新常态下保障性住房建设的思考(2)

　　三、新常态下保障性住房建设发展的方向

　　新常态下的保障性住房建设要“接地气”的解决过往保障性住房建设中反映出来的突出问题，实现保障性住房项目的可持续发展。在国家经济发展换挡期，需要以过往建设保障性住房的经验和教训为载体，思考保障性住房建设的新模式，进一步探讨保障性住房发展的可持续性。

　　（一）科学规划，推行保障性住房集中建设与分散建设相结合模式。

　　为被保障人群提供舒适的生活环境和社会交往空间，为民众融入城市劳动力市场和主流社会以及获得各种公共服务，享受公平的“居住机会”，一个城市的保障性住房建设需要顶层设计，科学规划。在城镇化快速发展的今天，将保障性住房建设纳入新城区发展的总体规划，从城市规划、城中村改造规模、贫困人口需求住房量、拆迁安置房屋需求量等多角度综合考虑，确定集中建设或者分散建设模式。

　　如要解决低收入人群过于集中的情况，避免贫民窟的产生，可考虑采取分散建设模式，把将要开发的保障性住房单元划分成小的组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中；将保障房和商品房结合起来开发，在土地出让环节即明确该地块的商品房住宅项目的开发必须按政府指定的要求配建一定比例的保障性住房。

　　如采取集中建设，则可以借鉴新加坡的组屋建设模式，必须为保障性住房建设预留就业、交通和公共服务可达性较好的区位。组屋的规划建设是按新市镇的理念来发展的，新市镇内部住宅用地只占33%，拥有完备的公共服务设施；同时为实现就近就业，新镇内预留10%～20% 的土地用于工业设施配套。其他47% 的土地被用于公园绿地、商场、银行、电影院、图书馆等各种公共设施；居民的生活必需品不出新镇都可以得到满足，不仅给居民生活带来极大方便，也减少了居民对交通工具的需求，减轻了城市交通运输的压力。新市镇以绿地广场和生活性的街道为主构成住区的公共空间系统，使住区公共空间形成连续的网络，营造尺度宜人的多样化公共活动空间，加强居民的交流，强化社区的认同。此外在交通方面，每一个新市镇都拥有完善便捷的公共交通系统和主城相连，包括直通镇内各个居住小区并和主要地铁站点直接换乘的轻轨系统。

　　不论采取集中建设还是分散建设，都需要当地政府在城市空间选址、公共配套、产业配套及社会管理予以合理考量。重长远而非眼前，重社会管理而非任务指标。

　　（二）引入PPP模式，合理利用民营资本完善配套设施。

　　目前国家正鼓励政府和社会资本合作模式（PPP模式）。在保障性住房配套建设时，引入PPP模式，由政府批准，保障性住房建设平台和社会资本实施PPP合作。并利用社会资本资金实力和在体育、文化、医疗、养老等配套设施的前期策划定位、及招商运营管理方面的丰富经验，保障上述公共配套设施良性运营和发展，来满足周边老百姓的生活需求，提供就业机会,并获取长期稳定的收益。部分缓解保障性住房建设的资金问题，实现国有资产的保值增值，最终达到经济效益及社会效益双丰收。

　　（三）标准引领，推进保障性住房发展的工业化。

　　近年来，随着劳动力成本的提升、居民对居住品质的追求和群众对环境保护意识的加强，建筑行业走一条科技含量高、资源消耗低、环境污染少的绿色化道路成为大势所趋。推广绿色建筑，推进住宅工业化技术的应用，政府责任重大。

　　保障性住房套型相对单一、重复率高，适合标准化设计的特点为推广住宅工业化奠定了良好的基础。保障房建设的各个实施单位在保障性住房建设中推广住宅工业化技术，推进保障性住房发展的绿色化更是责无旁贷。

　　住宅标准化是住宅工业化的基础，建立健全绿色保障房系统的技术政策法规体系、评估标准，将为实现保障性住房发展的绿色化起到事半功倍的效果。

　　保障性住房建设的标准化主要以居住功能为导向的住宅标准化设计和住宅流程的标准化着手。以居住功能为导向的住宅标准化设计有利于实现居住权利保障和居民体面而有尊严的生活。基于住房居住功能的标准化设计能够在保障居住功能的前提下显著降低居住成本，较好地协调居住成本和居住功能的矛盾。住宅流程标准化有助于政府实现快速增加住房供给的目标。建筑环节的模块化和标准化，能够在最大程度上缩短建设周期，保证建筑质量，满足增加供给要求。住宅标准化设计和建造，能够在保证住宅质量的前提下实现成本控制和信息披露，确保每个生产环节质量和成本信息的透明。住宅标准化还能促进与房地产行业相关联的39个行业的有序发展，巨大的前后向产业关联效应，以住宅标准化为契机，可以促进其上下游行业的规范标准建设，有利于工业化的健康发展。住宅标准化更能在节能环保上带来显著优势。标准化设计有利于土地资源集约利用，标准化建造可以规范建筑业高能耗粗放型生产方式，住宅的标准化组装、装修可以避免大量人力、物力的无端耗费，从人力、物力、环保等诸方面降低成本。

　　随着经济的发展，人民生活水平的提升，保障房需求人群也会随着国家保障标准的提升而动态变化，保障性住房将是人类社会发展过程中长期存在的公益性工程，实现保障性住房的绿色化，将为更好地实现住房保障人群高品质的安居梦提供保障，也将为商品房市场的健康发展提供助力，保障性住房的绿色化甚至商品房建设的绿色化必定成为未来建筑行业的新常态。

　　(作者系南京安居保障房建设发展有限公司总经理)