北京东坝板块潜力大 商品房价格将突破7万元

东坝板块热点项目

　　一边是品牌房企的顶级豪宅产品，一边是限价房、自住型商品房，东坝或许是2015年最让购房者纠结，也最让开发商犯难的板块。今年，恒大华府、保利首开天誉、首城东坝项目、首开龙湖东坝项目等多个定位于顶级豪宅的楼盘预计均将入市；首开常青藤、利锦府、北京奥林匹克花园等定位在中高端的老项目也将陆续推出后期产品。另一方面，东坝板块内尚有三个自住型商品房未入市，还有多个9900元/平方米的限价房项目等待轮候家庭选房。顶级豪宅和保障房尴尬遭遇。

　　不过，对于东坝的未来，业内人士倒是给出了一致的认可。作为朝阳区最后一个可大面积开发的组团，同时肩负多项城市高端配套规划，东坝的价值潜力备受期待。同时，随着品牌房企的争相进驻，以及区域发展的完善，东坝板块的高端化进程正在提速，从目前土地出让情况及即将入市的产品看，未来东坝区域商品房均价将迈向10万大关。

　　4万元/平方米

　　东坝板块当下主流价格

　　从2013年以来，东坝一直是北京楼市的热点区域。最热自住房之一——金隅汇景苑、恒大进京首个商品住宅恒大华府、突然大幅降价的首开常青藤……东坝板块这两年从不缺新闻，虽然地块被炒的火热，但东坝板块的价格截至目前还没有出现显著的提升。

　　从东坝大盘首开常青藤近一年的价格走势可以看到，2014年5月，首开常青藤开始推出四期产品，报价为42000元/平方米，实际成交价在40000元/平方米左右，7月，项目推出2#、42#楼的特价房，均价在35000元/平方米左右。此后，虽然项目报价一直在40000元/平方米，但一直有特价房推出，实际成交价在40000元/平方米以内。根据亚豪机构数据统计，今年1-4月，首开常青藤的成交均价为34750元/平方米，与40000元/平方米还有不小的距离。

　　另一2014年首次开盘的项目利锦府，最初对外报价一直是50000元/平方米，但实际开盘后销售并不顺畅，价格也相应有所下调，从北京市住建委的签约数据看，实际成交价更低。以4月20日签约的两套房源价格看，成交均价为42983元/平方米。

　　在二手房方面，目前区域总体均价在28000元/平方米左右，只有北京奥林匹克花园等较新，并拥有教育配套的项目二手房价格可以在40000元/平方米左右。

　　高价地首期或难天价入市

　　未来均价将超10万元

　　虽然高价地频频入市，但自住房的“搅局”以及东坝地区过往在售商品房及二手房的影响让东坝楼市价格水平出现预期中的水涨船高。

　　但2015年的东坝，可能不会这样平静了。多个项目的真正入市将彻底打破东坝的楼市结构。从目前公开的信息看，恒大华府、保利首开东坝项目、首开龙湖东坝项目、首城东坝项目在今年都有望入市，恒大计划在东坝打造华府系列产品，定位高端；保利在东坝区域的项目则案名已定，为保利首开天誉，定位为顶级豪宅，预计未来均价将超过10万元；龙湖方面也透露，今年1月摘得的东坝南区地块，将打造平层别墅产品。

　　从成本计算，这些项目的高价显得理所当然，但事实上，购房人，尤其是顶级豪宅购房人是否能立即接受这一价格水平尚未可知。联美集团总裁助理史明表示，即使是以东坝目前最高的价格50000元/平方米来看，这个价格在北京楼市的选择空间很大，甚至一些四环左右，品质较好的二手房也就在50000元/平方米，五环外的东坝显然在区位上没有明显优势。史明还透露，虽然东坝一些地王项目对外透露的信息价格都很高，但这些项目首期开盘价格很难站上十万元大关，从他的判断，超过7万元的数字是比较可能的。另一位业内人士则分析称，东坝板块以保障房为主的居住结构已经基本确定，而且难以改变，这对于顶级豪宅的影响是非常负面的，区域高端氛围很难形成，而同样的价格已经可以购买东四环成熟高端生活圈内的产品。

　　对此，也有业内人士给出了不同看法。中原地产首席分析师张大伟表示，从东坝几个高价地释放的信息看，未来推出的产品与目前东坝板块在售的项目有很大的差异化，与现存项目在价格上不具备可比性。10万元/平方米的单价不会一步达成，但随着这些高端项目的高端品质呈现出来之后，这个价格会很快实现。

　　配套缓步提升

　　长期价值依然被看好

　　史明介绍，东坝此前的定位是北京的十大边缘集团之一，在绿化、交通上具有一定优势，但发展速度却是十大边缘集团中最缓慢的。虽然从长远看，东坝的配套规划很完备，但短期内难以有明显改善。

　　据了解，东坝未来规划有三条地铁线，3号线、12号线和平谷线，但目前都尚未动工，今年3号线一期和12号线将争取开工，目前尚未得到国家发改委最终批复。短期内东坝居民想要地铁出行，还有一定困难。在产业规划上，东坝被规划为国际商贸中心区，将由国际商品交易中心、国际会展中心、世界文化交流中心和高品质国际社区等部分组成。但这些长期的规划短期内也无法改变东坝的区域配套。

　　明年东坝配套最大的改变是金隅在东坝开发的大型购物中心金隅嘉品mall，该商场预计在6月进行试营业，BHG超市、保利影院、麦当劳、肯德基等三十余家业内知名品牌已经和该商场进行了签约，这个商场的开业将明显提升东坝区域的配套水平。

　　不过，对于东坝未来的发展，无论是从规划上看，还是品牌开发商进驻后的推动，业内都给予了一致的看好。东坝位于望京和国贸CBD板块的中间位置，受多重核心商圈的共同辐射，且区域本身亦被规划为高端国际商贸区和第四使馆区，未来的东坝板块将媲美美国长岛高端居住区，成为京城又一承载财富人群、释放高品质居住需求的高端居住区。

　　同时，东坝区域规划绿化率高达50.5%；而国际特色商街的规划、环铁一线、艺术城等几个艺术家工作室的集中，也让东坝区域拥有浓厚的艺术人文氛围，有望成为下一个三里屯。“东坝板块正处于一个腾飞的节点，区域规划、配套落实和品牌房企，这些天时地利人和都已经具备。”北京房协秘书长陈志表示：“接下来，需要的是大家携手共进，共同推进东坝区域发展。”