成都：联姻基金搭建合伙人 品牌房企提速轻资产化(2)

　　值得注意的是，2014年11月中旬，中粮地产也发布公告称，为控制负债率、拓展融资渠道和开发成都攀成钢的“中粮·鸿云”项目，公司拟引入地产基金上海景时成攀投资中心（有限合伙），由后者采取“增资扩股+股东贷款”模式出资6.96亿元参与项目开发，其中涉及该基金5亿元股东贷款的年息率9.5%。不过，该基金退出的约束条件为项目可售面积的销售率达到90%，由中粮地产优先回购股权。

　　地产基金迎来机遇

　　2014年5月下旬，瀚亚资本携手恒银基金潜伏成都集中路演，试图开辟出成都地产基金的业务投资版图。瀚亚资本相关人士表示，随着当前楼市进入分化调整期，地产金融迎来了新一轮的发展机遇。无论是作为房地产业转型方向，还是投资者的主要投资去向，地产金融都得到了业界和广大投资者的广泛关注。

　　“当资产的升值收益大于资金成本，企业的效率优势不明显，但资金成本优势很明显的时候，它就更适合重资产的模式。而当资产升值收益小于资金成本，但企业的效率优势非常明显的时候，它就更适合轻资产的战略。”国内地产金融专家杜丽虹如此表述。

　　实际上，在过去楼市的黄金十年，地产商仅靠单边上涨的土地溢价即可赚得盆满钵满，但如今已步入楼市的“白银时代”，地价与房价发生背离，地价节节攀高，房企在开发过程中扮演“多面手”的“香港模式”遭遇发展困局。

　　如今，“美国模式”成为中国内地房企的学习目标。这种模式不要求房企操作整个项目过程，在整个地产投资链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色，代表的是一种高度细分的专业化分工，体现了效率最高、公平竞争和利益最大化的良好结合。

　　在谈及国内房地产基金现状时，全国房地产投资基金联盟创始发起人、秘书长闫宗成向《每日经济新闻》记者表示，“有什么样的LP（投资人），就有什么样的房地产基金。”

　　当前，我国整个私募基金行业投资人发展的不成熟，使得地产基金管理人为了迎合投资人对回报率要求以及融资方的资金安排，基金运作期限相对较短，也多为“明股实债”，基金在被投资方应扮演的“助推”角色仍难以充分发挥。

　　不过，德信资本董事长陈义枫认为，当前楼市弱周期之下，地产基金将迎来大机遇，未来将扶强汰弱，推动整合，寻找伙伴，共同成长。　记者 杜冉乐 发自成都