千亿军团碧桂园股价腰斩 “吃快餐”或成致命伤

　　2013年，跑步进入内地房企千亿军团之后，碧桂园并没否极泰来。

　　据碧桂园年报显示，其2013年净利润率为13.6%，同比下降2.8%；毛利率30.3%，同比下降6%；负债率却从2012年的53.9%狂飙13.4个百分点，至2013年年底的67.3%。高负债率，悬在碧桂园头顶的达摩克利斯之剑，寒气逼人。

　　祸不单行。3月19日，业内人士公认能力极强、口碑颇好的碧桂园首席财务官伍绮琴请辞。受此事影响，桂碧园当日股价惨跌，收报2.85港元。距其半年前额最高价(2013年10月11日盘中最高价5.75港元)，碧桂园跌幅达50.78%。

　　伍绮琴，2008年2月起担任碧桂园首席财务官。彼时，碧桂园正值多事之秋，股价从2007年的高峰快速跌落，大股东杨惠妍的资产缩水高达75%。但伍绮琴能力过人，成功为碧桂园完成多笔发债融资。如此劳苦功高的干将，匆匆挂印而去，碧桂园给出的说法是，由于私人原因辞职。业内人士则纷纷围观，以窥得十之一二。有评论人士就认为，碧桂园的股价长期表现不佳，可能是伍绮琴萌生退意的原因之一。

　　同样，碧桂园长期不振的股市也让分析人士开始关注碧桂园的发展模式。一二线城市郊区、三四线城市，一直是碧桂园的主战场，其低成本拿地、快速开发、低价开盘的吃快餐模式也曾风行一时。但随着地产行业黄金十年的结束和今年全国两会房地产“双向调控”政策的推出，三四线城市的房产市场已经开始紊乱。碧桂园还能吃多久“快餐”？大股东杨惠妍的富豪榜排名是升是降？

　　就此，中国经济网记者尝试联系碧桂园战略管理中心相关负责人，电话被对方拒接。

　　携风卷残云之势 碧桂园丰满二十二年

　　“1979年，那是一个春天。有一位老人，在中国的南海边，画了一个圈。”董文华的这首《春天的故事》，唱出了改革开放的前沿深圳和珠三角巨变的来源。

　　1992年，在市场化经济初具规模的广州，建筑队包工头出身的杨国强成立了碧桂园。在那个地产行业的黄金年代，杨国强抓住时机，一跃成势。

　　不得不说的是，“快速开发、快速销售”的快餐模式，为碧桂园的攻城拔寨立下了汗马功劳。彼时的房地产行业，处处都是滋滋流油的肥肉，一口下去满身荤腥。在行业公认的黄金十年里，碧桂园立足于一线城市周边和三四线城市，频频出手，盆满钵满后，易地再战。相比在一线城市相互抢地、背负骂名的大型地产商，碧桂园的快餐模式竟屡试不爽。

　　1999年，碧桂园每年楼盘销售总金额均超过25亿元。关于碧桂园，有这么一个说法：2002年最辉煌时，碧桂园曾在广州增城创下了一分钟销售一套别墅的惊人纪录，被当地业界戏称为"像卖菠菜一样卖别墅"。现在，这种砍瓜切菜一般的销售速度，已渐行渐远。

　　2007年4月22日，碧桂园在香港上市。当天，碧桂园报收7.27港元，相比5.38港元发行价上涨35%。以160亿股总股本计，碧桂园资产总市值突破千亿港元，达到1163.2亿港元。拥有碧桂园95.2亿股的25岁女孩杨惠妍(杨国强的二女儿)轻松超越张茵，以超过692亿港元身价成为内地新首富。

　　另外，在上市当天的媒体见面会上，杨国强并没有正面回答各路媒体的提问，在连连表示“好开心”后，便匆匆离开现场。这位农民富豪的心情，可见一斑。

　　上市之后，碧桂园最大的曝光点便是杨惠妍的身家，以及其在各种富豪榜上不断变动的排名。

　　22年一路走来，碧桂园已迈入千亿军团。据3月12日碧桂园年报数据显示，2013年碧桂园合同销售额达1060亿元，同比增长123%。纯利同比增长24.2%至85.1亿元。对碧桂园来说，这是个值得庆祝的日子。

　　但在这一纸账单的背后却是更大的危机。

　　首席财务官伍绮琴辞职 碧桂园股价狂跌

　　在3月12日下午碧桂园业绩发布会上，首席财务官伍绮琴现场诠释公司净利率走低的原因。熟料，短短一周之后，伍绮琴便抽身而去。

　　3月19日，碧桂园发布公告称，伍绮琴提出辞职，从今年4月30日起生效，董事会已开展招募和内部甄选。

　　关于辞职，碧桂园官方给出的回应是，“因个人原因”。此外，碧桂园在给记者的答复中还说，公司内部已做妥善安排，完全不会影响公司运营。

　　与此消息相关，碧桂园股价午后加速下跌，收盘大跌12.037%，报2.85港元，为2012年10月以来最低。

　　伍绮琴，自2008年2月起担任碧桂园首席财务官。据说，她是碧桂园主席杨国强亲自上门请来的。任职期间，伍绮琴凭借其在香港投行和金融圈的深厚人脉，帮助碧桂园的多项融资顺利进行。对于碧桂园的发展，其功不可没。七年之痒未到，伍绮琴却转身而去。业内人士便纷纷猜测这背后的故事。有业内资深人士认为，碧桂园的股价长期表现不佳，可能也是伍绮琴萌生退意的因素之一。

