小区业委会选票遭篡改偷窃 各国业委会如何“自治”？

　　央广网北京11月1日消息 据中国之声《全球华语广播网》报道，如今在较大的小区，基本都有业主委员会。业主委员会成员一般由业主选举产生。成立业主委员会，是居民住宅小区实现民主自治管理的前提。最近，南京市知名的雅居乐花园小区的部分业主代表向媒体反映，小区在选举业主委员会成员的过程中，近千张选票被人恶意涂改，另有数百张选票不翼而飞。

　　小区居民去派出所报警，警方却以不属于其管辖范围为由，拒绝立案。所在街道的物业管理部门则表示，无力查处。由此，该小区的业委会选举工作一直停滞至今，成为无解的难题。

　　业主赵女士告诉记者，今年7月以来，在街道办事处和社区居委会的支持下，雅居乐花园小区启动了业主委员会的筹备工作。经过三个多月的努力，小区业委会正式进入选举阶段，全体业主投票选出9名业委会成员。可没有想到的是，就在最后清点选票时，发生了戏剧化的一幕。

　　赵女士：一打开票箱，全都惊呆了。大约一千张票，原来打钩的都被有人加了一叉，都变成了“×”。

　　记者：在我们的选举方式里面有这个打“×”吗？

　　赵女士：没有，我们的选举方式是这样的，要求投票的业主在选谁的下面打钩，不选谁的下面空白，一律不存在“×”。

　　赵女士介绍说，这次选举实际投放了2202张选票。但是，在清点选票时，只剩下了1885张，其余三百多张选票不翼而飞。事发后，有业主向秦淮区秦虹派出所报了案。派出所认为，小区业委会选举，是群众自发行为，破坏这类选举构不成犯罪，无法立案。对此，小区所在街道的物业科并不认同。在秦淮区秦虹街道物业科余科长看来，当前雅居乐花园小区出现破坏选举情况，公安机关也应当介入并协助调查。

　　“这叫公然破坏，比如小偷到你家偷东西一样，派出所不立案啊？还有这种道理。”

　　余科长告诉记者，自己从事物业管理工作多年，指导过很多住宅小区成立业委会，但从未碰到过篡改选票的事情。雅居乐花园小区出现的这种情况，在全南京市都很少见。南京大学法学院教授邱鹭风认为，尽管法律尚未明确破坏业委会选举应当由谁来执法和处罚。但是，这起事件暴露出雅居乐花园小区的内部管理可能存在漏洞。因此，业主们可以从小区公共安全的角度，要求警方立案查处。

　　邱鹭风认为可能涉及到社会管理、公共治安的问题，公安机关可以介入，可以行使管辖权。

　　业主委员会选举可谓小型的选举制度，由《物业管理条例》规定。因涉及居民切身的居住利益，居民们非常看重业主委员会的作用。在国外，业主委员会在小区管理方面同样发挥着至关重要的作用。那么，放眼海外，小区的业主委员是如何产生的？他们怎样参与物业管理？

　　在美国，买房除了看地段、房型这些硬件条件外，小区服务也是美国人十分注重的条件。美国一些公寓的销售计划中的业委会选举方式、权力与义务、业委会的人数与分工、选举权与被选举权及选举过程等法规的描述篇幅，比国内一个省市的物业管理条例的全部内容还要多出几页纸。美国纽约华尔街多媒体记者赵冰晶说，美国业委会基本承担物业的功能。在美国，土地及房屋均属于私人所有。但住宅销售超过半数之后，开发商会协助业主成立业主的管理委员会。并且将物业的管理权转交到业主委员会当中，这之后开发商将会作为住宅小区的业主成员来服从物业管理会对于该小区的物业管理。在管理方式上，业主大会由物业小区的决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构。业主通过业主大会来行使投票的表决权。根据美国的法律规定，除非小区的业主大会章程里有具体的规定，否则如果有代表20%投票权的业主或者业主的委托投票人出席，就应当视为是该业主大会达到法定的人数。管理服务上，物业公司负责整个住宅小区的物业整体上的管理，而具体的业务将会聘请到专业的服务公司来承担。

