上海进行“类住宅”市场整治 开发商是整顿重点

　　■本报记者 刘锟 见习记者 戚颖璞 迟腾

　　近几年，上海部分商业办公项目在开发中不按规划批准规定，擅自改变房屋结构、设施设备等，将房屋规划用途由办公改为居住，形成了所谓的“类住宅”。“类住宅”严重违反城市规划等法律法规，扰乱了房地产市场秩序，对城市安全运行、人口管理等带来诸多危害。

　　5月17日，上海市印发了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(以下简称 《意见》)，按照依法依规原则对“类住宅”市场进行全面整顿，分类施策，并建立长效监管机制。近日，市规土局重拳出击，公布了首批4个商业办公项目清理整顿典型案例。这些项目多数在竣工规划验收后的二次装修中存在违法建设行为，且未完全整改，相关开发商受到罚款并没收违法收入等处罚。

　　开发商是策划主体整顿重点

　　城市建设管理是否守法合规是这次清理整顿“类住宅”的前提。如果城市建设包括后期使用的各方面突破了法律底线，必须清理整顿。“‘类住宅’乱象，损害了城市规划的权威性和严肃性。”市住建委主任顾金山说，这次清理整顿也是维护城市安全和房地产市场秩序的重要举措。

　　“类住宅”在城市管理中处于真空地带。住宅有相应的物业管理等规章保障，办公用房也有相应的管理办法。“类住宅”从功能上转化为住宅后，在城市管理上没有切入点。比如，住宅和办公用途的楼宇消防标准不一样，“类住宅”的“两不靠”问题就会导致消防隐患；还会产生人口管理的盲区，住宅实行的是户籍制管理，人口统计非常清楚，也纳入社区管理。但“类住宅”不落户口，里面住了多少人、人群怎么管理等都没有依据，造成社会管理混乱。

　　同时，这次清理整顿也利于维护消费者的利益。“买这类产品的消费者入住后实际上不能作为普通住宅，水电煤价格等运营成本非常高，同时又不能落户，后续子女的就学都成为问题。”顾金山说。

　　市住建委副主任马韧强调，这次整顿清理的重点就是开发商。根据前期调查和试点掌握的情况看，这类项目实际从获得土地开始，开发商就已经准备按照住宅的功能和用途实施建设和管理。比如，开发过程中开发商用阴阳图纸预留一些排烟管道、改变空间平面布局等一系列方法规避监管，最后形成事实上的“类住宅”产品。“这样的项目，违反了一系列法律规定，尤其违反了规划使用功能的规定。应当说，在这个过程中，开发商是策划的主体，因此也是这次整顿的重点。”

　　“类住宅”清理整顿涉及的情况比较复杂，这次提出了全面整顿、分类施策的要求。

　　第一类，对现在已经交付入住的，明确三点：一是重视房屋安全，特别是房屋的消防安全，责任由开发商和事实上已经入住其中的业主共同承担，政府进行监管督促。二是在人口户籍、就学、公用设施配套等方面，明确不能参照住宅进行。三是对整个已经交付入住的要记入交易登记系统。在以后的转让过程中对这类产品有一个明示，告知“接盘者”这是一个已经改变了功能用途的产品。同时，在交易过程中如果发现存在违法的插层行为，应当在交易中给予限制。

　　第二类，对在建设中已经形成销售，但并没有交付入住的，明确要求按照规定整改。如果整改完毕，剩余房源开发企业可以销售，但是鼓励出租。对于购房的业主，支持依法维护权益，甚至可以和开发企业协商退房，但必须强调的是，要以双方订立的合同为依据。

　　第三类，对目前还没有进入市场，正在建设过程中的，严格按照现有的系列规定整改，恢复到原始的批准用途。

　　通报典型正在进行全面整改

　　日前，记者也实地探访了位于闵行区的绿地峰尚汇项目和浦江驿优商务广场项目，以及位于嘉定区的D9空间项目和明发商业广场项目等4个清理整顿的典型案例。

　　嘉定区明发商业广场项目在去年12月通过竣工规划验收，共267套房屋已经全部销售交付，但尚未入住，房屋交易登记手续也并未办理。记者在项目现场看到，楼房外侧的总燃气管道已经被截断，随机走访的位于9楼的几个房间内，煤气管道、排烟管道、排污管道都已经被拆除。明发集团上海公司总经理王玮告诉记者，从2017年1月嘉定区开始试点整治后，项目就着手进行违规管道的拆除，并禁止一切违规二次装修行为，包括违法插层、分隔厨卫等。但记者在项目的一些楼层仍然听到了电钻、敲打等装修的声音，当向物业相关负责人提出进屋查看时，该负责人拒绝配合。

