停贷传闻疑夸大 市场敏感有隐忧

　　杭州两楼盘一夜降价20%，兴业银行等多家银行停止房地产贷款，一股唱空房地产的旋风席卷资本市场。受此影响，昨天A股市场遭遇暴跌行情，地产、金融等权重板块发力做空，沪深两市盘中大幅下挫，沪指再度失守2100点；深成指则创出近8个月最低点位，盘中最大跌幅超过3.5%。其中，地产龙头股“招保万金”跌幅均超过6%，8只房地产股跌停。

　　“兴业银行行为”有特殊性

　　上周末，对中国房地产而言可谓风云变幻。先是周五主流财经媒体报道称，央行已于日前下发2014年信贷政策工作意见，其中明确要求各银行金融机构满足首套自住购房的贷款需求；中午微博上出现杭州数个楼盘集体降价的新闻，紧接着周六上午一则关于 “兴业银行收紧房地产融资”的信息迅速传遍微信和微博。此后，各路媒体关于按揭紧张、再融资叫停的各种文章蜂拥而出。一时间，人心惶惶，好像房地产崩盘近在眼前。

　　然而，由兴业银行引爆的房地产“看空炸弹”，有被市场夸大之嫌，所谓的多家银行停贷更是子虚乌有。实际情况是，传闻中兴业银行收紧房地产融资的消息基本属实；但暂停的仅是业务规模非常小的创新产品如夹层融资业务，这种业务是一种股权性质的类信托业务，而对传统的房地产开发贷款(占行业总资金来源的20%)和住户按揭贷款(与首付款一起占行业总资金来源的40%)并没有涉及。

　　国海证券分析师李亚明也认为，房地产夹层融资业务属于非标资产融资范畴，是银行将理财资金通过中间平台贷给开发商的融资行为，这部分贷款与普通的开发贷款相比占比很小。作为近年在房地产领域业务发展最为激进的银行，兴业的举动目前看来仍有特殊性，进一步蔓延到其他各家银行尤其是四大行的可能性较小，考虑到本次暂停业务的规模非常小，对于行业资金链整体的影响有限。

　　按揭贷款才是行业风向标

　　“目前，各家银行对开发贷的态度变化不大。”申银万国某分析师表示，按揭贷款才是房地产行业发展的风向标。目前，各家银行在春节过后对房地产信贷的态度虽有显著变化，比如取消首套房贷优惠，甚至有银行上浮至基准利率的10%；但这些现象基本都是从去年末或者今年初就已存在；在向开发商发放可以收取溢价的房地产开发贷款上，银行的态度依然比较积极。

　　值得注意的是，由于硬抵押物的存在，开发贷和房贷都属于银行的优良资产，没有理由出于风险控制的原因叫停这两种类型的贷款。市场上，开发贷一般在基准利率上浮10%的空间，而房贷则存在折扣或者基准利率。华泰证券分析师表示，由于互联网金融成功地降低了货币基金、协议存款的进入门槛，使得银行存款成本上升，利差缩小，银行为了维持旧有的存贷利差，追逐更高风险、更高收益的产品存在一定可能性；但房贷这块蛋糕银行不会放弃。国泰君安固定收益部总监周文渊表示，地产崩盘的言论只是危言耸听，目前房地产还没有到坐在火山口上的时机，当前物价依然比较稳定，政策紧缩的压力并不大。

　　李亚明认为，市场之所以如此敏感，甚至有些风声鹤唳，源于市场对房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。当前房地产行业风险上升，主要是来自内外两方面的融资压力：一是外部贷款利率中枢的不断上移，随着普通存款不断的转化为银行理财产品，银行负债端成本显著上升，必然会逼迫银行对于房地产开发贷和个人按揭贷提高利率。二是房地产销售增速在明显下降导致开发商自有资金部分绷紧。按揭贷款利率上升，银行流动性偏紧，放款时间拉长，更重要的是整体供过于求的趋势形成，房地产价格继续上升预期下降，这些因素必然导致购房积极性下降。