　　其实，桂碧园的股价一直诡异的低迷着。

　　自2007年四季度起，碧桂园股价便走向了全面的滑落，其股价曾在2008年从1月2日的年内最高9.14港元，到10月28日的1.1港元，跌幅高达88%。令人诧异的是，即使2013年公司业绩翻番，创造了整个房地产行业的奇迹，也没有让股价稍有起色。反而在正式公布年报后的两天，即3月13日和3月14日，累计下跌超过20%。

　　如此看来，伍绮琴的出走，理解起来难度就小多了。

　　负债率居高不下 碧桂园遭资本市场看衰

　　回到碧桂园3月12日的业绩会，碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上表示，2013年，碧桂园共有37个全新项目开盘，大部分项目都位于广东省外，其中长三角地区的江苏和浙江就有9个新盘，广东省内的新盘项目只有7个，改变了碧桂园长期以来对省内项目销售依赖的状况。

　　另一方面，前两年开始进入海外市场的碧桂园也开始进入回报期。去年8月，碧桂园在马来西亚自主开发的首个项目金海湾正式发售，总体量高达115万平方米的碧桂园金海湾两个月内便成功卖出6000多套房子，认购金额接近100亿元，成为碧桂园去年的单盘销售冠军。

　　在业内人士看来，在业绩会上，有一组数据比 “全年合同销售金额约达人民币1060亿元”更耐人寻味。年报称，碧桂园 2013年净利润率为13.6%，同比下降2.8%；毛利率30.3%，同比下降6%；负债率却从2012年的53.9%狂飙13.4个百分点，至2013年年底的67.3%。

　　漂亮业绩的背后却是惊人的负债率。从多家国际投行发表的报告中，或许能找到解释这一现象的答案。

　　3月13日，摩根大通发表报告称，碧桂园去年增长速度快，但已呈现疲态，若不能解决现有问题，集团短期内难有新的增长动力。碧桂园去年毛利率出现较大幅度下跌，真正主因并非加大低毛利率产品的销售比例，而是广东省以外的销售毛利率过低所致，这将使得碧桂园未来两至三年的毛利率缩小100至200个基点。摩根大通还下调了碧桂园的目标价。

　　里昂证券也发表研究报告称，今年合约销售增长放缓、工程资本开支上升及扩展业务至海外，都显示碧桂园短期增长动力已经见顶，毛利率继续受压。

　　巴克莱资本也发表报告提出，相信碧桂园至少今年的毛利水平不会有好转，因此下调了其目标价。

　　快餐模式受阻 碧桂园抓住城镇化建设？

　　地产行业黄金十年结束，专家纷纷预测，房地产行业将进入白银十年。

　　在杭州等二三线城市扫过一股降价潮之后，北上广也是不时曝出地产商“降价走量”的新闻。但整体情况而言，目前一线城市房价已经进入相对稳定的区间。反之，三四线城市则未必如此。

　　今年两会，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对有关房价提问时透露出“双向调控”的楼市政策信号。显然，这种差异化的政策，会对三四线的房地产带来致命的打击。恰好，三四线城市又是桂碧园的主要发展区域。

　　市场分析人士指出，碧桂园虽然去年销售业绩三四线贡献较大，但如何在三四线城市市场客观容量的影响下，在原来基础上继续大幅攀升，继续保持利润率，这是碧桂园目前所面临的问题之一。

　　可以预料的是，一旦三四线楼市受阻，碧桂园的业绩必然随之受挫。碧桂园2014年的目标 “仅”为1280亿。此外，受马航事件的影响，马来西亚碧桂园金海湾项目也蒙上了一层阴影。

　　不难看出，和大跃进的发展速度一样，碧桂园在楼市黄金十年吃的很开的快餐模式也将成为不可复制的历史。

　　更加重要的是，业内普遍认为，虽然2014年整体房地产市场充满不确定性，但有一点却是基本可以确定，那就是三四线城市的房地产市场将面临调整，房价下跌、销售不畅的危险远高于二线城市。从这个意义上说，不仅仅是碧桂园，而是碧桂园所代表的旧模式，都面临重新估值的可能。这或许也是其股价自2008年以来的绝大多数时间一直没能回到发行价的重要原因。

　　一面是市场受阻，一面是股市不振，但新一轮的城镇化还是让碧桂园看到了希望。但碧桂园真的能够剔除惯性发展模式，抓住城镇化这根救命稻草？一切还都是未知数。(记者 郭晓伟)