济南楼市在“恢复” 三四线城市难“解冻”

　　□新华社发　　专家分析,“量增价稳”将成为今年楼市主基调。

　　□　本报记者　杨学莹

　　一季度过去,济南的楼市成交出现反弹。据济南住宅与房地产信息网数据,济南新建商品住宅3个月分别网签成交7194套、3267套、6818套,共销售17279套,比去年同期的9569套增长80%。一季度月均销售5759套,比去年全年月均销量增13.49%。

　　去年1－3月份,市场延续了2013年的劲头,比较火爆。今年一季度难道比去年初还“火”?

　　积压需求集中释放

　　对一季度的网签数据,世联行山东区域董事总经理朱江觉得与市场直观印象不大相符:“去年四五月份开始,杭州等地爆出砸售楼处等事件,房市遇冷,至今也未根本扭转。从直观上看,今年一季度明显好于去年第四季度,但应不如去年同期。”

　　朱江分析,今年的市场“回暖”,准确地说应该叫“恢复”,政府的政策在中间起了重要作用。2月5日降准、3月1日降息、3月30日“首付4成”、“五改二”,密集的政策在一定程度上改变了百姓预期。“这不叫救市,而是给市场松绑,接近恢复正常水平。”他说。

　　从数字上看,1月7194套,朱江认为有春节前促销冲量的因素。而3月成交的6818套,记者注意到,成交量在下半月开始放量,上半月日均172套,下半月则最低182套,有5天单日网签超300套,3月31日达389套,当月最高。

　　朱江认为,一年来积压的需求集中释放也是数据冲高的一个原因。如2月份济南新建住宅销售冠军鲁能领秀城,销售296套,接近第二名的2倍。“这是去年压了一年的结果。因为开发节奏没跟上,领秀城去年一直供不上货。2月份才一股脑供上来。”

　　三四线城市“解冻”难

　　这个清明节,朱江刚从省内一个城市回来。他说,即便是政策频频出台,这个城市的楼市仍然没有“解冻”。“3·30新政”至今一周,连来电来访数量都没有明显变动。

　　“对人口净流出的城市来说,这一轮的政策与他们无关。产能过剩、去库存是主旋律,想回暖的可能性很小。”朱江说,根据省统计局的数字,2014年青岛市新增人口8.21万,新增人口数量列17市首位；济南市新增6.81万,常住人口同比增长0.97%,高于全省平均水平0.39个百分点,增速全省最快。这样的城市,对这一轮的政策应该是敏感的。

　　日前,银河证券发布数据,3月份,其跟踪的36个主要城市新建商品住宅成交量环比与同比分别升73.9%及9.2%,为2014年月平均成交量的101.8%,春节后成交量逐步回升,但依然略低于1月份的水平。

　　“清明后涨价”多为促销策略

　　清明节3天,商家无不想方设法促销,但网签并未“爆棚”,济南住宅与房地产信息网显示,3天新建商品住宅网签151、90、100套,表现平淡。

　　4月5日,刚买房不久的市民高先生收到微信:“接公司通知,济南阳光100国际新城从2015年4月7号开始,所有库存产品上调100－300元/平米不等!不过公司考虑到之前有客户来看过,所以公司决定节间3天,过来购买还是可以享受到现有的优惠价格!”

　　“我估计多半是一种心理战术。”高先生告诉记者,“每平米100－300元,100平米就是1万－3万呢。真涨价就不必通知了,就因为你曾去过一次售楼处而白送你?”

　　21世纪不动产济南虹景加盟店环山路店一位资深经纪人告诉记者,年后找他看房的客户比年前多了,主要是学区房的需求。3月份降息和“3·30新政”后,房管局交易大厅里人确实多了。但是,“3·30新政”后,在他的店里,并没有遇到房主坐地涨价、买家恐慌购买的事情,房源增量也正常,每天出一套两套。仍然有很多人还在观望,包括想买大房子的人,寄望于税收减免把“非普通住宅”也包含进去。

　　“去年这一带房价每平米降了100－200元吧,趋于平稳了。不像之前,3月一个价、4月一个价。客户也比较理性了。”他说。

　　至于“涨价”宣传,朱江掌握的情况是,发声的是极少数,大部分开发商并无此打算。“库存那么大,谁涨价就会被抢走客户。多半是造势、促销策略。”