经营模式，以有限的资金撬动社会资本，有效地化解财务风险。吴中地产已尝试开展以下新的模式：

　　第一种模式是项目合作开发。其核心是“两头在外”的实质，即土地和资金源于合作伙伴，实现项目的快速开发。在过程中核心管控3个财务指标：资产负债率、净资产回报率、内部收益率。合作模式原则：首先考虑与土地方合作;其次合作建房模式、股权收购模式;再次是与资金方合作，优先选择联合竞买。上述开发的投入至少降到独立开发的60%以下，降低资金投入的同时不增加负债。最近跟外资(如日本几家知名房企)、本土中小企业和部分基金的沟通中，对合作的意向都很高。

　　第二种模式是“小股操盘”模式。这种模式是基于项目合作开发基础上，通过输出管理和品牌，在项目合作中不控股，但项目仍由吴中地产操盘。

　　第三种模式是代建。与上两种模式更进一步，就是完全只代建项目，输出管理团队和品牌。甚至包括保障房的建设领域。在这个模式上，吴中地产也做过尝试，并实施过一些项目。

　　还有海外开发，以及包括吴中地产“吴门国宅”这样的特色或定做产品的细分产品，在社区延伸服务等方面也会创造出行业的一些新的机会。(记者王明)