北京四环内大量高价盘出炉 新盘老盘陷入混战

　　北京楼市多年来呈现外扩型发展，但是今年，多个单价10万以上的高价盘的入市，将楼市的高端人群拉回到了四环以内。四环内动辄单价10万乃至20万，总价2500多万起的高价盘市场，有俯瞰故宫的，有强调内城再无别墅的等等，甚至有楼盘拉起中国大旗试图参与世界竞争以抬身价的，各自凸显自身的稀缺性，可谓各显神通。

　　而近期，龙湖西宸原著首期30套入市售罄的消息，更是点燃了核心区豪宅市场的预期。业内人士表示，对于2500万以上的豪宅产品，除了地段之外，开发商的品牌与口碑将成为豪宅市场比拼的重要因素之一。

　　另外，高总价豪宅虽然与大多数的购房人群无关，但是，也不可否认其市场带动效应。“与距离最近的10万元的豪宅盘来比较自己的性价比，已经经常出现在一些改善型楼盘的销售说辞当中，虽然销售人员也不指望真的靠这种非同等量级的对比来打动购房人出手，但潜移默化地给了大多数购房人一种北京楼市价格上无封顶的一个暗示。”有业内人士说。

　　新盘老盘混战

　　四环内新盘10万成门槛

　　众所周知，近两年的土地供应，楼面价屡创新高，尤其是在西南三环一带，已入市的龙湖西宸原著与旁边的泰禾西局地块，楼面价双双破6万元/平方米。位于西南三环一带的华润白盆窑地块与懋源夏家胡同地块楼面价虽不及西局楼面价，但也分别达到了3.8万元/平方米和4.5万元/平方米的高价。

　　“龙湖西宸原著已经入市，单价16万元，未来泰禾西局的售价也将在这一价格上下，而华润白盆窑与懋源夏家胡同土地价格虽然相对较低，但是售价破10万元/平方米的可能性也非常大。”业内人士说。

　　高地价导致上述项目售价高企，但四环内楼市突破10万元的豪宅并非少数。据了解，目前在售的四环内高价豪宅还有万科北河沿甲柒拾柒号、保利海德公园、中赫万柳书院等项目，而日前亮相的融创使馆壹号院与北京壹号院，甚至拉起中国大旗以参与世界豪宅之争来为自己抬高身价。

　　不仅新盘齐整地站上10万元大关，包括泛海国际、懋源红玺台等老盘，也参与到核心区豪宅之争并多次排在销售榜前列。事实上，据了解，除了泛海国际以外，像东山墅等豪宅项目也将推新，价格预期均超过10万元。

　　即使去年以低价7.3万元/平方米入市的西三环项目京投银泰琨御府，今年再推新品也将价格提至10万元/平方米以上。相比之下，核心区二环里的少数项目反倒成了价格洼地，比如去年下半年入市，今年多次出现在豪宅签约榜前列的中信国安府，位于西单南侧一公里，精装修交房，成交均价8万元/平方米，而周边相对较新的二手房售价已达到6万-7万元/平方米。业内人士预计，该项目今年再推新品之际，价格上调的可能性也将很大。

　　事实上，豪宅之战并非仅局限于四环以内，由于近两年开发商的土地成本压力，预计今年入市的单价10万元以上、总价破2500万元的豪宅将超过1000套。

　　大家都稀缺

　　开发商强调业态与品牌

　　在四环内的豪宅市场中，地产地段的金科玉律再次被强调。但是，不管是高地价倒逼还是开发商看好项目自身价值，作为同等总价量级的豪宅，无不在地段之上注入更多的价值。以日前首期30套入市售罄的龙湖西宸原著为例，该项目一再强调自身作为核心区别墅的稀缺性，以此在自身地段优势的基础上，赋予项目更强的不可复制性。相对龙湖西宸原著，泛海国际作为老牌豪宅项目，则更强调自身成熟的生活氛围，以及面积较大、拥有良好教育资源的优势。

　　以泛海为代表的老牌豪宅，则在传统意义豪宅的尺度上，从外立面风格、用材等的选择上大幅提升，并强调自身的地段价值及配套价值，以此俘获财富人群。

　　事实上，在高量级总价的豪宅市场，产品力是一方面，更在于开发商的品牌力。一位业内人士表示，“有人戏称有钱人的世界咱们不能理解，这句话放在豪宅销售上并非虚言。豪宅市场有时候很难说产品力就能带来销售力，购房人群对于品牌的认可度也很重要。”

　　据泛海国际相关人士介绍，泛海国际去年下半年加推新品以来，总价虽然相比多年前的产品大幅拉升，但是，仍然有不少的成交客户是老业主升级换代。还是选择泛海国际，一方面是地缘内稀缺的原因，再者就是对泛海的认可。而在，热销的龙湖西宸原著背后，也不乏龙湖业主的升级购买以及老业主站台介绍购买。

　　眼下，东四环最“神秘”的楼盘东山墅也马上就要入市，这个十年前著名的顶豪别墅项目，十年后推出了100多套公寓。3.9米的户内净高，各种国际顶尖品牌的室内设施，在这一轮豪宅蜂拥的时候入市，开发商也是拼了。

　　表面端着卖

　　暗地里使劲

　　虽然豪宅供应量大增，但是豪宅们却并不想放下身段，多数依然端着卖。北京壹号院就表示，将严格施行预约制，不随意公开，试图以神秘给财富阶层带来较好的购房体验。

　　实际上，豪宅市场供应激增还是让开发商感受到了极大的销售压力，以至于十八般武艺全上了，诸如到高端消费场所盯梢式的盯人等手段，只为抓住一个目标购房人。此外，有开发商透露，针对一些意向明确的豪宅购房群体，为了能够达成销售，公司内部的流程，甚至是财务要求等都可以针对性地做出调整，一改开发商面对购房人的强势地位。

　　竞争虽然激烈，但开发商对今年豪宅市场并不悲观。有开发商表示，往年3000万总价以上量级的楼盘，全年销售基本稳定在200多套，今年有望在成交量上有所突破。一方面是供应量大，可选择性增强；再者就是受惠于股市今年前5个月的“疯牛”行情。

　　泛海国际相关负责人就曾介绍说，一位购房人推迟了买房计划，几个月时间财富几近翻倍，且在全民炒股成风之际便预感到风险，适当将资金撤离股市。事实上，楼市不仅成为了高净值人群获利沉淀资金的蓄水池，还推了一部分人群一把，让其能有资金实力进入豪宅市场。

　　此外，在豪宅市场普遍反映出来的一个新趋势，那就是购房人群的年龄也趋于年轻化，这主要受惠于互联网的造福神话。“互联网新富阶层相比以往的高净值人群，由于其财富来源更透明，因此，在消费方面也毫不掩饰，享受生活的欲望更强烈。”一位豪宅开发商表示。

　　经济环境给豪宅市场加了一把柴，但是就豪宅市场区域表现来看，机构人士认为，虽然受到土地成本的压力，四环外也不乏一些项目总价攀上3000万以上，但是就稀缺性而言，核心区显然更具优势。文/张蛟