二套房贷款首付降至四成 二手房满两年免营业税(3)

　　购买二套房首付款不低于40%

　　新规明确，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　此前，购买二套房最低首付比例为60%。中原地产首席分析师张大伟认为，新政调整力度之大，远远超过市场预期。以一套市值100万元的房屋为例，按照原有政策，首付款为60万元，现在则只要40万元。

　　楚天都市报记者昨日采访发现，武汉各大银行尚未对二套房贷政策做出调整。目前主流做法为首付七成，其中兴业银行、中信银行最为宽松，最低首付为六成。二套房贷利率方面，各银行最低执行基准利率的1.1倍，最高执行基准利率的1.35倍。“二套房政策如有调整，从总行传达至分行一般需要一周左右的时间。”中信银行零售部负责人曹莉告诉记者，二套房贷首付下限调低，将进一步释放银行的自主定价权，不同银行执行政策的差异化将更加凸显。不过，由于房贷与其他信贷产品相比利润较低，不排除部分银行从盈利角度考虑，依然保持现有首付比例不变。

　　公积金新政武汉其实已实行

　　根据新政，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　实际上，这项政策对武汉而言并不“新”。该市数年前便规定，如果市民购买90平方米以下首套住房，申请公积金贷款，首付款比例最低为20%。因此，新政出台后，武汉首套房公积金贷款政策不会发生变化。

　　同时，去年10月，武汉公积金中心调整二套房贷款政策，对利用公积金贷款购买二套住房的市民，首付款比例最低为30%。但值得注意的是，该市仍维持二套房公积金贷款最高四成的规定。也就是说，缴存职工利用公积金贷款购买二套房，除首付三成外，另外七成贷款，必须以四成公积金贷款加三成商业贷款进行组合。

　　那么，武汉会不会根据新政，调整二套房公积金贷款政策？武汉公积金中心人士昨日表示，目前尚未有定论。

　　二手房交易免税期限降至2年

　　昨日，财政部、国家税务总局联合发布消息，调整二手房交易营业税征收政策。

　　此前，办理房产证满5年的普通住房，进行二手房买卖时免征营业税；未满5年的二手房交易，营业税及附加税率为5.7%。

　　根据新规，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　目前，武汉主城区对建筑容积率在1.5以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、总价不超过140万元（含）的房产，均属于普通住房。

　　中指院（华中）市场研究总监李国政认为，根据统计，目前武汉二手房市场有40%左右的交易是5年以内房源。免税年限由5年调整为2年，相当于这部分房产总价将有所降低。

　　“根据新政，二手房购房成本将大大减少，有利于活跃市场。”21世纪不动产市场总监黄蕾告诉记者，目前二手房交易的税费一般由买家承担，一套价值百万元的二套房，若购买年限在2年以上、5年以下，以前需要缴纳5.7万元营业税，房产总价达105.7万元，现在免征营业税，买家负担大大减轻。

　　调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于40%

　　＜2年

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税

　　≥2年

　　个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

　　个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税

　　新政有望释放改善性需求

　　实际上，无论是降低二套房首付，还是降低二手房营业税计征门槛，在业内人士看来，对释放“卖旧买新”、改善性购房需求，都将有积极意义。

　　2014年，武汉住宅成交1790万平方米，跃居全国第一位，连续第三年创出新高。2015年第一季度，武汉住宅成交预计突破4万套，而去年第一季度为3.5万套，可见价格保持平稳的同时，武汉楼市成交一直处于旺盛状态。

　　武汉房地产市场经过10多年发展，目前已进入改善性需求占主导的时期。以2014年为例，据亿房网研究中心统计，武汉主城区90平方米以上户型，成交占比达到65%，尤其是140平方米以上户型占比从4%左右提高到7%。

　　正因如此，李国政分析，2015年，武汉楼市的总目标依然是去库存。在经历了限购限贷松绑、银行降息、首付降低、二手房营业税调整之后，这些“组合拳”对武汉楼市消费的刺激作用将在今后几个月不断显现，预计市场成交量提高幅度将达20%左右。