杨红旭：楼市变化滞后于股市

　　□上海易居房地产研究院副院长

　　杨红旭

　　A股市场近期巨幅波动，楼市会怎样？笔者曾定性过股市和楼市的关系：同向不同步。即每一轮市场波动，股市和楼市总体朝同一方向变化。比如今年上半年，股市总体上涨，房价也开始止跌反弹。但一般股市先转向，楼市后跟随，比如去年7月股市就开始上行，而今年上半年楼市才开始复苏，其中70城房价指数于5月止跌上涨。

　　股市和楼市不同步，二者之间在市场需求上又存在一定竞争，可以分为三个阶段。第一阶段：去年7月至今年一季度，股市先涨，房价未涨，所以部分人将打算买房的钱投进了股市，因此利空楼市；第二阶段：今年“3·30”政策后，楼市快速复苏，房价止跌反弹，其中深圳房价暴涨，引发全国关注，这一阶段股市和楼市在争夺资金方面互有损益，呈中性关系；第三阶段：股市见顶，持续下跌，越来越多的人离开股市，其中部分资金转入楼市，因此利好楼市。原本预计这一阶段可能于四季度或明年上半年出现，由于近三周股市暴跌，可能时点提前，即6月下旬之后，已经进入第三阶段。

　　当然，就眼前情况而言，又比较复杂。越来越多的人想要逃离股市，拥抱楼市，但也有些人有心无力。具体表现为，过去三周股市急跌，导致很多人的财富急剧缩水，甚至三周之前原本打算购房，甚至已付定金的人，也因为资金缩水，而不得不重新考虑购房事宜。他们不一定放弃购房，但可能会控制总价，调换户型。

　　总体来看，股市下跌之后，有些人会重新配置资产。由于楼市变化滞后于股市，股市走熊之后，楼市仍将继续上行至少一年。比如，2009年8月初股市反弹至3478点见顶，其后震荡下行，而房价继续上涨，2010年4月“国十条”出台之后，涨幅才有所放缓，直至2011年10月才真正开始下跌。当前，房价刚刚止跌反弹，所以从资产配置角度看，可能会吸纳部分从股市中撤出的资金。

　　另外，其实大部分购房的股民，并非完全是为了投资目的而购房，八成以上属于自住需求，其中以改善需求为主。今年上半年，一线城市高档住宅市场成交活跃，甚至单价10万元级别的豪宅成交套数也创历史新高，远远高于过去几年平均销量。据了解，近几个月的豪宅购房者，其股市风险防范意识远强于散户，很多人在4000点左右时已经减仓或清仓，然后购房。部分先知先觉大户在股市财富效应下提前离场，是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。

　　整体而言，股价暴跌之后，房价确实也可能会下跌(滞后一段时间)。比如1990年日本股市崩盘，1991楼市崩盘；再如A股市场2007年10月中旬见顶后下跌，2008年8月70城房价开始下跌。但是，这种房价下跌，其主要因素是经济或金融系统出现问题，而非股价下跌导致的房价下跌。

　　就未来一两年形势判断，笔者认为即便股市走熊，中国也不会爆发金融或经济危机，也不会因此而导致房价再度下跌。两年之后，中国房价很可能会再度出现短周期性质的调整。