广州二手房市场拐点趋势明显 21盘齐下跌

　　广州日报30大二手屋苑的楼价数据库建立已近6年，当中每半年或者一年会收集样本数据与以往数据进行楼价对比，广州二手楼市“黄金十年”尽显霸势，几乎是以6个月或一年10%~20%的涨幅向前狂飙。上一次进行楼价对比是2014年7月份，当时对比2014年6月与2013年12月的半年楼价，9盘出现跌幅，记者对此进行的判断是“拐点初现”。

　　半年后的今天，记者进行最新一次30大屋苑的楼价数据对比，与近期的股市形成鲜明对照，楼价榜单上一片“惨绿”，仅有9个盘的一年楼价对比录得涨幅，其余21个楼盘平均分布在全市各个主要区域，均出现不同程度的下跌。即使是侥幸录得上涨的楼盘，记者对比2014年6月与2014年12月的数据，发现其实2014年12月的楼价在去年下半年已开始下跌，如果政策不出现重大变动，2015年跌势会持续。

　　仔细研究21个下跌的楼盘，高中低端楼盘全部具备，区域分布在广州市的东南西北，全市整体楼价下滑已毋庸置疑，其中录得最大跌幅的汇景新城去年6月楼价对比2013年已经出现14%左右的跌幅，当时预计可能是“结构性成交”的下跌原因，一年楼价对比出现跌幅更大，达20%左右，由此基本上可以判定即使是结构性成交，价格的确在下跌。其余下跌楼盘或因为周边一手楼降价而导致二手房成交也随之下跌，不过如华景新城等楼盘周边一手已无新增供应，楼盘所带学位也非常优质，楼价支撑的因素非常多，一年楼价出现6%左右的下跌，因此可见楼价成交萎缩推低楼价的动力非常大。

　　去年9月30日，央行出现救市措施，尤其是对改善型置业者的贷款优惠力度非常大，不过从记者了解的情况来看，限贷“药效”也只发挥一段时间，并没有形成持续的成交上涨。2015年楼价走势依然不容乐观，中原地产资深人士也表示， 30%投资客已转投股市。今年楼市最大悬念在于北上广深一线城市是否出现限购松绑，如果限购松绑，有望扭转楼价跌势；如果限购维持，相信到今年年底30大二手屋苑的楼价对比表将是满屏“绿色”。

　　各区个盘扫描：降价各有原因

　　30大二手屋苑抽取全市中心6区不同地段的指标楼盘，去年一年楼价对比显示，跌势蔓延全市，没有任何一个行政区幸免于难。

　　越秀区三个指标盘，只有淘金家园一年楼价涨幅近20%，不过，对比2014年6月和12月数据，去年6月楼价成交均价大约接近3.7万元/m2，12月价格已开始回落至3.6万元/m2左右，楼价开始掉头向下。最值得关注的是锦城花园之前多次调查中逐渐从2万多升到4万多元/m2，从去年6月和12月的楼价看，该盘楼价已跌回4万元/m2以下。

　　海珠区多个大盘仅金碧花园去年一年楼价出现涨价，究其原因，海珠区一手盘2014年也出现“高开低走”势头，一手成交均价在3.5万元/m2，多个二手房名盘过往冲上3万元/m2大关，但随着一手房调价，二手房也随之下降。

　　天河区楼盘涨跌较温和，只有芳草园和美林海岸出现10%左右的跌幅。两个名盘由于自住比例高，每月成交不多，个别宗数的成交有可能对当月楼价产生较大的影响。不过，芳草园从3.2万元/m2跌到2.8万元/m2，汇景新城从4万多元/m2回调至3.3万多元/m2，高端盘“破3”和“破4”后楼价无支撑，足见限购政策对楼市的影响。