以他人名义购房 所有权归属引争议

　　【案情】

　　2010年5月13日，明某购买太原市某小区房屋一套。当时因国家规定上调了二套房贷的首付比例和利率，为避免购房成本过高，明某便以大伯的儿子张某的名义办理按揭手续，与第三人开发商签订入伙协议书。合同签订当日，明某即交付首付款10万元，并以张某名义签名。此后，明某又交付了购房款、公共维修基金、预登记等费用，同样以张某名义签名。2010年6月12日，张某与第三人开发商签订商品房买卖合同，同年8月9日与某银行签订个人购房借款及担保合同。随后，房屋交付明某，明某进行装修并入住。2011年3月之前，明某依照合同规定，共偿还按揭贷款4万元。2011年5月份，张某以丢失还贷银行卡为由，重新办理了还贷手续，欲将房屋产权办在自己的名下，明某得知后，多次与张某交涉未果，请求法院依法确认诉争房屋实际购买人为原告明某，房屋所有权属于明某；被告张某承担全部诉讼费用。根据原告申请，法院依法追加该开发商某公司为第三人。

　　【判决】

　　法院依照《物权法》第33条、第64条和《民事诉讼法》第108条之规定，判决如下：确认位于太原市某小区8号楼22层02号的房产为原告明某所有。

　　【评析】

　　本案在审理过程中主要有两种观点。一种观点认为，确认房屋物权应当以登记为准，原告未经登记为物权人，就请求确认其对房屋享有所有权，没有法律依据，人民法院对其诉讼请求应不予支持。另一种观点认为，尽管房屋登记在被告的名下，但对于双方当事人之间的争议，应当根据购买房屋时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等综合分析确定房屋归属，据此依法判决支持原告的诉讼请求。法院采纳了第二种观点作出裁判结论，笔者也赞成该观点。

　　房屋物权登记产生的公示公信效力是一种权利推定效力，在不损害善意第三人利益时应当允许真正的权利人举证证明推翻这种推定。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，利害关系人对登记在他人名下的房屋请求确认物权的，如果当事人之间有协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的，则应根据协议确认房屋的权利主体；如果没有协议约定，则应当综合分析当事人所提供的证据，判断出资购买并实际使用该房屋是否为物权人的意思表示，从而认定实际购买人是否为真正的权利人。

　　《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了原因行为和物权变动的区分原则，强调合同行为等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响，这对于保护交易安全具有重要作用。最高人民法院关于执行查封和房屋登记行政诉讼的两个司法解释均明确采纳了这一观点。