私装地锁、乱停车辆 老旧小区停车问题亟须破局

　　随着私家车的普及，老旧小区停车越来越难，改造、新建停车位成为老旧小区不得已的选择。要改造老旧小区，离不开小区业主的集体决策，然而小区居民自治却因种种原因并不容易实现。窘在何处？如何破局？记者在昆明市某医院小区进行了调查。

　　难以停放的私家车

　　■私装地锁、乱停车辆，既侵犯其他业主共有权，也威胁居民安全

　　从宽阔的城市主干道拐进胡同，就可抵达一个个小区。建于上世纪90年代中期的云南省人民医院小区(以下简称医院小区)，便是昆明城成百上千老旧小区的一个。

　　小区有329户业主，绝大多数曾是医院职工。因地处“一环”，到哪儿都方便；但停车却是停哪儿都麻烦：胡同狭窄车位有限、小区没配建车位。这也是全国不少老旧小区普遍存在的问题。

　　好在小区西侧有片医院预留了准备建房的空地，加上医院长期“扮演”着业主委员会的角色聘请小区物业，2015年12月以前，大部分住户都将车停在空地里，偶有少部分业主将车停在小区硬化道路上，也无碍通行。

　　不过，随着医院2015年12月不再管理小区，预建房空地被贴上了封条，小区停车难日益凸显。原本归小区业主共有的公共用地成了“无主物”，各住户开始跑马圈地，纷纷装地锁。

　　“开始时抢占硬化路；硬化路抢完了，有住户就干脆在绿地上装地锁。”小区资深住户尤佳说，空地被封和门卫的离开，成为部分住户在绿化地上“开辟”车位的理由。

　　抢车位的业主也很无奈，“不抢占一个，真没地方停车。”一位住户告诉笔者，自己也不愿意破坏小区绿化地，但空地被封上后，许多住户都没地方停车，只能在绿化带上抢占车位。空地重新开放后，不少人仍用地锁占着车位，担心哪天空地不让停车了，还得停回来。

　　笔者去年5月在小区看到，原本计划建楼的空地重新开放后密密麻麻停满了车辆，小区道路凡是能停车的硬化路面都已被地锁占据。如今大半年过去了，小区停车难问题虽有改观，但部分业主仍不愿拆除地锁。

　　“部分业主安装地锁，侵犯了其他业主的共有权，对于违法私自安装‘地锁’的行为，应坚决清理，不能纵容或漠视不管。”对外经济贸易大学法学院博士后孙宏臣说。

　　乱停的私家车方便了停车人，却也时刻威胁着小区所有居民的安全。比如，2016年，小区内有位老人得了急病需紧急救援，但救护车到了小区门口，却被停在路边的车堵住了道路，医护人员只好用担架把病人抬出去。“如发生火灾，后果更是不堪设想。”尤佳说。

　　处境尴尬的业委会

　　■物业公司不愿接手；业委会须达全体业主过半同意，合法门槛高

　　垃圾无人清运，私家车乱停乱放，小区业主很快就感受到了医院退出管理带来的种种不便。

　　几位七八十岁的老职工主动出面，牵头征求住户意见成立业主委员会。贴通知、发调查表、入户调查，开会商量方案，忙活了一个多月，老人们终于把业委会成立了起来。

　　“20多年过去，小区内的住户不再像原来那样单一，商量起事儿来也很麻烦。”尤佳告诉记者，小区内医院老职工、外来购房户和租房户三分天下，沟通难度颇大。

　　“发放成立业主委员会调查表时，只发出了180份；而在投票选举业主委员会负责人时，仍有部分住户没参加。”尤佳告诉记者，通过无记名投票的方式选举产生的业委会，在2016年1月3日，经选举公示后正式运作。

