物业自立门户 能否挑起“万亿”大梁

　　近来，原本要么被开发商抱怨“赔本赚吆喝”、要么常被忽略，甚至曾被看做业主与开发商矛盾导火索的物业公司几乎一跃成为各大开发商追逐的新利润增长点。

　　统计显示，万科、中海、绿城等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。通过上市，物业板块大有成为房地产行业创新转型发展“新风口”的趋势。专家分析，对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，是品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。同时，需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司有利可图，有利于提升企业利润率、规避市场风险。

　　物业平台成香饽饽

　　物业的利润到底有多大，实际上从当年轰动北京楼市的建外SOHO物业公司挪用物业费案就可见一斑。资料显示，该项目原物业公司因挪走小区1743万余元物业费而被告上法庭。

　　业内人士表示，以往物业对开发商的价值可以概括为“一半是海水，一半是火焰”。“经营好了，确实有利润，还能带来品牌溢价，促进销售；经营不好往往就成了开发商的定时炸弹。”一位开发商表示，这也是并非所有开发商都愿意承担社区日后的物业管理的原因。

　　目前，这一现象正在发生根本改变，物业有望成为开发商新的利润增长点。“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜延后一点，但发展形势不等人，所以现在正加快研究。”万科总裁郁亮不久前在股东大会上的表态揭示出当前物业板块的热度。

　　与万科筹备平台市场化相比，中海地产的大动作似乎更快。6月1日，中海发布公告称，其子公司“中海宏洋”与“中海物业”已经订立框架协议。中海将加快其对旗下物业产业的拆分资源整合，同时将进一步加快其物业平台的上市。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考虑以实物分派方式将分拆实体股份分派给股东。将集团物业管理业务分拆，不排除以介绍的方式在香港联交所上市的可能性。

　　业内人士评价，中海物业已发展20余年，在业内已积累一定口碑，此次分拆上市将做大物业管理的生意。

　　另一家已进驻44个城市、管理项目超过150个、管理面积逾7000万平方米的金科地产，今年初也派出团队访问万科、花样年深圳总部。被外界解读为学习物业管理经验。

　　事实上，除了万科，中海、彩生活以及相当数量的房企也正在物业管理的存量市场上跑马圈地。陆续有4家物业公司在“新三板”上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业，上市时间均为2015年，其中3家在2015年3月之后。物业管理行业“风口”来临，物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业管理公司正式开启上市的大幕，试图打造万亿市值平台。

　　借物业谋划万亿市值

　　“物业管理是被忽略的蓝海市场。”一位从事物业管理的业内人士分析，中国房地产市场供求已基本平衡，楼市将逐步进入存量房时代。届时，新增购房需求已经基本得到满足，购房者的需求将转向品质或增值服务的提升。

　　从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成超级联合体，争夺未来行业业绩或市值的老大地位，竞争异常激烈。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

　　从资本市场对物业管理公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港成功上市后，其股价一路攀升。可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业公司以扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台。

　　以万科为例，截至去年底万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前占比并不高，但彩生活上市之前管理面积已达1亿多平方米。

　　另一个潜在万亿平台打造者中海，2014年底，其全年实现物业管理收入20.1亿港元，同比增长13.6%；管面积超5000万平方米，同比增加25%。若加上收购中海宏洋物业获得的管理面积，中海的管理面积将超过6000万平方米。而中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，一旦上市，物业板块给企业带来的收益将不可忽视。

　　转型“轻资产”模式

　　实际上，房企发力物业平台也是应对行业利润率下滑的转型与创新。

　　专家表示，2014年上市房企净利润率为10%，对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律。房企除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。

　　张宏伟认为，目前从物业管理的角度来看，存量房时代的客户需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着物业公司可以大有所为。

　　以彩生活为例，2011年其收入是1.47亿元，2014年上市后是3.89亿元。从利润率的角度来看，彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%，净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

　　由此可见，龙头房企要实现“轻资产”转型，提升利润率、规避以销售为主的规模化的市场风险、把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。

　　“万科物业服务的输出算不上新鲜事。”一位曾与万科联合拿地开发项目的开发商向北京商报记者介绍，“多年前，在全国范围内，万科就开始为部分与其联合拿地的开发商楼盘提供物业服务了”。

　　2015年初，万科物业做出了以“睿服务”进行市场化推广的战略决策。该战略实际上已明确表明了万科想用轻资产方式做物业的全面市场化，即输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自己招人。

　　一位熟悉万科地产的人士表示，目前不少公司已签约或正在商谈与万科物业合作，毕竟万科物业已经成为地产圈公认的金字招牌，而“睿服务”更是万科物业面向市场的核心产品，注入万科物业25年的管理能力与经验，能在确保品质的前提下提升效率。

　　作为万科在地产开发领域的合作伙伴，金隅嘉业集团已经成为万科物业的客户。该公司在南京的项目金隅紫京府不久前正式签约万科物业。这也是万科物业发展22年以来，首次接受管理其他开发商的地产项目。金隅表示，其公司也有自己的物业服务团队，但鉴于异地重新布局的成本与管控压力，加上面临着服务体系要实现本地化落地的挑战，金隅嘉业将优先外聘本地品牌物业进行合作。

　　万科董秘谭华杰称，万科物业的市场占有率约为0.6%，尽管规模排名靠前，但想实现更大规模的覆盖，“就必须走出去”。业内人士表示，一旦万科、中海等物业板块成功上市，其原本物业品牌价值将通过输出效应再度放大。

　　社区商业时代的机遇

　　事实上，近年来社区商业的快速发展也是物业管理发展迅速壮大乃至服务模式不断升级的重要原因。

　　业内人士表示，无论是万科的“邻里家”自主经营社区商业服务模式还是其最近打造的社区服务商2.0版本“V-LINK”；以及阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”，花样年的商业社区O2O模式。这些社区商业的探索与发展都客观上直接推进了物业服务的升级。

　　社区商业的升级带来了更多的客户服务机遇，为客户提供增值服务，企业将最终获得增值服务收益。

　　此外，除了社区商业外，包括安保、医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新。形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。

　　张宏伟认为，开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，通过App将商家引到线上，构建社区“1公里”微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户。

　　业内人士表示，未来除了传统的物业收益外，物业公司增值服务收益来源主要为三类：一是社区增值服务收入，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。其次是金融收入，主要是房屋首付贷、装修贷等小额贷款服务。此外还包括房屋买卖、房屋租赁、社区养老等运营性物业的租金收益和资产增值收益。

　　同时，随着移动互联网深入应用，更多的企业将转向社区服务提供商，通过O2O带来的增值服务为企业带来新的利润增长点。

　　但业内人士也提示，无论上市与否，物业的根本仍然是为业主提供全面贴心的服务。