房企保卫股价是一场持久战 增持只是权宜之计(2)

　　三招提高短期业绩

　　如何跑赢业内？万科有三招。

　　第一招，推货时紧盯市场，平衡量价关系，用全盘布局抵消个别项目风险。“3·30新政”后，深圳楼市火爆，交易价格屡创新高。万科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的万科云城商务公寓项目。这距离股市大跌、深圳楼市短期看涨情绪改变，仅剩一周多的时间。

　　开盘当日，该项目成交均价5.5万元/平方米，销售量达到95%。虽然没有诞生“日光盘”，但单日收金20亿元已足够锁定利润。这样的量价比，使得剩余房源的推货节奏变得灵活，不论价格涨跌，已是稳赚不赔。5.5万元的单价并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳华润城住宅项目均价仅6万元。

　　市场不好的时候，万科有另一套打法。以去年上半年的广州市场为例，由于竞争激烈，万科对部分项目进行调价，加快去化。虽然单个项目利润率下降，但确如世联行董事长陈劲松所说，对所有大公司而言，个别项目的降价、利润率的下降，都将在整个盘子中得到平衡，布局合理者能够在市场波动中熨平风险。

　　第二招，不再谈规模，只看回款率，储备大量现金以备不时之需。只有回款才是真正的销售，万科总裁郁亮曾指出。

　　万科的回款率一直稳定在90%以上，去年，更是达到惊人的97%。同期，如保利、碧桂园等一线房企的回款率则在80%到90%之间。

　　高回款率极大地充实了万科的现金流，去年底，万科净负债率仅5.4%，在手货币现金627亿元。正是现金充足、财务稳健，万科才有底气在股市大跌时提出百亿回购计划。

　　第三招，在一级市场审慎拿地，多拓展二级市场渠道。

　　一方面市场单边上涨趋势结束，另一方面郁亮认为相较住宅市场而言，土地市场未得到充分调整，因此去年万科的拿地量已接近2008年低点。

　　但事实上，万科开发的项目不全部来自一级市场。比如北京的御府77项目，即万科从凯德旗下子公司手中，以6.9亿元收购90%股权得来。

　　今年以来，万科与万达的合作，更是增加了万科的土地储备。郁亮在股东大会上表示，万科储备地块足够2~3年开发，如果算上与万达合作获得的地块，万科的拿地节奏将更为从容。

　　“失控”后的生态圈

　　除了跑赢业内，万科还有将整个行业拉出悲观氛围的意图。

　　资本市场给地产类公司的估值逐年走低，和整个行业步入白银时代不无关系。不过，白银亦是贵金属，万科有另一番解读。

　　做了多个国家房价走势的海量研究后，万科给出市场信心：中国楼市仍在安全线之内。未来十年，万科最主要的业务还是住宅。除此之外，万科还在渗入产业地产、商业地产等领域。

　　为何加载新业务？谭华杰称，核心客户在变，未来最需要不动产的是各种创业的个人、团队和小企业。以上述热销楼盘为例，除了踩对市场销售节点外，该项目背后的产业新城是重要卖点之一。

　　在产业地产上，万科还选择了物流地产项目，这正符合万科选择新业务的两个逻辑。谭华杰表示，一是符合移动互联网趋势，二是体现万科竞争优势，如较低的融资成本。据万科方面介绍，目前已在武汉、贵阳有项目布局。“国内标准普通仓储供应紧缺，以今年上半年深圳为例，由于需求增加，而市场没有新增供应，因此不少业主申请将保税仓变成正常的非保税仓，以满足电商需求”，仲量联行工业地产部董事古振鹏表示。

　　万科还将旧业务升级，如把物业公司推向市场。目前，万科物业管理已达到1亿多平方米，与彩生活上市之初的规模不相上下，该板块将成为万科变身万亿市值、多上市平台控股集团的重要基石。

　　据记者观察，由于收购成本高企，万科物业采取了包括睿服务、品牌全委、股权合作在内的多种扩张方式，所接洽的对象大多为国企房地产公司的成熟社区项目，与万科在售楼盘不存在竞争。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，与其他同类企业相比，万科物业上市，最大的优势在于服务质量以及较为实在的现金流。

　　基于城市配套服务商定位，万科围绕社区衍生出了多种业务可能性，为这些提供支持的，是郁亮设计的一套不断迭代的组织系统。崇尚“失控”的郁亮不断解构原有形式，积极打造生态圈，并推进组织扁平化发展。一方面，在项目层面成立事业合伙人，打破部门间隔，另一方面，提出小草计划，支持员工围绕万科的产业链进行创业。