　　在德国，由于人口不那么密集，很多人的居住模式不是公寓，而是独栋房屋。德国华人薛成俊介绍，无论是公寓还是独栋，德国的小区都是开放式的，很少有专门的物业来负责一个小区的统一管理。

　　薛成俊介绍，德国的居民区完全开放，一般没有封闭式的居住小区，因此很少会有专门的物业负责小区的统一管理。一般来说，居民区的建筑由业主自己负责，如果是外租，并且建筑面积比较大，比如说有多套住宅的公寓楼，业主就会安排房客轮流打扫楼道内卫生或请保洁员来打扫。如果业主或房东不想太操心，可以请所谓的房屋师傅，也就是专门的房管员来负责整栋建筑的日常管理和维护工作。房客有什么问题可以直接跟房管或者业主联系，所产生的费用也都计算在租金里面。

　　当然了，在拥有多套公寓的一个片区域，也需要业主委员会。德国的业主委员会的选举，按股份制的方式行使表决权并决定计票结果。也就是说，使用面积60平方米的业主与使用面积100平方米的业主，在计算表决结果的时候，分量是不一样的，最终由使用面积占绝大多数的业主说了算。

　　薛成俊介绍，如果是自住，比如一栋居民楼里有多套公寓、多个业主，就要有所谓的业主委员会，主要协调解决公摊部分的事宜，维护整栋建筑的安全以及所有业主的整体利益。比如有人想在墙体上打洞、在阳台的外墙上安装太阳伞等等，涉及到楼体外部以及整栋建筑结构的时候，必须要经由业主委员会讨论，征得所有业主同意之后才能进行相关的作业。建筑以外的东西，比如居民区内的道路维护和清扫，垃圾回收等等，则由当地的市政环卫部门和其他相关部门负责。业主则要向这些部门缴纳街道清扫费、垃圾清运费等等。在德国，无论是外租还是自住，建筑前面的人行道的安全畅通必须要由业主来负责，也就是人们常说的各扫门前雪，比如下大雪了，必须及时将门前的行人路面清扫干净，并且采取防滑措施，否则一旦有人因路滑跌倒，房子的主人将负全责。

　　在日本，业主委员会是很多小区管理一个必不可少的存在。在很多小区，业主委员的工作在业主之间轮换。业主委员会需要管的事也是五花八门。业主委员会是如何实现“自治”？如何处理业主间的矛盾的？日本观察员黄学清介绍，在日本，政府制定的法律法规明确业主和物业管理公司的权利和义务，普通公寓的管理主要由业主委员会和业主大会通过决议聘请的物业管理公司共同管理。

　　管理公司要做的每一件事情都需要由业主管理委员会的认可，管理委员会的理事是由每一户轮流担任的。一般是担任一年时间，新一届委员会首先要决定每个理事要负责的工作。主要分工是理事长、副理事长、会议记录、防灾、车库、财务审计、社区联络等。每个月开一次理事会，监督管理公司的工作，对公寓出现的问题进行讨论，并提出解决办法。每次理事会的记录都要发放给所有的住户，年底还要对管理公司提交的财务报告进行核对，半年或者一年召开一次户主大会，向户主们报告管理情况。管理委员会决定不了的事情，就要向每一户发放调查问卷，由全体住户共同决定。

　　管理委员会的工作比较繁琐，比如每年要和消防队共同组织一次全公寓的消防训练，负责防灾的理事要事先到消防队进行两天的学习训练，还要通过考试才能担任这个工作。要解决的问题也有些是比较麻烦，例如居住的公寓规定不能养宠物，却有一家养了猫，管理委员会要求这个住户给猫找个新家，每个月，理事会后都会派理事去催促，但是一年过去了，这个问题还没有最后解决，对猫过敏的住户不断提意见，理事们为此也非常伤脑筋。

　　物业管理公司方面，管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并且取得合格成绩才能成为物业管理师，由于他们具有丰富的专业知识、工作效率高，所以管理一所物业并不需要很多的管理人员，业主大会可以通过投票聘用一家物业管理公司，也可以投票解聘。所以物业管理公司之间的竞争非常激烈，低价高质是物业公司生存的关键。