再融资开闸修正地产板块预期

    上市房企再融资终于开闸。3月以来，中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份4家地产公司非公开发行股票相继获证监会审核通过，4家共获批募集金额约85亿元，再加上卧龙地产和福星股份分别获批6亿元和32亿元公司债券，6家房企共获批再融资金额超过120亿元。受此利好影响，3月下旬以来，房地产板块持续上扬，华远地产、嘉凯城、京投银泰等多只股票表现抢眼。

    “尽管短期内再融资可能会对公司利润产生一定摊薄效应，但对行业财务杠杆的优化以及规模扩张的预期都将为行业带来更长久的发展空间。”中信建投分析师苏雪晶认为，再融资渠道放开之后，房地产企业融资选择权增加，议价能力将大幅提高，同时房地产融资成本将明显下行。

    缓解资金之渴

    从行业基本面来看，目前房企去库存压力较大，不少二三线城市出现了楼盘降价现象，再加上受银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。业内统计数据显示，今年2月，一二线城市土地成交环比回落，新开工增速降幅较大，房价环比涨幅缩小。

    房地产企业的现金流情况也不容乐观。Wind统计显示，截至4月2日，申万一级行业房地产板块142家上市公司中，有81家公布了2013年年报，其中经营活动产生的现金流量净额为负的有41家，更有14家公司经营性现金流量净额低于－10亿元。相比2012年，上市房企的现金流整体状况持续恶化。

    从企业层面来讲，再融资的放开有助于提高房地产业的资金配置效率，使经营效率高的房地产企业获得成长所需的资金。“再融资开闸能显著改善开发商的资金状况。同时，债券市场融资的大门也可能向A股房地产企业放开，这将意味着房地产企业将获得更加稳定和低成本的资金来源。更为重要的是，资金松紧变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对该行业现金流状况的过度悲观猜测。”瑞银证券分析师李宗彬说。

    板块估值修复

    “房地产板块未来走势受政策和产业自身景气度两方面的影响。”宝盈基金副总经理杨凯在接受记者采访时表示，“目前这个板块处于‘产业向下、政策向上’的状态，如果整个行业出现危机，政策层面出台利好的预期就会升高，也就是说，基本面越差，政策面边际好转的概率和程度可能就越大。因此，判断房地产板块的未来走势要看这两方面因素的博弈。”

    “放开再融资表明，政策层面上对房地产行业的态度比过去更为支持。”李宗彬认为，地产融资悄然放开，意味着地产调控政策开始放松，加上京津冀一体化等区域政策，也从消息面上对地产板块带来利好。

    政策面利好的助推下，地产板块也迎来了久违的反弹行情。截至4月2日，Wind房地产指数20日涨幅达14.19%，在65个行业指数中位居第一。

    “A股主要房地产企业2014年平均市盈率仅为5.8倍，房地产板块估值有望继续修复。当前地产估值仍处于底部，板块后期下行风险不大。”海通证券分析师涂力磊认为，目前地产股估值水平仍处于历史低位，再融资放开不仅会使招商地产等已公布增发计划的A股开发商受益,还将推动板块估值回升，再加上优先股试点等政策红利的释放，上市公司经营积极性有望大幅提高，有助于整个板块业绩的改善。