楼市进入中速增长期 郑州商品房供大于求

　　14.42 25.16 7.39 7.73 0.26 1.00 11.52 15.76 0.26 0.06 81.90 58.80 5.46 7.96 1.77 5.68 2014年成交面积(万m2) 2013年成交面积(万m2) 高新区 管城区 郑东新区 经开区 金水区 惠济区 中原区 二七区 0.00 50.00 100.00 2013~2014年郑州市各区域办公成交图

　　供应面积(万m2) 成交面积(万m2) 供销比 587.2 773.9 771.8 705.4 622.6 658 .0 359.2 658 .5 706 .3 655 .9 1.32 0.91 1.06 1.83 0.93 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2010~2014年郑州市商品住宅供求关系走势图

　　14.5% 8.7% 9.5% 5.9% 3.3% 13.8% 31.7% 5.4% 2.3% 4.9% 0.0% 10.0% 20.0% 40.0% 30.0% 17.5% 8.2% 9.4% 7.0% 4.0% 14.9% 28.7% 5.3% 1.5% 140以上 130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下 140以上 130~140 120~130 110~120 100~110 90~100 80~90 70~80 60~70 60以下 3.6%

　　随着楼市步入新常态，去库存和产品细分、跨界转型将是贯穿2015的地产主题，市场也将在全面分化中进入中速增长。

　　克而瑞信息集团最新发布的数据显示，2014年郑州商品住宅成交量仅为587.23万㎡，较2013年降幅23.9%；2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡；2014年，三房成为商品住宅市场上的主力户型；存量接近600万㎡，去化周期增加至10.7个月，这一去化周期相对于全国其他城市而言，算不上压力很大。

　　2014郑州商品房供大于求，办公市场“多点开花”

　　2014年商品房供求市场出现无规则波动，但全年总体处于供大于求的局面。第一季度受春节影响，商品房供应量较少，呈现供小于求的态势；二、三、四季度除8月份之前，均供大于求。虽有部分月份供小于求，但整体市场是供大于求的，商品房存量有一定的增加，去化压力较大。

　　2014年1~12月商品房新增供应面积982.21万㎡，商品房月均供应量基本维持在81.85万㎡左右，但参差不齐，其中有3个月供应量在百万平方米以上，且以12月份最高，达到132.33万㎡。

　　回首过往，近十年的时间内，郑州商品房成交走势基本呈现波动态势，2004年以来商品房成交量一路狂飙，逐年上涨，在2008年出现短暂下降之后2009年再次上涨，并在2009年达到1155.88万㎡的峰值。

　　2010年国家再度启动宏观调控，郑州作为二三线城市，商品房市场成交量虽略有下滑，但幅度甚小。2011年，随着各种政策的落地执行，郑州市商品房市场开始受到影响。2012及2013年，各开发商积极采取应对策略，整体市场有所回暖，2012、2013年整体态势与7年前整体态势较为相似。2014年，受全国市场影响，成交量有大幅下滑，成交量仅为769.25万㎡，较2013年下降19.03%。

　　在办公市场领域，2014年郑州结束了连续4年的供过于求，供销比首次低于1。整体存量仍相对较高，与2013年相比存量略减，去化周期降到18.6个月，整体市场价格增长乏力，2014年成交价格与去年相比基本持平。郑东新区仍是主要供应区域，但供应占比已有明显下降，中原区、高新区供应量快速增长。办公市场成交由原来的郑东新区“一枝独秀”逐步变为“多点开花”，二七区、金水区办公市场成交增长明显。

　　住宅成交面积较去年下跌23.9%，去化周期10个月

　　自2001年以来商品住宅成交量逐年上升，2008年成交陡降，2009年再次反弹，但之后成交量开始下行，2011年因政策影响成交量下滑明显，2013年成交量缓步上升，2014年1~12月，商品住宅市场成交面积比去年下跌23.9%。

　　在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交量位居第18位，与去年排名相比下降3位，处于中等位置。

