广州不少商业铺位空置 业内:年底年初空铺很常见

　　记者调查发现商铺空置主要与时间节点有关，第二季度或迎租铺高峰

　　电商对实体商业的冲击已逐步消化，创业大潮之下商用物业大有“钱景”

　　从2012年开始，电商冲击零售业的势头非常“凶猛”，这边厢，淘宝“双11”年年“爆数”，那边厢，部分实体店门庭冷落，濒临关张。去年底，坊间更是流传出一篇耸人听闻的分析文章，称“商铺已成为最危险的资产”。《家天下》记者近日调查发现，广州市面出现不少铺位空置甚至长期空置的现象，有些铺位甚至在繁华路段；眼前这一个个空置的铺位似乎成为“商铺已成为最危险的资产”这一论调的铁证。

　　然而，业内人士认为，电商对实体商业的冲击已逐步消化，目前广州市面出现的空置铺位多是由于年底和年初是店铺调整期，第二季度可能就会迎来租铺高峰。而且李克强总理提出“全民创业也是一种改革”，并以“高手在民间”来鼓励大众创业，这对于实体商业来说也是一大利好。

　　(李凤荷)

　　记者调查“关铺潮”

　　上下九步行街商圈：

　　暂停营业铺位仅两个但“临铺”增多

　　从珠玑路口到荔湾广场是上下九步行街的主要路段，这里短短1.2公里集中了238间特色商铺和数千商户。记者于3月16日(周一)来到这里，客流虽然比周末差一点，但依然可观。

　　记者从珠玑路口走到荔湾广场，发现暂停营业的铺位仅两个，均位于珠玑路口附近，一个是南侧在建的骑楼铺；另一个是北侧的荔湾美食铺位，门口贴着“内部装修，暂停营业”的告示。据满堂红郭海波透露，南侧在建的骑楼铺是因为新业主接手后重建，又因涉嫌违建而需要整改，目前已停业一年多。荔湾美食的铺位过往生意非常好，现在是趁过年后生意淡一点而进行装修，估计近期就会重新开业。

　　虽然上下九铺位空置率比其他区域要低得多，但是记者沿街走一圈下来看到不少“临租”铺位，即那些装修较差且长期用喇叭和标语宣传“39元一件”的商铺。郭海波表示，上下九的确比以往多了不少临租的商铺，以前大约只有一两间，但现在临租商铺数目已达10间左右。十甫名都附近一个商铺去年底租约到期，上手租客以8万元月租租用70平方米门面的骑楼铺，临租几个月后终于找到接手的鞋铺长租客，月租调整为7.3万元。

　　中原地产工商铺区域经理吴锋透露，上下九一个商铺在业内传说放售价从1600万元下调到1200万元都没有人接手，其实这个铺位是几个老人家持有，因为对新买家的付款方式有所顾虑而多次在临近签约时爽约，他认为这个放盘价调整不能作为铺价下跌的证明。 记者 李凤荷

　　淘金商圈：

　　目前关的主要是服装铺但餐饮铺很旺

　　虽然受到电商冲击等因素的影响，曾经以外贸服装、皮具等为主的淘金商圈商铺转手率高了些，但区域内餐饮铺、二三十平方米的轻餐饮铺非常好租。

　　路边铺月租曾达800~1000元/m2

　　淘金路商铺可分为几部分：其一是友谊商店周边的商铺，随着近几年商铺租客水平的不断上升，零散小品牌服装、餐饮逐渐过渡为金融行业、银行；其二是靠近好又多的商铺，以经营餐饮、小食等居多；第三是淘金社区周边的商铺，在过去几年中，由于经营特色服装，淘金社区商铺旺极一时，而目前这部分商铺受电商冲击较大。记者在现场见到，一些靠内街的店铺正处于空置状态，在某拐角处的三家店，两家挂着清货撤场的牌子，一家已经转手正在装修。

　　据满堂红商铺部高级经理郭海波介绍，淘金商圈2010~2012年发展是最鼎盛时期，形成了针对白领消费的外贸服饰、皮具等为主要特色的商业环境，路边铺月租最高可达800~1000元/m2，而目前路边铺位最便宜月租不过600~700元/m2，而小区商铺月租500元/m2左右，便宜的300元/m2左右。

　　目前区域内关的店铺主要是经营百货零售类的，这类商铺转手率比较高，因为受市场环境的影响，以往的高租金让经营者难以承受，因此只能选择离场。不过，商铺承接市场依然不错，一般而言，每年春节后都有商家进行调整，今年并没有更糟糕的情况出现，目前，不少业主的心态依然比较强，租金下调幅度不大，地段好的铺位空租两到三个月就会租出，餐饮铺、二三十平方米的轻餐饮铺尤其好租。

