首套房首付最低两成二套房首付最低三成

　　羊城晚报记者 刘薇 通讯员 廖烈友 陆华英

　　羊城晚报记者从广州住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)获悉，从今天起，广州将执行最新版的公积金贷款政策，新政大幅放宽了首套、二套的首付款比例，比如只要是购买首套普通自住房，首付款比例最低可两成，且无以前的面积区分；申请条件上，只要连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请公积金贷款等。公积金中心表示，这并非去年曾两度征求意见稿的“史上最严公积金新政”的最终版，“这个和那个政策是有区别的。这是对今年以来央行、银监会、财政部、住建部等几部委下发的房贷新政的落地。”

　　去年的“最严公积金新政”拟规定只准贷一次，不过此次出台的政策明确：“职工向广州公积金中心申请的个人住房公积金贷款结清后，可再次申请。”

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　　首套房最低首付两成无面积要求

　　公积金中心表示，根据《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，降低首付款比例。这包括：

　　1.对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，最低首付比例为20%，贷款利率为公积金贷款基准利率；

　　2.对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为30%，利率为公积金贷款基准利率的1.1倍；

　　3.对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请公积金贷款购买普通自住房的，贷款最低首付款比例为40%，利率为公积金贷款基准利率的1.1倍；

　　4.仍暂停发放家庭购买第三套及以上住房的个人住房公积金贷款。

　　羊城晚报记者对比此前的条款发现，原来购买首套房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，首付款比例不低于两成，购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不低于三成。新政对首套房首付的要求取消了“90平方米以下”这个限制，只要是首套房就能最低两成首付；二套房以前要求最低首付六成，此次大幅下降到最低三成。需要注意的是，根据《住房公积金抵押借款合同》的相关约定，贷款使用的上浮利率适用于从起息日至贷款本息全部清偿之日期间，也就是说，现在签订的二套房贷采用了上浮10%的利率，在贷款期间即使国家对上浮比例有调整，仍要按合同约定执行。

　　二套房认定仍“认房”又“认贷”

　　对家庭已购房套数的认定，仍实行“认房”又“认贷”的标准。公积金中心相关人士解释说，“认房”是以广州市房地产档案馆查册的《个人名下房地产登记情况查询证明》为认定标准。未注销的居住住房(不包括商铺、车位)纳入家庭已购房套数计算范围。“认贷”以人民银行个人信用信息基础数库查询的《个人信用报告》为认定标准。未结清贷款的居住住房纳入家庭已购房套数计算范围。

　　“这也就是说，只要名下此前有过一套房产，不管有没有过贷款记录，再贷款买房就要按二套算。而此前有过一次贷款记录的，不管是商业贷款还是公积金贷款，再贷款也要按二套计算。差别就在于是三成还是四成首付。”该人士称。

　　此外，为确保“认房”又“认贷”的切实执行，公积金中心会以房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、人民银行征信系统《个人信用报告》及通过面测、面谈等形式的尽责调查认定家庭房产套数，并在借款合同中进行相关约定，“借款人未如实填报家庭已购房套数，视为合同违约。”涉嫌违约的，公积金中心有权利终止贷款合同。

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　　可贷款额度计算公式相对收紧

　　可贷额度方面，最高额度没有变化，仍然是“一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为50万元；两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为80万元。”

　　但可贷额度的计算公式有所调整，从原来的“账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4”，改为“账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数”。从以上公式不难看出，后者加大了对账户余额的侧重比例，月缴存额越高的可贷额度也会越高。公积金中心表示，新的可贷额度计算公式实行可贷额度与个人缴存额挂钩，更加侧重于缴存职工的账户余额，体现的是义务与权利对等的原则，鼓励职工多缴多贷，避免投机性的缴存行为，“这也是结合去年新政征求意见时大家的反馈所做出的调整。”

　　假设某职工公积金账户余额为5万元，其月缴存额为2000元，离法定退休月数还有240个月即20年，那么按照原来的公式计算的可贷额度为202万元，按修改后的公式则减少为88万元，大幅降低114万元。

　　当然，在实际中是贷不到这么多的，因为最终可贷额度是取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度”、“贷款最高限额”和“按照房屋价格计算的贷款额度”中的最低值，但也不难看出，公式的改变会一定程度影响到可贷额度。

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　　连续缴存6个月(含)以上即可申请贷款

　　记者注意到，在贷款申请条件上，对缴存要求有所放宽。以前的规定是：广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)；非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)。调整后的规定则是：在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，取消了对“广州市常住户口”的限制，这相当于放宽了外地人购房限制。

　　缴存认定标准还明确，职工从申请至放款前按月、足额、连续缴存视为正常缴存，如果在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况，还需扫描单位补缴证明等材料，审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。