业主自治物管缘何好景不长？ 遇现实

　　业主自治物管 缘何好景不长

　　业主自管遭遇现实难题 相关部门也持保留态度

　　文/广州日报全媒体记者杨博

　　图/广州日报全媒体记者陈枫

　　近年来，北京、重庆、广州等地相继出现小区业主自管物业的成功案例，但佛山的禅城、顺德等地的不少小区却经历了由业主自管回归引入专业物管公司的情况。小区业主自管模式“好景不长”，不由得让人思索，业主自管物业究竟有没有“普适性”？自管模式的短板又在哪里？一周以来，本报记者走访佛山多处小区和专业人士，求证物业自管模式在佛山的路何以越走越窄？

　　疑问一：“省钱”就最好？　　

　　求证：

　　小区公共建设受限，不排除今后引入专业物管企业 　　

　　2007年开始，华馨村公寓经历了物管企业退出事件后，正式由业委会接手管理物业。“2006年筹备业主自管物业之前，很多业主对当时的物管企业不满意，最终促使物管企业撤离。”该小区业委会负责人回忆，这个1996年建设的商品房小区仅两栋，由于地处中心城区，老人比较多，业委会随即调动身体好的老人家，以2000元的月薪聘请了其中3位来轮值做保安工作，配备一位外聘的保安主管，月薪2200元。在保洁方面，业委会聘请了一对夫妻负责，为他们提供住房，月薪2200元。

　　直到今天，华馨村公寓每户业主每月只需交纳35元的物业费(包含保洁和安保的费用)，比起现在动辄数百元的小区物业费可谓相当低廉。“小区停车位的年租金是1500元。位置差一些的，实际价格可以低至1200元一年。”该负责人表示，小区的广告牌十年来一直为零，小区较低的公共收益和支出始终保持平衡。“这是业主和业委会之间矛盾较少的一个重要原因。”

　　“一楼的业主曾把房子租给洗车店，但考虑到小区紧邻一所学校，洗车店的噪音和排水污染会影响到周边环境，在业委会的协调下改作了超市。”该负责人表示。业委会也曾想在楼顶和公共空间设立一些广告位，考虑到安静的环境来之不易，都放弃了。不过，有限的公共收益无法更多地反哺业主，也无法给参与小区治理的“义工”补贴，这也限制了小区公共文化的建设。“所以，不排除今后引入专业物管企业的可能性。”

　　疑问二：自管终结为哪般？　　

　　求证：

　　业委会身累心也累 　　

　　2015年9月，经历了一年的纷扰和争执之后，外贸新村小区重新走到了引入物业管理公司的“老路”，业主自管物业宣告终止。此后，该小区先后引入的两家物管企业，都承诺过每年向业委会支付6万元或6.5万元的公用基金。除了每户业主支付的安保年费便宜了30元之外，小区保洁和停车位收费的标准并没改变。

　　这个小区共440余户，近3/4的人口都是老人。2014年9月，外贸新村小区成立业委会。知情人王生(化名)透露，当时业主们认为，引入物管企业，会导致物管“高消费”，遂倡议由业委会代表业主来自管小区物业。

　　当时，一位年过半百的业主出任业委会的财务。居委会“指导”业委会公示财务信息。凭借这种“最省钱模式”，小区将停车收费等小区公共收益全部投入到“硬件改造提升”中。外贸新村小区因此实现了诸多“第一次”：小区第一次装上了视频监控、道闸和保安亭；第一次抽签分配停车位；第一次由业委会聘请的7位保安每天“三班倒”，结束了只有治安巡逻而没有驻点安保的历史。

　　然而，从自管一开始，就有部分业主在议论，“业委会委员没钱收怎么会这么积极”，甚至认为他们“贪污”公共收益。2015年的一个晚上，一部分业主在小区里争吵到10点多，声称要解散业委会。当地的居委会开始不断地接到业主针对业委会的投诉。最终，在半数业主表决通过引入物管企业的决议之前，业委会只剩下三四名委员在为小区工作。接近业委会的业主说：“他们出于公心，但太累了，做不下去。”

　　再追问：

　　自管模式为何“水土不服”？

　　究竟是什么原因，造成业主自管模式在众多小区里行不通？“没有法人地位的业委会不同于一般的社团组织。”对此，佛山市住建局相关科室负责人表示，没有法律授权，或者没有业主大会对业委会的议事规则给予明确，业主的意思可能就会“被(作为执行机构的业委会)代表”，业委会出现“越权”。“在这种情况下，业委会在物业管理方面做出的决定会产生很多矛盾。”

　　记者了解到，在一些地方法院的判例中，业委会不具备物业服务资质和车辆管理资质，成为自管模式遭受业主质疑的焦点问题。业委会或业主处理物管事务的专业性，受到了诸多挑战。“应该让专业的人做专业的事。”佛山市住建局相关科室负责人表示。对此，有仍在坚持探索业主自管模式的小区业委会负责人向记者表示，自管模式不太适合规模较大的小区。他同时坦言，如果公共物业大，公共收益多，就会对业委会的组织架构和专业性提出更多挑战。“业主与业主之间、商户与商户之间难免有矛盾，怎样通过多方参与、协商的模式来取得共赢非常关键。”

　　权威声音：

　　让有物管的小区自律规范更重要

　　“业委会不是企业，行政主管部门对其监管，缺乏有约束力的抓手。”佛山市住建局相关科室负责人分析说，政府部门的思路，是通过对物管企业加强事中和事后监管，来让物业服务更专业，同时降低物业服务的行业门槛，来满足大众创业的需求。这样，就会有更多小区引入优质的物管企业，而避免在自管模式上长时间摸索。

　　据介绍，2015年，广东省全面取消物业服务企业二级及以下资质的审批，这些物业服务企业转为行业自律。次年，针对行业自律，广东省物业管理行业协会出台有关物业服务企业资信管理办法。由于省、市物业管理行业协会没有行政管理的上下级关系，该管理办法在执行上出现了“空档期”，佛山随之开始思考怎样突破解决物业服务行业的自律问题。该负责人表示，这需要引入多方监管的机制，让物业管理行业协会和业主的评价进入物管企业的诚信评价体系。同时在设计小区物业服务招投标制度时，诚信评价要成为可以左右物管企业“饭碗”的关键砝码。如果物管企业遭遇行业“谴责”，将在一定年限内不能承接物业服务的新项目。此外，可以利用移动终端和互联网技术搭建物业管理公共事务综合服务平台，让业主在阳光的环境中参与管理小区公共事务。