上市房企再融资盈利调查：多个项目前景不乐观

　　截至9月10日，沪深两市共有21家房企公布了定增方案，涉及募集资金高达515.59亿元，其中金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等9家公司的方案已经获得股东大会批准通过。

　　由于传言房地产开发受限，多数房企增发投资选择涉及新型城镇开发的题材，其中商业地产、养老地产、旅游地产是重头戏。

　　不过，目前无论是商业地产、养老地产，还是旅游地产都缺乏成熟的运营、服务机构，协助房企实现投资收益最大化，项目本身的瑕疵、涉及业态的开发难度，以及企业自身投资的运营能力，也都可能影响房企增发投资的盈利前景。

　　《每日经济新闻》记者对部分上市房企的再融资项目进行盈利测试，发现除了新湖中宝、宋都股份等增发资金投入的是公司旗下的成熟产品和项目，有确定的盈利模式和可观的收益外，部分增发融资项目的盈利前景存在着不确定的风险。从本期起，《每日经济新闻》房产周刊将陆续推出上市房企再融资盈利调查报道，解析上市房企再融资项目盈利前景。

　　广宇集团募资半数投“改善型”住宅：项目毛利率低于半年报均值

　　每经记者 徐杰 发自杭州

　　继新湖中宝(600208，SH)、宋都股份（600077，SH）相续试图打开房企再融资大门后，又一家浙江资本的房地产企业紧跟其后。

　　9月6日广宇集团（002133，SZ）公布再融资计划，公司拟向不超过10名特定对象，发行不超过26738万股股票，发行价格不低于3.74元/股，募集资金不超过10亿元，投向浙江舟山及杭州项目，并补充流动资金。

　　近日，《每日经济新闻》记者经实地探访获悉，与新湖中宝的棚户区改造，以及宋都股份中小套型普通刚性商品房的募集资金目标不同，广宇集团本次再融资主要投向改善型项目。而在楼市限购政策仍未明确放松以及杭州开征房产税越传越烈等背景下，改善型需求的市场认可度或有待观察。

　　值得注意的是，本周三 （9月11日），广宇集团对公司定增案的不确定性进行了补充公告，成为首家补充提示不确定性的房企。公告称，本次非公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批，是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险。

　　募集资金主要投向改善型项目/

　　按照广宇集团本次再融资计划，所募集资金总额不超过10亿元，拟用于杭州鼎悦府和舟山临城LKa-3-25b地块两个项目建设及补充流动资金，其中8亿元拟投入杭州和舟山这两个房地产项目。近日，《每日经济新闻》记者前往上述两项目进行了实地探访。

　　杭州鼎悦府位于杭州近郊的余杭区临平新城，周边包括已成形的海澜半岛住宅区，已经正在兴建的富邦商业综合体及华鼎君临天?，周边配套包括市民之家、杭州地铁一号线临平站以及余杭汽车南站。据售楼处相关负责人介绍，该项目定位为改善型需求，主力户型为130平方米的跃层和170平方米的平层。

　　虽然该项目的土地早在2010年底和2011年初就已经拿到，项目现场7幢高层已有2幢结顶，其他几幢已经完成主体的2/3，但该项目直到今年5月份才首次开盘。

　　舟山临城LKa-3-25b地块位于舟山市临城新区，东至临长路、南至翁山路，西至中湾路、北至桃湾路，东南侧为舟山残联，该项目离主城区还有一定距离。对于该项目，广宇集团向记者表示，市场定位为主打“刚需”的项目，产品均在90平方米以下，适应当地及国家政策需求。

　　以此看来，广宇集团本次再融资与同为浙江资本的新湖中宝和宋都股份两家房企的融资目的存在差异，募资10亿元就有5.5亿元计划投向杭州鼎悦府，而广宇集团一贯的战略思路为定位二、三线城市，以开发“产品精致、功能齐全、性价比高”的中小户型普通住宅为主导产品。

　　根据新湖中宝公布的再融资预案，拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。而宋都股份则拟募集资金不超过15亿元，主要投向南京南郡国际花园项目与杭州东郡国际三期项目，两个项目均为中小套型普通商品房，适应刚性需求。

　　对于本次再融资，广宇集团表示将进一步提高公司资本实力，增强公司未来发展潜力；同时，非公开发行可以加快公司项目开发和资金回笼。海通证券研报也认为，该发行一旦成行有望成为公司新增长动力，助力公司进一步发展。

　　广宇集团财报显示，截至2013年6月30日，其资产负债率为67.06%，资产负债率较高，货币资金由年初的10.57亿元减少至6.99亿元，且众多在建项目对工程资金需求较大。为了应付资金压力，2012年12月18日，广宇集团曾与当地的资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司签署 《战略合作框架协议》，在房地产基金领域进行战略性合作。

　　值得注意的是，广宇集团本周三发补充公告提示，公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批，是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险，这也是首家补充提示不确定性的房企。

