在成都3年未拿地 港资房企谨慎扩张

　　◎每经记者 杜冉乐 蔡雅芸

　　常去春熙路逛街的成都市民，老远就能望见黄色超大的销售电话挂在“华置·都会华庭”身上，但《每日经济新闻》记者注意到，这个城市核心区域楼盘已悄然摘去了“华置”的牌子。日前，港资房企华人置业将旗下都会华庭等成都3个项目全部卖给了恒大地产。

　　对于回暖的房地产市场，并非所有人都看好后市，进入7月以来，新鸿基、新世界地产等港资房企纷纷出售旗下物业。而在成都，港资房企已经3年未曾拿地，这背后隐藏了怎样的投资逻辑？

　　在成都3年不拿地

　　2004年10月底，李嘉诚以逾21亿元拿下成都国际城南上千亩土地，号称是城南地王。《每日经济新闻》记者注意到，此后2007年至2010年之间，和记黄埔、九龙仓、新鸿基、华人置业等港资房企，在成都均拿到了各自所需用地。

　　而目前距离2012年11月，九龙仓拿下华府112亩土地已经过去三年，在成都的各大港资房企却再无新地块进账。今年以来，成都港资房企借助资产或股权并购寻找变现退出机会，其中华人置业、中渝置地率先打开了这扇门。

　　除了成都之外，全国一线城市的房地产市场虽已率先回暖，但仍挡不住港资房企套现步伐。近日，李嘉诚旗下长实地产拟以200亿元转手上海浦东世纪汇综合体，售出单价每平方米超7万元。相关机构统计，李嘉诚在内地两年内套现约上千亿元。

　　紧跟李嘉诚套现步伐，瑞安罗康瑞以66.86亿元出售了上海黄浦区高档商业区的企业天地1期、2期两栋写字楼，新鸿基地产18.6亿港元卖掉了广东佛山最大旧改项目30%的股权。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“港资房企进入内地的，基本都是经历过房地产周期性波动考验的精英企业。与内地房企相比，扩张更谨慎，安全更重要，现金流更充足。而现在，这些精英房企一个接一个缩减在内地的投资规模，是为降低投资风险而选择直接获利。”

　　港资房企更看重利润

　　对于回暖的房地产市场，并非所有人都看好后市，进入7月以来，新鸿基、新世界地产等港资房企纷纷出售旗下物业。这背后隐藏着怎样的投资逻辑？

　　从新鸿基地产历年年报可看出，新鸿基在香港的土地储备一直比较稳定，多维持在4000万~5000万平方尺，但近几年明显加大了对内地投资比重，目前多保持在8300万平方尺左右。

　　九龙仓在内地土地储备保持在110百万~130百万平方尺之间，变化不大。去年，九龙仓地产销售215亿元，完成目标的94%，并称销售面积已超目标，但平均售价因市场多项不利因素而落后，对后市继续采取“宁缺毋滥”的审慎态度。

　　一位长期研究港资房企的业内人士解释说，“从过去多年的经验来看，港资企业灵活度不够。这既取决于他们做‘老店’的一种价值观，也取决于他们做利润的慢战略选择。从这个角度说，他们未必愿意做出具体灵活的调整，更多还是从规避经济危机的风险和着眼于企业的长期生存。”

　　横向来看，九龙仓去年地产开发营收155.39亿港元，多个内地项目毛利同比下滑，仅盈利17.62亿港元，但投资物业营收增长20%至133.97亿港元，盈利增长18%至108.96亿港元，其中内地增长明显，这意味着投资物业比销售物业更赚钱。

　　新鸿基地产2014/15财年的中报透露，销售物业收入95.86亿港币,同期租金总收入却超过了销售物业，取得96.35亿港元，内地贡献了19.8亿港元，其表示看好内地投资物业带来的业绩贡献和增速。

　　在欧阳捷看来，一方面，这是港资房企对内地市场的判断；另一方面，与内地房企一直以来“没有规模就没有地位”的模式不同，上市港资房企更看重利润，因为这个直接影响公司股价和市值，进而影响企业信用评级和融资成本等。