　　记者 刘丽琴

　　江南西商圈：

　　铺位转手率较高有些店才开数月就没了

　　江南西是广州市除体育西外另一个“住改商”的集中地，在江南西南北两侧以“紫”字和“青”字打头的五六条街集中了过百个商铺。

　　市民张小姐经常来江南西消费，她告诉记者，之前她多次来这里都是为团购消费，这一两年间看到江南西有不少甜品店和寿司店关门。记者按照她指示的位置来到紫山大街踩盘，靠近江南西路的“江南果道”是这里少有的屹立不倒的饮食店，张小姐曾经团购的甜品店以及养发店距离江南果道只有两三个铺位，如今这两个商店都已转手经营其他商品类别。

　　记者在紫丹大街看到一排两个关门的店铺，据旁边地产中介的一位人士介绍，售卖玛瑙水晶的是新开的商店，平时下午3时多才开业，多数做熟客生意，主要以网络和微信方式售卖商品。曾经做过糖果店的商铺才是真正空置的铺位，铺位原先的租期还剩一年半，租客做不下去就转手了。

　　满堂红商铺部高级经理郭海波表示，江南西有不少“住改商”的商铺，内街商铺月租约200多元/m2，路边铺则在300元/m2左右，其中内街商铺的转手率较高，几个月来一次可能已经关门转手。 记者 李凤荷

　　新港西商圈：

　　关铺只因大业主有其他改造计划不续约

　　记者近日也收到家住新港西路百佳附近的陆女士爆料，称百佳旁边一家经营多年的五金店突然关铺，同时关铺的还有一家挺不错的鱼蛋面店和同样开业多年的眼镜店。陆女士感慨：难道地铁附近都生意难做？

　　或统一改造出租做布匹生意

　　记者3月15日(周日)在现场看到，广州轻纺交易园和百佳超市之间的一排街铺果然有4家拉闸关门，暂时旧招牌还未拆除。

　　然而，旁边的中原地产门店负责人告诉记者，这几家经营多年的铺面关闭并非生意难做，而是大业主打算将一排店铺租约到期后全部收回，进行统一升级改造，不排除出租用于做布匹生意，“紧靠专业市场的街铺不愁做的”。

　　中原地产新港西分行张经理表示，因为紧邻布匹专业市场，这边的街铺租金也是水涨船高。江南美景花园下面靠近新开地铁口的街铺差不多要1500~2000元/m2/月，而距离地铁大约5分钟步行距离，同样靠近广州轻纺交易园的百佳附近街铺也可租到800~1000元/m2/月，一个100平方米的铺位现时都要至少5万元月租才能拿下。但是一路之隔中大西门旁边的街铺铺租则要便宜很多，“毕竟不在布匹专业市场这边，租金只需500~600元/m2/月”。 记者 陈白帆

　　天河南商圈：

　　餐饮铺好租但换手率高

　　天河南商铺曾是白领最喜爱逛的时尚社区，以小资情调著称，据悉，旺时有近200家商铺同时营业。不过，这里现在也有“关铺潮”的阴影笼罩。

　　据中原地产商铺部区域营业经理吴峰介绍，虽然新鸿基的天环广场即将加入，天河商圈越来越旺，但每年年后商铺市场都有两个月的调整期，空租一两个月是很正常的。当然，由于租金持续上涨，加上人工成本的上涨和电商冲击，不少商铺难以为继只能退出，比如经营服装、小饰品等商铺。

　　记者在现场见到，靠近天河城的街铺只有两三家处于招租状态，比去年同期大约有六七家店空租的情况要好一些，而进入六运小区内街，则有不少服饰店、咖啡店处于关闭状态，而餐饮类的小店数量的占比也越来越高，逛街的人流量不算大。

　　租金高企竞争激烈

　　吴峰表示，天河南一路一向是广州做得比较好的商业街，目前40~60平方米以下的街铺月租约在1200~1500元/m2，60平方米以上的街铺月租在800~1000元/m2。记者在现场见到，有中介挂出的信息显示，48平方米的商铺月租是36000元，天河南租金高果然名不虚传。100平方米以上的零售店铺铺租至少在二三十万元以上，经营压力非常大。