　　定增项目毛利率低于公司中报均值/

　　杭州透明售房网统计数据显示，鼎悦府项目分别在今年5月及7月两次开盘，截至9月12日10时，共516套房源已售128套，销售去化率为25%。

　　对此，该项目售楼处有关负责人向《每日经济新闻》记者解释称，截至目前，已经开盘的房源有80%，因为改善型购房者在购房资格认定、资金筹集方面需要时间，网络成交系统未完全体现，“目前平均在售价格为13000元/平方米，客户主要为余杭当地改善型购房者”。

　　相较于刚需项目，杭州鼎悦府项目的成交逊色不少。广宇集团在杭州开发了一个锦润公寓的刚需楼盘，9月8日首次开盘推出9、10号楼116套房源，户型面积为90～128平方米，主力户型90平方米分中间套和边套，折后均价21000元/平方米。市场信息显示，项目开盘2小时热销九成。

　　改善型需求较为关心房产税的征收，而房产税的试点扩容，或许为时不远。房地产业资深人士中原地产市场研究部总监张大伟向媒体透露，结合得到的消息以及市场判断，房产税今年10月底到11月初实质性扩围的可能性非常大。

　　自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来，在数次房产税试点扩围传闻中，杭州都被推到风口浪尖，市场分析，杭州入围的可能性比较大。

　　按照目前市场上最普遍的说法，杭州房产税税率将提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房产税征收方案将针对增量征收房产税，通过划定免征面积的方式保护居民自住需求。同时，对居民首套住房实施免征政策，但在新购房屋计算免征面积时，计算存量住房面积，采用累进税率。

　　杭州当地房地产业内人士向《每日经济新闻》记者指出，提高房产税税率会增加房屋持有者的成本，将对改善型和投资性需求产生不小的影响，房产投资者会考虑将该投资渠道转移到其他的投资方式。

　　杭州鼎悦府项目定位改善型，针对杭州在本轮房产税扩围内的传闻，公司如何评估及应对潜在的风险？广宇集团对此表示，房产税出台对投资需求的确有影响，但项目购房者主要是杭州外溢刚需（项目相对于同品质杭州项目具有明显价格优势），其次是首次改善需求，而这两类购房者受房产税影响十分有限，所以房产税不会对项目未来销售带来风险。

　　然而值得关注的是，根据广宇集团的再融资预案，舟山临城LKa-3-25b地块项目的销售毛利率为32.4%，销售净利率为15.4%；杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%，销售净利率12.1%。这样的回报水平远低于广宇集团房地产业的平均水平，其2013年半年报显示，按行业分，房地产毛利率为36.4%，按地区分，浙江区域达到38.22%。

　　大名城再融资30亿 探路旅游地产仍需长期预热

　　每经记者 李婷 发自福州

　　作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一，大名城（600094，SH）8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明，业内认为该方案“探路”意味浓重，该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一，一旦成功，将为此类项目再融资铺路。

　　不过，《每日经济新闻》记者了解到，目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量，其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为，大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远，预热时间较长。

　　计划售价难盈利？

　　据大名城的定向募资方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米，可销售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。

　　上述43.64亿元的总投资，包含土地成本4.11亿元，前期费用3.32亿元，基础设施配套费4.21亿元，建安成本19.28亿元，公共设施配套费6.04亿元，建设期间费用（含不可预见费用）6.68亿元。也就是说，在不包含税费、宣传等费用的情况下，可销售部分的平均成本为：总投资43.64亿元/可售面积 （87+3.32）万平方米=4831元/平方米；而可售面积每平方米的均价为：总销售收入58.84亿元/可售面积（87+3.32）万平方米=6515元/平方米。

　　该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元，利润总额15.20亿元，净利润8.34亿元，税后投资利润率19.10%，销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%，其可销售部分单价6515元能实现么？

　　“4831元/平方米的成本中，还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露，楼盘竣工后，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费等等，这些收费项目至少有30项，费用总计400～500元/平方米，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本超过1100元。

　　加上税费成本，上述项目实际成本将达到6000元，还不包括宣传广告等费用，可见按6515元/平方米进行销售，盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。

　　周边售价仅六七千

　　福州璞一天知地产营销总经理王峰认为，葛岭镇住宅单价要卖至8000元有难度。

　　永泰县葛岭镇，地处永泰县东部，距福州市区37公里。永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一，除了大名城之外，还有冠城大通、郭氏地产等纷纷在该区域跑马圈地，多个千亩大盘将推出，远期可期。

　　不过，目前永泰旅游地产还没有进入投资热点。走高速从福州市区到永泰，车程需要40～60分钟。目前该区域配套设施缺乏，相比之下，同样推温泉旅游地产项目的福州近郊的贵安、闽侯等区域则更受市场关注。

　　“贵安目前的配套设施已经相对成熟了，从福州市区直接就有公交车抵达，教育、星级酒店配套都已经成熟。”王峰告诉《每日经济新闻》记者，永泰虽然这几年也陆续进入一些大型的房地产开发商，但都是相对零散地开发，主要的旅游地产产品也是以度假型的别墅为主。“高层住宅旅游产品，贵安的均价也不过6000～7000元/平方米。”王峰认为，目前永泰推出8000元/平方米的高层住宅项目显然很难具备吸引力。