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　　苏宁环球·增持

　　苏宁环球频繁并购 加速去地产化转型

　　◎每经记者 查道坤

　　6月25日，苏宁环球核心管理团队以个人自筹资金从二级市场购入公司股票合计57.63万股。在外界看来，此次增持凸显核心管理团队对公司未来转型发展充满信心。

　　苏宁环球正在急速转型。从成立文化公司到收购游戏公司，从成立教育公司到和资管公司合作做大教育产业，再到与韩国医院进行合作，布局大健康等等，这些无不显示苏宁环球去地产化的决心。

　　三大产业转型

　　今年4月，苏宁环球正式确立大文体、大健康和大金融的战略转型方向。5月28日，苏宁环球第八届董事会审议通过了关于设立教育、健康和金融等子公司的相关议案，公司转型就此进入实质性推进阶段。

　　苏宁环球在大文体方面的布局尤其显眼。去年7月16日，苏宁环球发布公告称，拟以1亿元收购控股股东苏宁集团持有的苏宁文化产业有限公司（以下简称苏宁文化公司）100%股权。本次收购完成后，公司将以苏宁文化公司为平台，进军文化传媒领域，充分整合各种资源，积极壮大自身实力和拓展新的战略转型方向。

　　去年10月15日，苏宁环球发布公告称，将此前以1亿元收购的苏宁文化公司注册资本由1亿元增加至5亿元，并将根据投资落实情况继续追加注册资本，以保障苏宁环球在文化传媒领域的发展。

　　在文化公司平台搭建完毕之后，今年1月16日苏宁环球与南京艺术学院艺术设计院签署了相关合作协议，共同投资组建苏宁环球影业投资有限公司。

　　苏宁环球副总裁贾森对《每日经济新闻》记者说，“这一系列动作只是苏宁环球战略转型的开始，未来还将有更多的美好等待我们去呈现。公司有信心在3年内将旗下的苏宁文化打造成具有产值超百亿的产业集团。”

　　除此之外，苏宁环球还在大健康产业进行相应整合。去年12月22日，苏宁环球集团与首尔峨山医院和江苏省人民医院共同举行《合作意向书》签约仪式，三方将围绕健康产业发展开展深度合作。

　　在大金融方面，今年4月22日，苏宁环球发布公告称，公司将以9900万元美元自有资金注册苏宁资本有限公司。随后，苏宁环球利用这一平台开始布局，7月1日，苏宁环球发布公告称，公司与长城国融投资管理有限公司签署战略合作协议，双方拟在医疗大健康、大金融领域进行深入广泛的合作。

　　根据协议，双方同意在医疗大健康、大金融领域的股权投资、并购重组和产业基金等方面进行深入合作，长城国融还将为苏宁环球提供资金支持。国内产业整合方面，长城国融将协助苏宁环球围绕医疗大健康、大金融服务领域寻找投资机会，进行并购重组，并为苏宁环球提供产业整合资金支持。

　　7月13日，苏宁环球再次发布公告称，公司已与昆吾九鼎投资管理有限公司签署完成战略合作框架协议，全资子公司苏宁环球教育投资发展有限公司已和睿资产管理（北京）有限公司签署备忘录。

　　贾森对《每日经济新闻》记者表示，此次合作将在原有基础上进一步拓展公司对外投资渠道，“根据公司转型需求，依托对方在健康、金融资产等领域的专业及平台优势，同时结合公司既有资源及渠道，加快在上述领域内优质项目的获取，通过公司资源整合，以促使在健康及金融领域更快、更优的布局。”

　　高管增持凸显转型信心

　　除了积极并购和合作之外，苏宁环球也在公司内部动作频频，凸显了对公司转型的决心。

　　6月25日，苏宁环球发布公告称，其核心管理团队以个人自筹资金从二级市场购入公司股票合计57.63万股。

　　苏宁环球表示，目前公司正处于转型的重要时期，核心管理团队对公司未来转型发展充满信心，为进一步彰显决心和信心，方做出上述增持决定。此次增持对鼓舞团队士气将起到较为重要的作用。

　　去年12月10日晚，苏宁环球对外公布2014年员工持股计划（草案）。公司对不超过76名员工通过定向受让大股东苏宁环球集团有限公司所持苏宁环球股票4000万股，占公司当时股本总额的1.96%，累计不超过股本总额的10%。

