从"重"转"轻" 万达轻盈“转”身？(2)

　　有分析认为，轻资产模式的推出对万达意义重大。在该模式下，企业收入来源于租金分成，不需要通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

　　上海易居房产研究院企业研究中心总经理周建成在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，转型的原因就在于，万达过去的以售养租模式在当下的市场环境已经很难实现了。

　　2014年，国家在土地方面出台了多个政策。其中，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定》明确：禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

　　“由此，万达过去以低廉价格获取土地的低成本优势难以为继。”周建成指出，政策改变后，万达的土地成本将会和市场上的其他开发商一样高，如此万达失去土地优势，运作将更加困难。

　　在万达赴港上市前夕，万达首次披露了所获政府财政补贴的情况。从2011年到2014上半年的3年半时间中，万达确认为收入的政府财政补贴共计78.19亿元。万达称，这些资金是由其物业开发所在省份或城市的地方政府按个别项目拨付的。

　　而今，高额的政府返还资金已成历史。“并且，万达商业地产在一二线城市已布局完毕，重点发展区域已转向三四线城市。目前三四线城市的房价上涨趋势已经停止，房价普遍较低，去化率慢，销售速度更慢。这就导致万达不论是卖商业街，还是卖住宅来补贴物业，都很难实现。”周建成说道。

　　随着中国销售市场的放缓，万达的销售物业占比也持续下降。据万达招股书显示，从2011年至2013年，万达物业销售占比分别为88.5%、84.6%和82.1%。物业销售在2014年前6个月营收同比下降了27%。

　　周建成认为，从某种意义上说，万达转型并非主动为之，而是市场倒逼的结果。万达将从过去输出资本的重资产战略，转向输出品牌和管理的轻资产战略。

　　从“线下”转“线上”

　　如果说商业地产转型是万达顺应当下之举，那么进军O2O则可看作一次另辟蹊径。

　　去年8月，万达联合百度、腾讯成立万达电商的消息可谓一石激起千层浪。受到电商冲击的传统零售业领军人物万达，打响了线上与线下的融合之战。

　　4个多月过去了，万达电商表面风平浪静，但实际进行的“工程”已有不少。目前，万达广场的WIFI基础设施改造完成，成都云数据中心已经开工，15个万达广场智慧产品的研发全面进行。2014年底，万达以3.15亿美元收购快钱68.7%的股权，为电商系统补齐关键的支付系统。2015年1月4日，境外两家互联网投资基金作为财务投资人，出资10亿元，获得万达电商5%的股份。这意味着万达电商的估值达200亿元，翻了4倍，创造新创立电商公司的估值纪录。

　　尽管消费者还未感受到万达电商的便利，不过，O2O行业分析师黄渊普认为，对于万达这种大型的，一直深耕线下的企业，效率必然比互联网企业低。因此，无需比较万达电商和BAT的线上能力，而要比较万达与其同行的线下能力，由此会发现，万达在年轻人中的号召力远超苏宁、王府井等企业。