房地产基金下半年并购时机更佳

房地产市场已经进入买卖博弈“冰封期”。 新华社资料图片

　　融创宣布收购绿城中国30%股权，浙江第一大房企将易主。一石激起地产行业千层浪：这是李嘉诚大举抛售内地地产之后，又一起“大鳄”退出事件，业内预计，房地产行业的并购浪潮或许就此大幕拉开。伺机而动的深圳房地产基金，手指已搭上并购的扳机，却按捺着情绪，他们预计：下半年的并购时机可能更佳。

　　地产大佬萌生退意

　　发生在两家著名内地房企之间的并购案，战场却是在香港。

　　同为香港上市公司，融创中国在5月15日下午发布公告称，正与绿城中国的三位股东宋卫平、夏一波及寿柏年进行磋商，拟收购绿城中国不超过30%的股份。由于目前绿城的第一大股东是创始人宋卫平家族持有的25.4%股份，第二大股东九龙仓持股24.6%，绿城副主席寿柏年家族持有18.1%，30%的股权意味着绿城第一大股东易主。同时，融创购入的30%股权将向主席宋卫平及副主席寿柏年等人购入，这意味着绿城中国的原主将全线退出。

　　作为浙江省排名第一的知名房地产开发商，绿城为何在此时萌生退意？这与当前房地产行业的微妙时局有什么关联？

　　面对业界的议论纷纷，绿城董事长宋卫平5月17日晚间在公司官网上登出答复信，解释退隐原因：首先是出自退休的需要，被他称之为“兄长、同学”的寿柏年年过花甲，呕心沥血。“权衡再三，老兄弟共进退吧。”但更让人注意的，是其在信中流露出的种种不平之意：“那些超强度的工作量，那些心血和理念并没有让绿城在行业的惨淡中得以幸免。这些年，只看到越来越多的绑缚，未能有喘息之机。”他表示，在无锡，“6年前绿城拿的地，如今盖起了当地出类拔萃的好房子，价格也不贵，但被限制的客户太多，成了难以消化的库存。”

　　如此感慨，不能不让业界嗟叹。联想起李嘉诚大手笔退出北上广的物业，显然“大鳄”主动退出内地地产行业之风已从外漫延到内，中小房企所面临的资金困局更是普遍现象。业内预计，兼并收购、股权转让案例或将在未来一段时间里明显攀升。

　　调控之网收紧房企面临困局

　　实际上，房地产调控进入2014年，政策之网似乎越收越紧：上有“面粉”涨价贵过“面包”的压力，下有商品房限价的局限，再加上资金的日益抽紧，地产商的腾挪空间也越来越小。

　　记者日前参加了深圳私募基金房地产基金俱乐部的一次名为“房金盛宴”的“闭门沙龙”，20多位房地产基金行业的资深人士闭门畅言，分享其对当前市场形势的分析与判断。这些手握稀缺资源、横跨地产与金融两界的“大佬们”，在两件事上意见趋同：一是房地产行业的厚利时代已经远去，“赚钱越来越难”；但另一方面，房地产基金未来几年将有重大机遇，在即将到来的并购浪潮中，下半年的并购时机或更佳。

　　谈起“拿地难”，多位老总感慨“地价成本太高”。一方面，房地产基金都希望以“真股权”的方式参与房地产项目，因为这样收益往往可观，一位资金界人士透露，公司此前成功参与的一个项目，仅在2、3年左右的时间拿到了100%以上的股权收益。但另一方面，以股权参与的项目更需要优中选优，最好是一、二线城市的核心地段。只是这样的项目“拿地太难”，通过正常的拍卖渠道，土地成本太高，几无盈利空间。那么，怎样才能获得心仪的地产项目？多位资深人士不约而同提出了“并购”机会。

　　房地产基金等待并购良机

　　房地产基金在房地产行业中处于怎样的位置？一位律师出身的资产管理公司总裁的戏谑之言可能形象地描述了当前市场的真实情形：“一个好项目找资金时，房地产基金可能排第四或者第五位，再往下就是高利贷了。”这说明从融资成本来说，房地产基金往往并非是项目方的首选。

　　但是，在当前市场上，房地产基金却炙手可热。多位基金人士都表示，市场上的确有大量优质资产在抛售，原因很多，有的是出于上市公司快速周转的需要，有的则是一些幕后资金出于种种原因急于套现。这给房地产基金带来了大量并购机会。

　　面对这样的市场形势，小牛投资副总裁王成祥的判断是：“今年下半年，并购机会更好。”

　　的确，在资金面日益抽紧的情况下，有业内人士形容，当前行业是“僧多粥少”，资金更稀缺。

　　最典型的一个例证是，融创中国宣布将收购绿城中国的30%股权后，后者在香港市场上连拉4阳，融创却连升后跌，上周五更放量大跌6.54%。原因是业界担心收购绿城股权将导致融创净负债急升，耗尽融创的现金。德银的最新分析报告指：“融创净负债将急升40个百分点，以目前融资环境亦困难，购入绿城股份举措可能太积极。”

　　以此观之，未来房地产行业或迎来兼并收购大潮，而手握重金的房地产基金则进入了提篮买菜、精挑细选的“买方时代”。

　　■ 深圳特区报记者 王欣