　　贾森对《每日经济新闻》记者说，“高管增持，显示了公司对转型的信心。员工持股计划，是鼓励公司核心员工，也为公司留住人才。”

　　贾森还对记者说，“公司三大产业转型已经确定，并且陆续在布局，现在只是开始，后续对三大产业的布局还将继续。”

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　　泰禾·员工持股

　　铺路战略转型泰禾推员工持股计划

　　◎每经实习记者 吴若凡

　　“3·30”新政以来，房地产市场稳步回升，股市财富的转移也增强了楼市的购买力，一线城市楼市呈现复苏势头。作为福建本地企业的泰禾集团（000732，SZ），在京津冀协同发展和福建自贸区战略的主导下，加速了公司业务的转型和重点布局。

　　业务转型需要组织管理变革的同步跟进，而事业合伙人制正受到越来越多房企的追捧。继万科、碧桂园等龙头房企之后，闽系房企泰禾集团日前也抛出了针对高管及骨干人员的事业合伙人计划。7月2日，公司公告称股东大会审议通过后6个月内，通过二级市场购买不超过12亿元的公司股票。这从某种意义上可以看出公司管理层对公司业务转型充满信心。

　　泰禾版员工持股计划

　　7月2日，泰和集团公布员工持股计划（草案），此次参与持股计划的对象为11名公司董事、监事、高管及不超过489名管理骨干和稀缺岗位人员，持股计划总规模上限达到12亿元。

　　首创证券分析师王金辉向《每日经济新闻》记者表示，总体上说该计划有利的方面较多，能够显著提高公司内部管理效益。

　　海通证券一位不愿透露姓名的分析师向记者表示，这种做法既可以起到稳定当前股价的作用，又可以对公司内部员工起到激励作用。

　　据悉，该计划由招商财富资产管理有限公司运营管理，拟在6个月内分3期实施，总规模不超过12亿元，按照不超过2:1的杠杆比例设立优先级份额和劣后级份额。

　　业内人士指出，持股计划一般是通过二级市场操作，有一定的稳定股价作用，推出这个计划是基于当前市场大行情，保证机制就是大股东，如果股价跌倒一定程度，到达平仓线的话，大股东会拿出钱来补充。这就使得员工除了本身的持仓之外，不用额外承担其他补仓的费用。

　　在风险承担方面，大股东福建泰禾投资有限公司承担动态补仓及优先级本息差额补足义务，并以其名下持有的不低于2亿元市值泰禾集团股票质押，为优先级本息提供质押担保。

　　泰禾集团董事会秘书洪再春向《每日经济新闻》记者表示，该员工持股方案总规模为12亿元，其中员工出资4亿元，另外招商银行配资8亿元。招商资管公司获得12亿元资金的管理费和手续费，除此之外核算下来的所有收益都归员工所有。

　　洪再春强调，员工持股计划能有效调动整体积极性，“作为公司，是把真金白银掏出来，敦促公司核心骨干更加出力，做好各自工作和提升上市公司整体业绩和回报。本次员工持股计划有利于保持企业成长和员工利益一致，有利于激发员工积极性。”

　　战略转型凸显价值

　　作为近年来地产界的黑马，泰禾集团的主要业务已经由原来的福建扩大至一线城市，而一线城市豪宅市场的回暖使得泰禾成为这波楼市行情的主要受益者，正因如此，泰禾2014年全年销售额大幅提高，达到230亿元，并在中国房地产销售额百亿企业榜中排在第30位，过去3年销售额的复合增长率为92.26%。

　　2015年5月，泰禾集团公告称下属公司北京泰禾房地产开发有限公司与廊坊凯创房地产签订《合作协议》，共同设立合资公司，注册资本5000万元，双方分别持股50%，致力于廊坊区域内的土地资源及项目获取，争取在合资公司成立两年内在廊坊市进行不少于100万平方米建筑面积的项目开发工作。

　　据悉，廊坊市是首都功能疏解的集中承载地，也是京津冀产业转移的重要承载地，未来有望跻身京津冀城市群的核心区。业内人士认为，泰禾集团在此设立合资公司也是旨在加强区域战略合作，参与分享首都经济圈和京津冀协同发展所带来的改革红利。

　　自2015年以来，泰禾就确定了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”战略，在继续深耕房地产核心业务的同时，积极探索金融和投资领域的战略发展机会，进一步助力房地产主业做强做大。公司公告称，为进一步降低融资成本，充分利用新的融资工具，拟非公开发行不超过20亿元的公司债券，加上此前的定增方案如果顺利完成，届时泰禾的实力将大幅增强。