首付比例降至四成 二套房贷今年首次松绑

　　二套房政策进一步放宽，改善型需求等待释放。 梁慧君 摄

　　在3月收尾之际，沉寂一时的楼市再次迎来重磅消息。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房首付比例降至四成。至此，二套房信贷政策从2010年至今经历了5次改动，并在今年首度下调，政策松绑力度之大超出市场预期。

　　二套房贷5年历经4次收紧

　　国家对于二套房信贷政策的调整始于2010年的房地产调控，并且在往后几年逐步收紧。

　　2010年1月，新华社发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，标志着“国十一条”正式出台。该《通知》表示，2008年底因促进楼市消费而“开口”的二套房贷政策重新收紧，明确二套房首付比例必须不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。

　　同年4月，国务院正式下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“新国十条”出台，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并且严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。曾一度为鼓励房产消费而打开的二套房贷优惠大门在2010年被重新关上。

　　在“国十一条”和“新国十条”等政策严密的调控下，2010年楼市成交量全线下跌，虽有效抑制了不合理需求，但也抑制了部分刚性需求，并且该调控政策未有效压制住楼市价格上涨的步伐。

　　2011年1月，为巩固和扩大2010年的调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，“新国八条”正式出台，要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　而在2013年2月，国务院常务会议推出“新国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。政策出台后，北上广深，以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

　　“新国五条”的出台，继续释放政策将持续从紧的信号。同时，限购造成的震慑作用促使开发商在下半年不得不以价换量。虽然与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。

　　二套房贷松绑力度超预期

　　在经历了前几年政策收紧之后，二套房信贷政策在今年首度松绑。3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，要求对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭商贷购二套普通住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　该项政策松绑力度之大超出预期。在今年全国两会结束以来，整个房地产就不断在吹“政策风”。比如在今年政府工作报告中，关于房地产市场的表述上放弃了多年强调的调控政策，也不再提去年政府工作报告中还在强调的“抑制投资和投机性需求”，甚至只字未提房价，取而代之的是“支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，在房地产界看来，“支持改善型住房需求”极有可能是未来二套房首付比例降低的一个信号，于是业界纷纷猜测二套房首付比例极有可能降低至五成。因此，当二套房首付比例降至四成的消息一出，也让房地产界大呼意外。

　　国内楼市专家认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。首先今年的二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策，2013年楼市火爆，有很多地方收紧政策，甚至将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，如今松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整；其次，二套房贷款政策如调整，对于改善需求来说将出现质变，去年9月30日央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市，但主要针对的是卖一买一需求，如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励；最后，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

　　不过，也有分析人士认为，此次新政对二套房贷和公积金贷款政策放宽的尺度虽大，但效果恐怕有限，新政虽降低了二套房购房门槛，但却增加了二套房买家的还款压力，而且这次二套房政策主要针对的是第一套房贷款还没结清，又想购买第二套的客群，而这部分客群有限。尤其是对于像江门这样的三线城市，这样的客群相对一二线城市来说更少。“更多市民偏向于先把第一套房贷还清，再重新购买当作首套算。因此这次政策出来的效果恐怕不及去年的‘930房贷新政’。”

　　南方日报记者 梁慧君