济南楼市活力初现 未来房价上涨还是下跌？

　　新政双箭齐发 济南楼市“加量难加价”

　　3月30日下午，央行和国家税务总局双双出台楼市新政，即二套房贷款首付比例降至四成、二手房普通住宅满2年即可免征营业税。

　　目前济南楼市的基本状况如何?不断出台的新政会给济南楼市带来怎样的变化?购房市民最为关心的房价会不会上涨?

　　市场存量去化周期降至12个月以来最低值

　　根据官方数据，2015年1、2月份，济南分别网签新建住宅7194套、3267套(上述两个数据是已经排除撤销网签量的月度数据，2013年、2014年数据相同)。

　　综合来看，2015年一季度，济南共网签新建商品住宅16879套，不仅远远超过了2014年相对低迷的一季度9569套，同比涨幅76.3%，还超过了当年供需两旺的2013年，据统计，2013年一季度济南共网签新建商品住宅13938套。

　　据统计，截止3月22日，济南市商品住宅的存量468万平方米，比去年3月底的352万平方米大涨了33.3%，但是去化周期却降至12个月以来的最低值。

　　由于去化周期是用当前存量除以过去12个月的月均去化量而得出的，现在济南存量较大而去化周期缩短正说明过去12个月的月均去化量高，能够较快速地消化当前高企的存量。

　　接下来的两个月，会有路劲东城、印象圣泽、融辉城、燕玺台、东鲁凤凰上郡、财富中心等楼盘全新开盘，总体量约150万平方米(整盘的体量);而预计会加推的楼盘数量也会相当多，初步估计也有接近30万平方米的面积会上市销售。充足的供应和累积的客户的释放，会让济南二季度的成交量有新的突破，市场在成交量上的活力会继续显现。

　　房价短期有上涨空间长期比较稳定

　　房价点评网济南首席分析师王伟认为，现在政策接二连三，都直指房地产的敏感区域，救市节奏非常迅猛。整体看都是围绕刺激需求，特别是改善型需求为主。

　　二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，有利于一手房和二手房市场联动，盘活存量房，由于“以小换大”“学区房”“配套设施更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。而二套房首付比例的下调，更直接地降低了人们购置改善型住房的门槛。

　　长期以来，济南的房地产市场都是以刚需为主，2014年普通住宅的成交120平方米以下的占57%;2015年济南房地产市场的产品结构会发生比较明显的变化，改善型产品的比重会有所增加。随着这一波重磅的政策利好，受益最大的也将是改善型产品为主的楼盘和潜在的供应。

　　对于济南的房价来说，王伟认为还是会相对稳定。刚需为主的市场基础不会发生改变，而且随着二手房的大量入市，对于刚需首套房购房者来说，可选的空间更大，刚需市场竞争更加激烈;对于改善型住宅来说，随着年中一批新的中高端项目的入市，供应量也会增大，短期内可能存在涨价空间，但是长期来看，还是会比较稳定的。