　　目前，最好租的还是餐饮铺，不过吴峰提醒，餐饮经营竞争也非常激烈，餐饮铺换手率相当高，现在对环保要求很高，投入很可能超出预期；行内认为，如果开了3个月还在亏损，最好有“壮士断腕”的勇气。对于天河南商铺今年的状态，他认为，从5月开始街铺会再次迎来旺季，而广州人接受新事物程度比较高，又是一线城市，在很多商铺关闭的同时，又会不断有新的品牌涌入，其前景依然看好。

　　记者 刘丽琴

　　商铺故事

　　川味馆：想开十家连锁店，首店在淘金

　　不少街坊发现，淘金好又多附近新开了家川味特色小馆，店里提供重庆小面还有各种小菜。小馆的负责人法先生告诉记者，这家100平方米左右的店铺是以200元/m2的价格租下的，租约签了五年，目前开业半个月左右，经营状态属于收支持平。

　　为何把店开在淘金？法先生说，他们觉得虽然淘金目前是已经过气的商业旺地，但人气基础仍在，人流量仍然很大，小店经营的食物是年轻人比较喜欢的重口味，在这里应该有一定的市场。

　　据悉，小店投入了100万元左右，法先生说，他们打算今年开10家店，做出连锁店的规模，准备选址的地方包括天河南、岗顶、江南西等商业旺地以及一些商场。小馆人均消费约35元左右。

　　对未来的前景，法先生表示还是很有信心的，在保证出品质量的前提下，加上更大规模的网上推广，到店的客人一定会更多。

　　咖啡吧：两年亏40多万元，惜别天河南

　　卢先生有一份朝九晚五的工作，由于和朋友聚会常常觉得没合适的地方，就和四个朋友一起在天河南租了间铺，开了一家咖啡吧。这家位于内街的咖啡店面积104平方米，当年租金2万多元/月，他们一次性签了六年约。小店花了30多万元装修，还高薪聘请了曾在星巴克工作的店长做店长。

　　虽然天河南小区以小资情调著称，但咖啡店想做出来也不容易。卢先生的店每天营业额在1.8万~2.1万元左右，一个月下来仅够人工和原材料费。两年下来竟亏损了40多万元，去年年底，他们最终决定停业。值得庆幸的是，当初租金与目前市场行情比要便宜很多，而且签的是长租，于是他们把还有的3年多的时间转租了出去，租金3万多元，挽回了20多万元的损失。目前，店铺还空置着，接手的下家还没开始收拾。

　　记者 刘丽琴

　　专家论市

　　只有“租不出去的价格”，没有“租不出去的铺位”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，“商铺已成为最危险的资产”的论调太武断，具体要看商铺的类型。电商是个新事物，新事物的出现会对市场形成冲击，但未来将达到新的平衡，虚拟经济和实体经济取得共赢。他举例说，目前也有商业从线上走到线下，线下商业“触电”走到线上，O2O并非单轨制，投资者和租客不需要对电商过于紧张。从电商的发展来看，未来将面临法律监管以及纳税的完善，电商营商环境不可能与实体商业差异太大。黎文江认为，值得持有的商铺有两类，一类是依附在大型商业体的商铺，一类是体验式消费的商铺。未来广州将有更多地铁和城轨通车，广州在珠三角和华南的地位更加巩固，城市升值之下商铺价值也“水涨船高”，不必对商铺物业的未来过于悲观。

　　铺租高位回调很正常

　　满堂红商铺部高级经理郭海波认为，目前广州市面出现较多的空置铺位，这是一个正常的调整期，从数据来看，自2007年到2014年，广州市商铺租售价格一直在上涨，特别是2007年~2012年售价上涨过快，现在是高位回调之中。去年底他只见过一宗大幅降价的成交，一个投资者等钱用，铺位从3500万元降到2800万元成交，其他铺位的业主放售价格也不见大幅调整。

　　年底和年初空铺很常见

　　中原地产工商铺区域营业经理吴锋表示，通常年底是个开铺低潮期，因为租客担心年底装修和备货的速度，因此第四季度开业的商铺不多；而对于一些经营困难的商户，他们通常都会等做完过年这一黄金期才决定结业，故此在商铺市场来看，年底和年初都是空置铺位最常见的时段，待清明过后进入第二季度商铺租售才逐步升温。对于目前一些路段出现较多的空置铺位，吴锋认为广州市从来不缺租客，只有“租不出去的价格”，没有“租不出去的铺位”，商业“一鸡死一鸡鸣”，尤其是国家在鼓励民众创业，广东又出台利好创业者的政策，他对商铺市场的前景较乐观。

　　记者 李凤荷