　　不过，票数最高的业委会负责人只有尴尬的136票，未达到全部户数的半数，意味着目前运作的业委会合法性存在瑕疵。

　　“考虑到老旧小区租房比例较大，业主居住分散，在实践中，选举业委会可以考虑书面表决的方式，但合法业委会成员仍应达到全体业主的过半数同意才能合法当选。”孙宏臣说。

　　实际上，成立业主委员会也是不得已为之。尤佳告诉记者，他们也曾考虑过从外部直接引进物业公司管理，但咨询了好几家物业管理公司，都因小区太过老旧、物业费太低、管理成本高等原因而不愿接管。“只能硬着头皮自己干，大家也没有物业管理经验，都是摸着石头过河。”尤佳说。

　　不过，小区目前只有一半住户自觉交了物业管理费，剩下的有的是租住户，早出晚归，只能到晚上一户户上门收取；有的没人居住。“如果费用收不起来，那么清理化粪池、恢复绿化地、支付门卫工资等费用就没办法支出，小区日常维护也难以为继。”尤佳告诉记者。

　　而法律上的瑕疵也意味着：既然目前的业委会不是合法主体，业主并没有法律义务向其缴纳物业费，而业委会要求住户拆除地锁等维护小区公共秩序的行为，法律依据也不足。

　　收不起来的停车费

　　■小区管理需要开支，居民意见难统一；政府部门出面协调应能有效解决问题

　　因为小区长期不收停车费，自2015年12月8日开始，不少外来车辆将小区当做免费停车场，往往一停就是好几天，不少业主反而无处停车。

　　“再加上管理小区确实需要开支，经业主委员会开会商讨，结合其他小区停车收取的费用等情况后，一致同意收取120元/月的停车费。”尤佳说。

　　不过孙宏臣表示，根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“老旧小区停车位改造、收费等重大事项，应召开业主大会投票决定才可实施，业委会无权独立决定。”孙宏臣说。

　　“老旧小区停车位大部分属业主共有道路或其他场地，停车费的收取和使用应由业主大会来确定。”孙宏臣认为，停车费的使用应是为了小区业主的共同利益，停车费作为小区业主共有物权的收益权，在除去相关费用后亦应为小区业主共有。

　　与同地段其他小区相比，120元/月的停车费已很低，但不愿交钱的住户仍大有人在。比如，2016年4月28日到5月2日，尤佳等业委会成员入户收费50户，只有5户缴纳了。“有的住户一听说要收费，直接将我们轰了出去。”尤佳说。

　　尤佳表示，为了确保开支明晰，业委会每次收钱都是4—6人一组，钱也是一一清点后全部签字交由专人保管，支出也有专门的出纳和管理人员负责，账目会定期公开。

　　“我们收了一半多业主的物业费和停车费后，就装起了门禁。” 尤佳说，自去年5月下旬装起门禁后，优先保障缴纳了停车费业主的车位。

　　门禁的装置，的确让小区宽敞了很多，除了偶尔会有业主将车停在小区硬化路上外，将车停在绿化带的现象已不存在。大半年过去了，记者也会定期在该小区看到账目公示，收取多少，支出多少，钱花在哪儿，都写得一清二楚。业委会也算是松了一口气。但是，部分业主还是不愿意取消地锁。“他们听不进去，我们也很尴尬，原本是义务为大家服务，却得不到理解。”尤佳说。

　　“小区居民意见难以统一，也缺乏协调和沟通，由政府有关部门出面协调，有助于问题解决。”孙宏臣建议，在目前小区居民自治存在现实困境的情况下，政府有关部门积极介入解决停车难，能够促进社区和谐。

　　昆明市官渡区金马街道东华路社区，同样是连片老旧小区，住户高达5000多户。尽管没有聘用物业管理，小区秩序和卫生都非常好。东华路社区党总支书记杨晓玲认为，老旧小区治理的关键，恰恰是持之以恒推进居民自治。“小区自治难在起步、难在持之以恒；从这个角度说，医院小区的起步非常好。”杨晓玲说。杨文明 虎遵会