　　2001~2014年，商品住宅市场成交均价逐年攀升；2014年1~12月，商品住宅成交均价为8736元/㎡，相比2013年每平方米上涨436元，涨幅达5.25%，实现历史新突破。在全国主要一、二线城市中，郑州市2014年住宅成交均价居第15位，与去年相比排名下降1位，处于中等位置，在6个中部省会城市排名第三；2014年住宅成交均价1万元/㎡以上的城市有12个，与去年数量相同。

　　住宅市场长期以二房、三房为主，刚需属性较为明显；2014年成交结构与2013年相比，二房比例减少、三房比例增加，80~90㎡以下户型占比减少，140㎡以上户型占比增加。

　　郑州购房客户66%左右来自省内其他地市，周口、驻马店等人口大市以及开封、新乡等邻近地市客户较多；郑州对省内其他地市客户吸附力较强。

　　克而瑞分析师认为，郑州为河南省会城市，在华北平原重要发展城市，通过城市化进程和城市经济的发展，带动了当地房地产市场的发展，而10个月的理想库存消化周期，表明郑州的房地产市场发展良好，去化速度适宜。

　　三房供应占据商品住宅主力，高新区关注度最高

　　2014年，郑州商品住宅市场月度供求整体上呈波动态势。2014年上半年，受传统春节及全国降价潮的影响，群众观望情绪加大，成交量处于较低水平。尤其是5、6、7月份，全市供应量大增，但成交较为低迷，供过于求较为显著，7月份的供求比达到全年最大值，为1.98，远高于0.8~1.2的合理区间，市场存量逐步增大。

　　2014年8月份，郑州市取消持续将近4年的限购政策。限购取消后，成交量有一定的提升，且改善型产品的成交量较之前有较大涨幅。11、12月各项目为冲公司业绩，均加大供应量，虽成交量有一定提升，但供求比较为失衡。全年供求比为1.32，存量有较大幅度提升，去化压力较大。

　　2014年，商品住宅市场新增供应量为773.94万㎡，相比于2013年小幅上涨。从新增供应面积和户型上来看，2014年，三房成为商品住宅市场上的主力户型。从供应套数来看，三房供应占据市场56.0%的份额，其次是二房和四房；从供应面积来看，三房供应仍占绝对主力，市场份额为53.9%，二房紧随其后，占据35.6%的份额。郑州市商品住宅的供应主要是以二房、三房为主，占据供应市场约89.5%的份额。

　　2014年，高新区住宅新增供应面积占供应总面积的20.4%，高新区作为郑州市住宅价格最低区域，成为商品住宅市场供应的主力军。而郑东新区由于开发程度已逐步成熟，区域内项目较少，且由于其价格和户型面积较大，购房门槛较高，去化速度相对较慢，所以市场供应量相比其他区域较少。随着二七区、经济技术开发区等新区的崛起，商品住宅市场供应量的区域特点也在发生着改变。

　　目前，城市西北和南部区域为主要供应区域，随着主城区土地减少及城市版图扩张，未来三、四环间将为主力供应区域。

　　区域成交户型对比

　　2015现金为王，做好新拿地评估和产品细分

　　克而瑞信息集团预测，2015年预计住宅新增面积达到685万㎡，加上2014年底存量589.63万㎡，累计上市面积将突破1200万㎡，市场压力相当大。由于2015年供求与存量压力较大，价格上涨动力不足。2015年土地供应仍以城改为主，三环、四环之间会成为重要供应区域，新兴土地供应板块龙湖片区将受到重点关注。

　　鉴于新的市场格局，易居(中国)克而瑞河南片区总经理赵爽提醒说，2015仍将是现金为王的大趋势，做好总价控制，整体价格策略需谨慎，有机会做好价格结构性调整。

　　在她看来，产品的细分市场存在机会，创新与落地将成为突围利器，产品线品牌化标准化，不只是设计与采购，更是营销与服务。在整体供求压力较大，价格动力不足的前提下，做好新拿地评估，谨慎决策。记者 王亚平