两部委发文稳楼市 业内:该通知为"托市"而非"救市"

　　国土资源部、住房城乡建设部联合下发通知，优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展。业内人士分析，该政策为规范土地市场秩序、控制库存的举措。

　　通知要求，2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　在很多业内人士看来，该通知为楼市政策的重大利好和“救市”举措。不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，该通知为“托市”而非“救市”。

　　“从通知的全文和我国宏观经济、以及楼市现阶段的供求特征等方面来看，通知总体与我国“新常态”下的宏观经济政策相吻合，表现出“控规模、调结构、讲秩序”的特征。”胡景晖称，“其次，政策出台的两大背景，一是中央发现各地土地出让乱象丛生；二是无证交易销售屡禁不止，市场混乱，存在巨大风险。三是明确提出了房地产市场下行的情况下，房和地无法市场消化的，可以转化成保障性供应。”

　　因此，他认为，通知的出台并不能错误理解为“救市”，而是调整结构、规范地方土地市场秩序、保障民生以及控制和消化库存的“托市”举措。

　　解决中小城市库存过剩和土地供应无序

　　通知明确提出，“对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。”

　　此外，通知指出，“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。”

　　亚豪机构分析，当前大量三、四线城市因前几年大规模供应土地导致商品房集中上市，同时又因经济发展的掣肘造成房地产市场内需疲软、外需不足，使得商品房库存高企，开发商资金压力巨大。

　　从通知的具体内容来看，更多的在于为解决目前我国三四线小城库存过剩、土地供应无序的问题，主要是通过允许合理调整户型支持自住和改善型需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

　　基于此，胡景晖认为，这一政策对于存量高企的部分三四线小城来说，将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段这些城市供应严重大于需求的问题，从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格，引导地方城市房地产市场向平稳健康的方向发展。对于这些供大于求城市的楼市来说，这一政策在一定程度上是一项利好，但远不及此前很多人预期。

　　一线城市或迎楼市回暖

　　事实上，通知中对于市场基本面供不应求的城市，也做了供应方面的要求。“住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅供应规模”。对于此，胡景晖表示，从这一表述来看，通知对于部分热点城市市场可能的回暖也做了供应上的考虑，要求这类城市加大住宅规模供应。由此也可以看出，宏观楼市目前供不应求的城市未来一段时间或将迎来楼市逐步的回暖，市场成交量上升，价格温和上涨。

　　胡景晖表示，两部委的通知事实上也可以看做针对我国楼市不同城市市场分化格局而进行“分类调控”的大思路，供应、库存过剩的城市，多元化的方式加速库存消化稳定市场；供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应，稳定价格——是既有“托底”，又有“盖帽”的整体思路。

　　因此，胡景晖认为，未来一段时间我国宏观楼市的市场表现将出现部分价格正在调整的二线和三四线城市逐步企稳，而供求相对平衡或供不应求的城市则将出现成交量增加，价格温和上涨的情况。

　　严查违法违规房企

　　此外，通知还要去加大市场秩序和供应实施监督力度。强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　通知指出，省级国土资源、住房城乡建设主管部门要进一步加大对市、县工作的指导、监督和检查力度，落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施，并向社会公开。市、县住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划的完成情况，调整房地产项目的土地用途、改变套型结构等规划建设条件的情况，以及住房开发建设和销售情况，要主动向社会公开，接受社会监督。(王丽芬)