一季度广州豪宅市场回暖 部分新盘是地王项目

　　专题撰文 信息时报记者 张金娜 罗莎琳 陈莉 姜沁诗

　　目前，国内各地房地产市场呈现成交持续回暖局面。记者采访发现，广州豪宅物业成交增长明显，近期更有多个千万级豪宅单位成交。业界分析，今年以来，随着政策转向支持改善型购房，信贷进一步趋向宽松，市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖，买家大胆出手，豪宅产品成交逐渐增多。

　　回顾

　　一季度广州豪宅成交活跃

　　根据网易房产监控的阳光家缘网签数据，一季度广州楼市楼盘成交均价TOP10，排名第一的是天河的侨鑫汇悦台，网签6套，成交均价为99510元/平方米；排名第二的是天河的凯旋新世界，网签4套，成交均价为90204元/平方米，排名第三的是越秀的爱群荟景湾，网签1套，成交均价为61176元/平方米。此外，星汇御府、颐德公馆、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物业纷纷录得成交。日前，颐和地产相关负责人透露，近期颐和大院千万级别墅频现成交，自3月底有隐形富豪购买一套总价1.1亿元的别墅后，近日又成交了一套5000万的别墅。

　　事实上，2015年广州的豪宅成交环境已经大为改善，此前，豪宅市场受限售限签限价政策影响较严重。广州2013年4月起就全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，此后高价盘预售证获批严重放缓。据合富辉煌不完全统计，广州总价1000万元以上的豪宅，2010年及2011年分别售出123套和167套；在2012年售出488套，大幅增长近3倍；到2013年，千万级豪宅的销售套数已经达到547套。然而，2014年千万级豪宅成交出现下跌，全市仅成交约300套，更多的豪宅成交集中在总价600万~1000万元区间。

　　业内人士分析，今年以来，随着政策转向支持改善型购房，信贷进一步趋向宽松，市场成交氛围在政策催动下在3月后明显回暖，这对于买家心态有刺激推动作用，所以豪宅产品成交逐渐增多。从近期数据看，大户型成交宗数上升，资金实力较强的改善型买家入市也更为果断。

　　颐和地产营销中心总经理刘伟表示，一些改善型买家现在已不再满足于单纯的居住需求，需要更多的功能性社交空间，因此别墅受到青睐。

　　现状

　　部分豪宅新货是地王项目

　　据中原地产最新统计，今年广州楼市超过144平方米的大户型豪宅待售货量近2000套。比如位于海珠区的天誉半岛花园、珠江帝景苑有新货，位于越秀区的文德先生等楼盘都将推出新货。

　　不过，据合富辉煌市场研究部监测，今年豪宅集中的广州中心六区，货量供应持续减少，占十区的份额基本在三成以内。

　　预计中心六区2015年的新增供应仍难有增长，其中不少热销板块供应更有较大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板块开发高峰已过，新货供应将大减；海珠中心、珠江新城、东圃、琶洲、天河公园等板块新货都有明显减少。

　　有个别板块供应将增加，比如地王频现的广钢新城等项目入市带动新增供应将有大幅增加。原荔湾的花语水岸、珠岛花园、中信西关海、兴隆广场等将有较大新货推出，带动区域供应增长。天河的奥体-广氮板块预计天健上城、力迅小新塘项目、珠实项目推新；海珠工业大道板块缺货多时，预计将有中源御品、鸣翠花园推新货，这两个板块预计2015年供应将会增长。

　　值得注意的是，2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场火爆，产生了不少地王，特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧，面粉贵过面包的现象频频出现。大部分地王项目已经动工，预计将有13宗于2015年集中入市，其中供应稀缺的中心区的荔湾白云区占据7宗，其余分布在番禺、黄埔、萝岗、南沙、增城。这些项目的定位都是豪宅或高端住宅。

　　顶级豪宅集中于临江一带

　　记者从某网站广州住宅数据中心查阅到，近半年(2014-10-10至2015-04-07)以来，网签均价排在前10名的楼盘中，有7个位于天河区，2个位于越秀区，1个来自于白云区。其中，侨鑫汇悦台、凯旋新世界和爱群荟景湾，分别凭借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均价，名列前三甲。

　　广州顶级豪宅目前供应有限，主要集中在珠江新城南向临江一带。3月，珠江新城超级豪宅侨鑫汇悦台网签了1套347平方米的大户型，成交总价达4030万，均价116147元/平方米。而在整个3月份，该项目就有三套单位签约。据悉，侨鑫汇悦台去年曾卖出1套1505平方米的复式洋房，网签总价2.2346亿元，均价突破14万元/平方米，刷新广州洋房网签记录。

　　分析

　　政策利好致豪宅市场回暖

　　对于广州楼市现状，暨南大学教授胡刚分析，豪宅市场的回暖可能是受到大的市场环境影响。今年不动产登记正式执行，今后也可能征收房产税，而现在二套房的首付降低了，在各种利好政策出台的形势下，不少市民会考虑卖了多余的房子，再买一套更好的房子。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出，豪宅市场是真回暖了。主要原因是信贷放松，二套房首付由7成降至4成，释放了大量的购房需求。

　　预计二季度豪宅价稳量升

　　根据阳光家缘网数据，目前广州可售住宅套数7万多套，面积959万平方米，平均下来每套都在130平方米以上，接近豪宅(144平方米以上)的标准。

　　合富辉煌首席分析师黎文江分析，广州楼市库存量偏大，而且大户型居多，这会使得开发商接下来将以去库存为主要目标，并不适宜提升售价。但是由于政策利好，购房需求得到释放，成交量一定会呈现上升态势。现在二套房首付下降了，但是银行贷款的额度还没完全放松，若是接着放松，成交量还会有一定幅度的提高。黎文江预计，若是近期楼市在各种利好政策的影响下，回暖不明显的话，广州就应该会有针对性地放松限购了。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，广州目前在售的顶级豪宅大概是6万~10万元/平方米，与其他一线城市如北上深相比，仍处于价值洼地。早在2010年以前，北京、上海顶级豪宅的价格就突破了10万元/平方米以上，上海像汤臣一品、中粮海景一号等豪宅价格在15万~19万元/平方米。目前，北京在售的一些房地产项目在12万~17万元/平方米，深圳也是12万~14万元/平方米。从经济数据看，广州在中国城市体系里是处于第三，即排在北京和上海之后，各个指标都是比较强的，而广州的高净值人群在中国城市中总量排第三位，增速快，对顶级物业的购买力、需求可观，但广州最高端的豪宅价格水平与北京、上海是有差距的，现在，这一差距在逐渐拉近。

　　链接

　　北京

　　今年第一季度，北京单价超过每平方米10万元的豪宅成交114套，与往年同期30套的成交量相比，暴涨2.8倍。

　　上海

　　近期上海再现连夜排队买房，上海融绿单日成交额达4亿元。

　　深圳

　　深圳1月份一手豪宅成交套数共计511套，环比下跌31.7%；2月份一手豪宅成交套数仅136套，下跌72.3%。3月份，深圳一手住宅成交4854套，环比上涨144.5%，同比上涨72.2%，其中改善型住房比例明显上升，二房、三房单位成交量占比为73%。4月预计入市的豪宅项目仅1个。