城市综合体受电商冲击严重 专家担忧商业地产前景

　　仲量联行日前发布的《2014年广州房地产市场年度回顾》显示，去年优质零售物业投资风险小幅提升，资本值(注：即售价)基本平稳，同比增长仅2%。事实上，去年楼市开始转向，商业地产的投资前景开始受到质疑。中国房地产业协会名誉副会长朱中一日前在网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”上更是对商业地产前景表示忧心，他认为，当前商业地产存在规模大、业态配套结构不合理等问题。

　　体验式租户扩张

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，去年零售物业市场整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期，餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者；2014年度众多以中档定位为主的国际品牌首次进入广州市场。

　　“体验类租户持续扩张。”仲量联行零售地产部董事郭伟明分析，业主不断缩减百货，同时增加餐饮等体验类租户占比。而新增供应分布在各新兴商圈，租金增幅有限。去年度新增四处供应，分别是花城汇(南区)、增城万达广场、荔园广场和番禺万达广场。然而由于零售商偏好成熟商圈优质项目，新兴商圈项目招商难度仍然较大，年末全市优质零售物业整体平均租金同比上升4%，至358元/平方米·月。

　　城市综合体受电商冲击

　　由于投资者心态趋于谨慎，商业地产的资本值升幅放缓。资本值基本平稳，同比增长仅2%。大宗优质零售物业投资市场成交仍然有限。受住宅市场整体降温影响，部分开发商开始考虑整售其在建或目前经营表现一般的项目，以缓解现金流压力。

　　郭伟明提醒，随着住宅销售市场逐步回暖和相对宽松的信贷政策，住宅背景的商业地产(即公寓)收益率基本平稳，但升值有限。

　　朱中一也对商业地产不那么乐观。他认为，商业地产前些年发展还是不错的，在去年的业态中，唯独商业地产的销售是同比增长的，像办公、写字楼是同比下降的，只有商业地产是同比增长的，“商业地产现在的问题是什么？总的规模大，业态配套结构不合理，特别是城市综合体，我看了一些报告，包括珠三角，包括广州、惠州和东莞的商业地产的项目还有不少，综合体越建越大，越建越高，现在遭到了电子商务的冲击，将来怎么办？”

　　不过，仍有地产界人士看好一线城市投资钱景。“我觉得广州等一线城市有潜力的房子，无论住宅，还是商业，都值得买。”奥园集团执行总裁杨忠在出席“2015年中国房地产新年峰会”互动交流时表示。记者 赵燕华　　实习生 殷 弘