　　在嘉定区，这样已销售未入住的项目共计19个，在闵行区已销售未入住共计4个。根据《意见》，已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。闵行区规土局副局长姚群凤表示，已经销售未入住的项目是闵行区本阶段整治的重点，包括拆除与商办不相符的结构设施，包含未经批准铺设的煤气管道、污水管道、烟道，户外拆除分表到户的各类管道，尤其是改变公共部位的公共功能，比如原有的厕所做成水表间。直到整治达到规划许可的条件，才能交付业主。

　　几个项目走访下来，记者发现“家”是这些违法违规商业项目宣传广告中最常见的字眼，“回家真好”“欢迎回家”，似乎都在暗示这不是商业办公而是“住宅”。但这些“住宅”却因为安全和消防隐患、水电煤费较高而严重侵害了消费者的合法权益。

　　在浦江驿优商务广场项目，记者看到，与楼宇仅一街之隔的还有几排3层高商用写字楼，用于租售给企业办公。上海复地驿优房地产开发有限公司总经理郑元介绍，这栋楼宇共12层，建筑面积9000多平方米，共计82户，已于2017年初全部交付业主。从今年4月至今整改了18户，后期要继续针对剩余业主做协调工作。

　　在峰尚汇项目的3楼，记者见到了一套已经整改完毕的40多平方米的户型。墙面上还留有拆除的插层钢板断面，以及卫生间和厨房、上下水管道、排烟通道的拆除痕迹。峰尚汇开发商、上海通盈置业有限公司总经理张炯介绍，该项目共500套户型，建筑面积2万平方米，一部分户型为150平方米，剩余户型约40至50平方米。其中，80%的户型已经销售，并于去年10月交付业主。目前项目整治正在顺利进行，41套整改户型已经验收通过。

　　姚群凤表示，闵行区对于已经入住的违法违规商办项目将加强使用监管，包括安全消防检查、隐患消除，后一步将根据市里有关政策，对产权转移进行注记，只有恢复成商办功能才能进行产权转移。

　　位于嘉定区的D9空间项目，共计1463套房屋目前也已全部售出并部分入住。不过记者发现，仍有少量户型正在装修中，室内仍可看到插层和分隔厨卫等违法违规行为。

　　项目严格按“证据清单”取证

　　需要说明的是，这次公布的4个典型案例都是依法依规进行的，有明确的法律法规依据。市规土局副局长王训国表示，市规土局作为这次整治的执法主体，在市住建委牵头下，制定了一系列的证据清单，对整个房屋从合同的出让到项目的审批，再到施工过程的监管、竣工验收，验收后的使用，形成一个链条，甚至包括中间的一些广告宣传等，都能找到完整的证据清单。“我们要求每个项目要严格按照这个清单来明确取证。”

　　马韧说，在下一步整治推进过程中，仍然要抓一些典型的案例进行处罚。当然，《意见》已经明确，配合好整改的可以不予处罚或者减轻处罚，如果存在违法违规行为严重的，除了处罚还要有市场禁入等举措。“这次清理整顿完毕后出现反弹的，也就是已经清理整顿后又在这些项目上出现违法违规行为的，对开发商企业从重处罚，业主方面则要进行限制交易和转让的行为。”

　　值得注意的是，从这次清理整顿的前期调查看，“类住宅”多数由商办项目类别中的公寓式办公异化而来。按照国家建筑规范设计，考虑到以人为本的理念，也为加强商办项目对市场的吸引力，确实有一种类别是公寓式办公，内部可以设立独立的卫生设备等，但主要功能是向小型企业出租出售，本质上还是办公楼。同时，在面积上有严格规定，单套面积必须在150平方米以上。

　　但从上海市场调查的数据看，几乎都是100平方米以下，多数为50平方米左右的小套型，而且已经违背了当初的本意，成为实际上的住宅和规避限购的途径。

　　“这是很难单纯依靠设计建设和审批管控来解决的，而是应当从市场源头加以制约，建立长效机制。”王训国说，考虑到上海在公寓式办公品类上走样严重，今年开始，上海土地出让的商业办公用地合同内，明确不能做公寓式办公；同时，规划审批环节，也不会存在公寓式办公这个品种。如果做公寓式酒店，合同内要约定，没约定的也不能做公寓式酒店。

　　此外，同时规定，对于商业办公项目，开发商建造好后要自己持有一定的比例和年限，持有以外可以销售的部分，在合同内也要明确告知要以整层作为单元转让销售，防止开发商后期做小分割。

　　“下一步，也将在各个区做试点，在一些产业园区特别是大型商务区周边，如有需要，把原来的规划进行调整，多造一些出租式住宅。“通过评估，将原来一些商业办公用地改为住宅用地，但要明确这类住宅是出租式的，不是销售式的，让一些年轻白领能够租用。”王训国说。