海外融资成本提升 境内融资"松绑"助房企解渴

　　虽然房地产市场转暖，但房企的资金链依旧不容乐观。据某地产中介研究中心统计，2015年1~2月，国内房企海外融资总额度仅为36.85亿元，相比2014年同期的137.91亿元出现73.35%的明显暴跌。3月以来，国内房企仅完成两笔海外融资，预计今年3月融资将比2014年3月份的34亿元大幅缩减。由于境外债券市场融资难度加大，在内地的房地产企业融资环境有所松动的背景下，内地房企可能更倾向于境内融资，特别是在央行近期一系列降息降准政策的推动下。

　　A股再融资

　　代表企业：保利、泰禾

　　相比港股地产商相对单一的融资方式，A股上市房企的融资渠道更为多样，定向增发、可转债、中期票据甚至融资租赁都是可选择的方式。其中，定向增发和发行中期票据成为最普遍的融资方式。

　　今年1月，泰禾、深振业以及宜华地产等继续在A股市场找钱，通过定增、配股等形式已募集资金超过55亿多元。其中泰禾集团发布公告称，公司拟非公开发行不超过28922.64万股A股股票，募集资金总额不超过40亿元。这在房企内地融资中算规模较大一笔。而这笔融资将用于泰禾加大核心区域房地产项目开发力度、增强公司竞争力。

　　另外，借助近年来良好的经营发展势头，保利地产日前顺势抛出百亿再融资方案，以期把握行业重组整合机遇、进一步提升公司竞争力。根据保利地产近日披露的定增预案，公司拟以8.74元/股为发行底价，向包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家特定对象，定向发行不超过11.5亿股公司股份，其中保利集团承诺以不超过15亿元且不低于5亿元现金参与认购。本次发行所募资金规模约为100亿元，将用于“南京保利中央公园”、“珠海保利国际广场”等11个地产项目。

　　据了解，2015开年以来，A股市场房企通过定增方式提出再融资方案的已超过10起，计划募集资金总额达420.84亿元；而去年同期仅拟募资51亿元。

　　点评

　　境内融资“松绑”助房企解渴

　　克而瑞广州高级分析师肖文晓指出，前几年由于房产市场持续升温，抑制房价过快增长一直是政府调控的重要内容。与此相伴的是房产上市公司在资本市场再融资受阻，甚至严格到有房地产业务的上市公司融资也要比照房产类公司执行。因此，2010年以后，房地产企业的上市、借壳、再融资三大通道基本锁闭。但近两年，房地产市场的情形发生了变化，在各种因素影响下，原来旺盛的市场需求出现萎缩，房企资金链陡然绷紧，政府对房产市场的调控手段逐渐由之前的限购转向放开。也许现在是房地产业需要彻底改变思路的时候了，因为外部的市场环境已发生了很大的变化。而融资审批的便利，将为上市房企的转型提速提供一种更有效率的通道。

　　一边是A股市场涉房再融资“松绑”，一边是佳兆业危机后房企境外融资环境进一步严苛，这使得内地房企在未来一段时间将更倾向于境内融资以解资金之渴。

　　有房企负责人表示，目前信托、私募的资金使用成本大都高于13%，而房企的项目利润却在下降，资金成本势必要回归到正常水平。房地产企业再融资是公司发展的助力剂，利于提高未来公司增长中枢及估值水平。再融资的方式正在趋于多元化，普通股、债券和优先股的融资方式都可能成为地产公司的融资选择。

　　海外融资

　　典型代表：碧桂园、世茂

　　与A股再融资热形成鲜明对比的是房企境外融资的开年遇冷。在宏观环境承压、房地产行业走势不明朗、尤其是佳兆业危机迟迟未决的背景下，2015开年境内房企的境外发债无论是数量还是规模都呈锐减态势。据中原地产研究中心统计，今年1月，仅有3家房企能够成功发行海外债券，累计发行金额为15.85美元。与去年同期近百亿美元的海外融资相比，降幅超过了80%。

　　从2月份几家房企发行的海外债券融资成本来看，平均的融资成本超过7.5%，而去年同期他们的融资成本约为6%~7%。比如，在今年2月份发行海外美元债券的房企中，融资成本最低的为碧桂园，但其融资成本也在7.5%。绿城中国融资成本为8%。世茂房地产3月11日宣布，公司在上月发行的海外债券基础上增发3亿美元的7年期债券，年利率为8.357%。此前，华南房地产开发商时代地产发行了一笔总计2.8亿美元的5年期海外债券，年利率则高达11.45%。

　　点评

　　海外融资成本大大提升

　　克而瑞广州高级分析师肖文晓指出，曾经美国QE推出，让内地房企在海外找钱风起云涌，然而随着上述计划逐步退出及人民币汇率波动等因素影响，房地产企业海外发债利率明显上升。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，房地产是资金密集型行业，现在随着经济政策的改变，房地产企业的融资方式也正在变化。面对目前的融资现状，房地产企业应该着重发展多元化的融资渠道。不过，亦有业内人士指出，2015年国内资金面全年趋紧已成定局，预计接下来还将有大量的房企选择海外融资。

　　分拆上市

　　典型代表：方兴

　　据了解，把酒店、商业等业务剥离上市，也是当下房企缓解资金链紧张、提高融资能力的“钱道”之一。记者发现，自去年以来，部分开发商成功分拆旗下业务，其母公司即获得一个新的融资渠道，房企地产业务获取更多的现金流。

　　今年3月11日，碧桂园在香港举行2014年度业绩发布会时，媒体求证其“计划将酒店业务分拆上市”的传闻，碧桂园执行董事及首席财务官吴建斌称，酒店业务的分拆是基于可平衡风险的考虑，长远来讲，希望发挥更大作用。

　　虽然碧桂园分拆酒店资产上市仍处于“有这样的想法”当中，但其他不少房企已先行一步了。2014年6月，港股上市公司方兴地产成功分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。

　　点评

　　业务分拆上市并不常见

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，业务分拆上市在国内房地产圈并不是一个普遍现象，成功分拆上市的案例并不多。但个别公司有丰富的业务资源，未来存在市场运作的空间和前景。

　　业内资深人士林先生则表示，分拆酒店资产上市最重要的目的就是募集资金，此举是房企在新的产业生态链下的扩张方式，将成为房企新的融资模式。一方面，酒店产业属于国家扶持产业，上市容易获批；另一方面，分拆资产上市也带来了新增长点，为地产商提供新的融资平台，有助于提高其流动性和财务灵活性。