　　而福州中原地产总经理蔡俊认为，目前福州温泉旅游地产概念的大盘体量着实不少，但也并非马上释放，前后至少需要5～10年才能逐步形成规模，这期间的住宅体量也是逐年释放，但若这波行情在短期内集中推出，必然造成放量过大，只能依托价格去化，关键在于旅游地产后续的发展空间和持续动力。

　　永泰旅游项目的定位难题

　　王峰告诉记者，永泰已推出的旅游地产项目比较成功的产品类型基本都是别墅。“永泰的资源优势、地理位置配套等条件决定了其产品类型应该偏向度假型，而这类产品主要是以别墅为主。”王峰表示。

　　然而国家对于别墅开发一直都有禁令，业内人士认为名城永泰项目如要获得市场认可，最初推出的产品类型很可能就是别墅。“高层住宅销售需要等到相关配套设施已经更完善之后，才能够吸引消费者。”王峰表示，如果推出度假别墅项目，就意味着将跟政策相冲突。

　　福州一业内人士表示，从目前获得的消息来看，名城永泰东部温泉旅游新区一期的可售产品很可能以“多层住宅”即别墅+普通住宅的组合模式，相对于普通住宅，开发别墅更适合目前永泰楼市现状，所以，可以预测该项目未来投放市场的第一批产品会是别墅，相关交通、生活等配套设施逐渐完备之后，才会慢慢推出普通住宅。

　　而对于上述分析，大名城方面回应，现在是增发敏感时期，不接受采访。

　　农村土地流转房地产行业面临改变

　　每经记者 尚希 发自北京

　　近日，关于农村土地流转的讨论成为继“上海自贸区”之后新的市场热点。根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。从土地用途来看，分为农业用地和建设用地等。集体建设用地多指除耕地、林地等农用地外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地，而这类土地就是此轮城镇化浪潮下，市场密切关注的潜在蛋糕。

　　随着海南、温州等部分城市试点的出现，集体建设用地不经征地而直接进入土地市场，打破政府对建设用地的垄断，似乎成为众望所归。对房地产开发企业来说，海量土地资源预示着巨大的机遇。但如何让农民作为土地集体所有者的身份，分享城镇化红利？同属于农村宅基地的小产权房又面临怎样的命运？对开发商又会带来怎样的机遇？

　　本期 《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请了阳光100置业集团常务副总裁范小冲、上海易居房地产研究院副院长杨红旭共同探讨关于农村土地流转的话题。

　　NBD：农村土地流转一旦放开，对房地产市场的影响会集中在哪些方面？开发商是否面临更多的机会。

　　范小冲：这部分土地资源是非常巨大的，一旦变成城市用地，土地价值也是天量级，具有十分重大的意义。但还有一个非常敏感的问题，就是如何在土地流转过程中去实现公平性，普惠农民，这就需要制度的约束，不能简单靠地块位置、性质、交通便利程度来决定土地价格高低。

　　这对未来房地产市场格局会产生重大改变。在此之前，土地是由政府一级垄断的，供需矛盾很大，出现房价持续上涨，地王频生的状况。一旦海量的农村建设用地进入市场，特别是一些区域市场的地价会发生巨大变化。这种影响不光是对整个房地产市场，乃至中国经济发展也会有巨大改变，从而真正推动城乡一体化。

　　杨红旭：在我看来，这个改革会是一个比较漫长的过程。农村建设用地的流转实则难度比农用耕地还要大，涉及的利益方更多。目前一些地方出现试点，但基本都是集体内的，最多是县村一级的内部流转，不可能出让给地产开发商或城市。

　　十七届三中全会提出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，但过去5年的推进非常慢。目前虽然在进行一些相关尝试，但不会一下全都放开。

　　按照目前态势来看，开发商很难有更大的机会，主要是集中在新城镇建设，在部分中心县城做地产开发，但由于购买人群主要是非城市人口，因此规模很小，利润相对较薄。

　　NBD：此前有业内专家提到，原来的土地供应有限，很大一部分原因是中央紧守18亿亩耕地红线。一旦农村土地流转放开，这一红线是否会松动？同属于农村宅基地的小产权房的命运又将如何？

　　范小冲：农村建设用地与农用耕地是完全不同的概念，18亿亩农用地主要是指耕地，这道红线控制得非常严。而农村建设用地主要是宅基地以及农村乡镇企业用地，其中有很大一部分用地使用效率低，甚至是闲置状态。伴随着城镇化的推进，大量农村人口进入城市，农村土地流转是大势所趋。

　　至于小产权房的出现则是制度不合理造成的，特别是在大城市，小产权房的比例已经相当高，必须改革。我觉得可以将其纳入整个城市规划，纳入房产税。

　　杨红旭：小产权房的问题一定要解决，但改革难度会很大，未来几年很难全面性处理。至于耕地问题，18亿亩红线碰不碰，现在还不好说。